TJ 38053, 9 juill. 2026, RG 24/01115

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

N° RC 24/01115 Le 09 Juillet 2026

N° Minute : 26/

SG/SNR

Copie exécutoire délivrée le :

à
la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI
la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES
Me [N] [Y]
Me Annick MARQUIER
la SELARL RAISON AVOCATS

Dans l'affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [W] [V]
née le 30 Juillet 1980 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Audrey GRANDGONNET de la SELARL CABINET BALESTAS GRANDGONNET MURIDI, avocats au barreau de GRENOBLE

d'une part,

DEFENDEURS

S.A.R.L. A.S. IMMOBILIER,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Mehmet KOKBUDAK, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU plaidant par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

Madame [X] [F]
née le 20 Juillet 1966 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Annick MARQUIER, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Monsieur [O] [R]
né le 21 Décembre 1964,
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Philippe CHASTEAU de la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

d'autre part,

La cause a été débattue à l’audience publique tenue le 21 Mai 2026 par Mme LEFRANCOIS, Présidente et Mme PUPO, magistrat à titre temporaire, Magistrats désignés en qualité de juges rapporteurs, assistées de Mme NGANDU-ROUCHON Greffier.

Les Juges Rapporteurs ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées et en ont rendu compte au Tribunal composé de Mme LEFRANCOIS, Présidente, Mme GUECHI, et Mme PUPO, Magistrat à titre temporaire, dans son délibéré.

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 09 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 18 février 2020, Madame [W] [V] a acquis auprès de Madame [X] [F] et Monsieur [O] [R], avec le concours de la SARL AS IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne ARTHURIMMO, un ténement immobilier située [Adresse 5] à [Localité 4] (38) composé d’une maison d’habitation et d’un préau au prix de 145 000 euros.

Lors de la vente, les vendeurs ont déclaré avoir réalisé des travaux de modification de façades de la maison consistant en l’agrandissement d’ouvertures existantes et la création de nouvelles ouvertures.

Se plaignant de différents désordres et malfaçons affectant notamment la charpente, les menuiseries, le carrelage et un mur de façade, Madame [V] a saisi et obtenu du juge des référés, par ordonnance en date du 20 juillet 2021, une mesure d’expertise judiciaire, dont le rapport définitif a été déposé le 30 mai 2022.

Par exploit délivrés respectivement les 5 et 8 novembre 2024, Madame [V] a fait assigner les consorts [L] et la SARL AS IMMOBILIER devant la présente juridiction en réparation des dommages subis.

Sur incident soulevé par Monsieur [R] d’une part et Madame [F] d’autre part, tiré de l’acquisition de la prescription tant pour l’action fondée sur les vices cachés que pour celle fondée sur la garantie décennale, le juge de la mise en état a, par ordonnance en date du 3 juillet 2025 :
- déclaré irrecevable l’action engagée par Madame [V] sur le fondement de la garantie des vices cachés,
- déclaré irrecevable l’action engagée par Madame [V] sur le fondement de la garantie décennale, sauf pour ce qui concerne les travaux réalisés en façade par les vendeurs, à savoir l’agrandissement d’ouvertures existantes et la création de nouvelles ouvertures.

Suivant conclusions n°1, Madame [V] sollicite de voir :
- Condamner in solidum Monsieur [R], Madame [F] et la société ARTHUR IMMO à verser la somme de 28 498 euros à Madame [V] au titre des différents manquements à leurs obligations,
- Condamner in solidum Monsieur [R], Madame [F] et la société ARTHUR IMMO à verser à Madame [V] la somme de 2000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,
- Condamner in solidum Monsieur [R], Madame [F] et la société ARTHUR IMMO à verser à Madame [V] la somme de 3 500 euros au titre du préjudice moral subi,
- Condamner in solidum Monsieur [R], Madame [F] et la société ARTHUR IMMO à verser la somme de 1 500 euros à Madame [V] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner les mêmes aux dépens.

Dans ses conclusions n°2, Monsieur [R] sollicite de voir :
A titre principal,
- Juger prescrites les demandes de Madame [W] [V] sur le fondement de la garantie des vices cachés,
- Juger prescrites les demandes de Madame [W] [V] sur le fondement de la garantie décennale sauf pour les travaux d'agrandissement et de création des ouvertures,
- Juger prescrites les demandes de Madame [W] [V] au titre des désordres relatifs aux portes-fenêtres P2 et PF1 et la reprise de la pose des menuiseries,
- Juger n'y avoir lieu à retenir la garantie décennale des vendeurs au titre des désordres relatifs aux fenêtres F4 et F5,
- Juger n'y avoir lieu à retenir un manquement au devoir d'information des vendeurs.
En conséquence,
- Débouter Madame [W] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
A titre subsidiaire,
- Juger prescrites les demandes de Madame [W] [V] sur le fondement de la garantie des vices cachés,
- Juger prescrites les demandes de Madame [W] [V] sur le fondement de la garantie décennale sauf pour les travaux d'agrandissement et de création des ouvertures,
- Juger mal fondées les demandes de Madame [W] [V] au titre des désordres relatifs aux portes-fenêtres P2 et PF1 et la reprise de la pose des menuiseries,
- Juger n'y avoir lieu à retenir la garantie décennale des vendeurs au titre des désordres relatifs aux fenêtres F4 et F5,
- Juger n'y avoir lieu à retenir un manquement au devoir d'information des vendeurs,
En conséquence,
- Débouter Madame [W] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
En tout état de cause,
- Débouter Madame [X] [F] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [O] [R] à la relever et garantir d'une éventuelle condamnation mise à sa charge,
- Juger que l'exécution provisoire du jugement à intervenir sera écartée,
- Condamner Madame [W] [V] à verser à Monsieur [O] [R] la somme de 3 500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans ses conclusions rectificatives, Madame [F] sollicite de voir :
* Sur les demandes relatives à la présence de capricorne, la fragilité de la charpente et sur les murs porteurs, le défaut de mise en œuvre du revêtement carrelé, l'humidité en pied de mur et le défaut d'étanchéité et le défaut d'isolation thermique :
A titre principal
- Déclarer irrecevable comme étant prescrite l'action de Madame [V] sur le fondement de la garantie des vices cachés
- Déclarer irrecevable comme étant prescrite l'action de Madame [V] sur le fondement de la garantie décennale sauf pour les travaux d'agrandissement d'ouvertures existantes et de création de nouvelles ouvertures
- Déclarer en conséquence irrecevables comme étant prescrites les demandes de Madame [V] relatives à la présence de capricorne, la fragilité de la charpente et sur les murs porteurs, le défaut de mise en œuvre du revêtement carrelé, l'humidité importante en pied de mur et le défaut d'étanchéité et le défaut d'isolation thermique
A titre subsidiaire
- Dire mal fondées les demandes de Madame [V] relatives à la présence de capricorne, la fragilité de la charpente et sur les murs porteurs, le défaut de mise en œuvre du revêtement carrelé, l'humidité importante en pied de mur et le défaut d'étanchéité et le défaut d'isolation thermique
En toute hypothèse
- Débouter Madame [V] de ses demandes relatives à la présence de capricorne, la fragilité de la charpente et sur les murs porteurs, le défaut de mise en œuvre du revêtement carrelé, l'humidité importante en pied de mur et le défaut d'étanchéité et le défaut d'isolation thermique
* Sur les demandes relatives aux défauts des menuiseries
- Déclarer irrecevables comme étant prescrites les demandes de Madame [V] au titre de la porte-fenêtre de la cuisine P2, de la porte-fenêtre PF1 et de la reprise de la pose des menuiseries
A titre subsidiaire,
- dire mal fondées les demandes de Madame [V] au titre de la porte-fenêtre de la cuisine P2, de la porte-fenêtre PF1 et de la reprise de la pose des menuiseries
- déclarer irrecevables comme étant prescrites les demandes de Madame [V] sur le fondement de la garantie des vices cachés au titre des fenêtres F4 et F5
- dire que la responsabilité décennale des vendeurs ne peut être retenue au titre des désordres relatifs aux fenêtres F4 et F5
En conséquence
-Débouter Madame [V] de ses demandes relatives aux défauts des menuiseries sur le fondement de la garantie des vices cachés et sur le fondement de la garantie décennale
* Sur la demande subsidiaire de Madame [V] au titre d'un prétendu manquement au devoir d'information
- Dire que Madame [V] n'établit pas un manquement au devoir d'information précontractuelle des vendeurs
- Débouter en conséquence Madame [V] de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 1112-1 du Code civil.
* Sur les demandes de Madame [V] à titre de préjudice de jouissance et de préjudice moral
- Dire mal fondées les demandes de Madame [V] au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral
-Débouter en conséquence Madame [V] de ses demandes au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral
* A titre subsidiaire et reconventionnellement sur la garantie de Monsieur [R]
- Dire que la mauvaise réalisation des travaux dans le bien vendu est constitutive d'une faute de nature à engager la responsabilité de Monsieur [R]
- En conséquence et si par impossible une quelconque condamnation intervenait à l'encontre des vendeurs, condamner Monsieur [R] à relever et garantir Madame [F] de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre
En toute hypothèse
- Débouter Madame [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions
- Débouter le cas échéant Monsieur [R] et la société AS IMMOBILIER de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions
- Ecarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir
- Condamner Madame [W] [V] ou à défaut tout succombant à payer à Madame [X] [F] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions n°1, la SARL AS IMMOBILIER sollicite de voir :
A titre principal :
- Constater l'absence de faute de l'agence immobilière ;
- Constater l'absence de lien de causalité entre la mission de l'agence immobilière et le préjudice allégué;
- Constater l'absence de préjudice indemnisable imputable à l'agence immobilière ;
- En déduire que la responsabilité de l'agence immobilière ne peut être engagée ;
En conséquence :
- Débouter Madame [V], et toute partie, de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de l'agence AS IMMOBILIER;
A titre subsidiaire et reconventionnel :
- Condamner les consorts [R] - [F] à relever indemne et garantir l'agence AS IMMOBILIER de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;
En toute hypothèse :
- Condamner Madame [V], ou à défaut tout succombant à verser à l'agence AS IMMOBILIER, la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens, conformément à l'article 699 du CPC, dont distraction au profit de Maître Mehmet KOKBUDAK.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour l’exposé complet de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 mars 2026.

MOTIFS

I. Sur les demandes dirigées contre les vendeurs

1) Sur les demandes fondées sur la garantie des vices cachés et la garantie décennale

Il résulte de l’ordonnance rendue le 3 juillet 2025 par le juge de la mise en état que les demandes de Madame [V] fondées sur la garantie des vices cachés ont été déclarées irrecevables comme prescrites.

Cette décision est revêtue de l’autorité de la chose jugée et s’impose au tribunal.

En conséquence, les demandes de Madame [V] tendant à obtenir l’indemnisation des désordres constatés sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil ne peuvent qu’être déclarées irrecevables.

La même ordonnance a déclaré irrecevables les demandes fondées sur la garantie décennale, à l’exception de celles relatives aux travaux d’agrandissement d’ouvertures existantes et de création de nouvelles ouvertures réalisés par les vendeurs.

Il s’ensuit que les demandes indemnitaires relatives aux désordres affectant le revêtement carrelé, la charpente, les murs porteurs, les phénomènes d’humidité, les défauts d’étanchéité, les défauts d’isolation thermique, ainsi que la présence de capricornes, ne peuvent plus être examinées sur le fondement de la garantie décennale.

Le tribunal n’est dès lors saisi, sur ce fondement, que des seuls désordres susceptibles d’affecter les ouvertures crées ou agrandies par les vendeurs.

Sur ce point, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que plusieurs menuiseries présentent des défauts de mise en œuvre tenant notamment à l’adaptation de menuiseries industrielles standard sur des ouvertures anciennes. L’expert préconise ainsi le remplacement de la porte de cuisine référencée P2 et de la fenêtre référencée F4, ainsi que la pose de garde-corps sur les ouvertures référencées PF1 et F5.

Toutefois, l’expert ne distingue pas, parmi ces ouvrages, ceux qui correspondent effectivement aux seuls travaux d’agrandissement ou de création d’ouvertures demeurés recevables de ceux qui existaient antérieurement. Il relève au contraire que Monsieur [R] n’a pas été en mesure de préciser les ouvertures qu’il avait créées ou modifiées.

En outre, le chiffrage global de 4 738 euros retenu par l’expert concerne l’ensemble des désordres affectant les menuiseries, sans ventilation permettant d’isoler le coût des seuls travaux entrant dans le champ de l’action demeurée recevable.

Or, il appartient à la demanderesse de rapporter la preuve tant de l’existence que de l’étendue du préjudice dont elle sollicite réparation.

En l’absence de tout élément permettant au tribunal d’identifier avec certitude les seuls désordres relevant des travaux encore en débat et d’en évaluer le coût de reprise, la demande ne peut prospérer.

Madame [V] sera en conséquence, déboutée de ses demandes fondées sur la garantie décennale.

2) Sur le manquement allégué à l’obligation précontractuelle d’information

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En l’espèce, à titre subsidiaire, Madame [V] reproche aux vendeurs d’avoir manqué à leur obligation précontractuelle d’information en s’abstenant de lui révéler les désordres affectant le bien.

S’agissant de la présence de capricornes dans le solivage :

L’expert judiciaire considère que leur présence était probablement antérieure à la vente compte tenu du cycle de développement larvaire de ces insectes. Il précise toutefois expressément qu’il ne peut être affirmé que les vendeurs avaient connaissance de cette infestation.

La preuve de cette connaissance n’étant pas rapportée, aucun manquement au devoir d’information ne peut être retenu sur ce point.

S’agissant des désordres affectant l’isolation thermique du bâtiment :

Madame [V] soutient que les vendeurs ont manqué à leur obligation d’information en lui présentant un logement rénové, alors qu’il présenterait d’importantes insuffisances d’isolation thermique.

Il résulte du rapport d’expertise que plusieurs insuffisances affectent l’enveloppe du bâtiment tenant notamment à l’absence d’isolation de certains murs, à des défauts d’étanchéité à l’air, à l’absence de traitement des ponts thermiques, ainsi qu’à un mode de chauffage par convection électrique.

Toutefois, l’expert indique expressément ne pas être en mesure de conclure à une impropriété du logement à sa destination au regard de ses performances énergétiques. Il précise également que les factures d’électricité ne lui ont pas été communiquées, de sorte qu’il n’a pas pu vérifier objectivement les consommations invoquées par Madame [V].

Par ailleurs, il ressort de l’acte authentique qu’un diagnostic de performance énergétique établi le 16 août 2019 était annexé à celui-ci et concluait à un diagnostic vierge faute d’éléments permettant de déterminer les consommations énergétiques du logement. Cet élément était donc connu de Madame [V] lors de la vente.

Si l’expert relève ne pas avoir pu obtenir communication de ce diagnostic au cours de ses opérations, cette seule circonstance est sans incidence dès lors que son existence ainsi que son caractère vierge résultent expressément de l’acte authentique.

Enfin, si celui-ci relève plusieurs insuffisances d’isolation, il n’en déduit ni que les vendeurs détenaient une information déterminante qu’ils auraient volontairement dissimulée, ni que ces insuffisances rendraient la maison impropre à sa destination.

Au demeurant, le bien vendu est une maison ancienne en pierre, construite avant 1949 selon le diagnostic de performance énergétique, dont les caractéristiques étaient apparentes lors de la vente. Les insuffisances relevées procèdent pour partie de ces caractéristiques intrinsèques, ainsi que des techniques d’isolation mises en œuvre plusieurs années auparavant, sans qu’il soit démontré que les vendeurs aient volontairement dissimulé à Madame [V] une information déterminante qu’elle aurait légitimement ignorée.

Dans ces conditions, le manquement allégué à l’obligation précontractuelle d’information n’est pas établi.

II. Sur les demandes dirigées contre la SARL AS IMMOBILIER

Madame [V] reproche à la SARL AS immobilier d’avoir manqué à son devoir de conseil lors de la vente.

Il est constant que l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil. Toutefois cette obligation ne lui impose pas de procéder à des investigations techniques destinées à révéler des désordres cachés affectant le bien vendu.

En l’espèce, aucun élément ne démontre que l’agence immobilière avait connaissance des désordres invoqués par Madame [V]. Cette dernière ne produit aucun élément probant établissant que l’agence aurait délivré une information inexacte, dissimulé une anomalie dont elle aurait eu connaissance, étant précisé que les désordres invoqués par Madame [V] relatifs à la présence de capricornes, aux défauts d’isolation, de pose du carrelage ou d’étanchéité n’étaient pas de ceux qu’un agent immobilier dépourvu de compétence technique particulière, était tenu de déceler.

L’expertise judiciaire, à laquelle l’agence n’a pas été appelée, ne permet d’ailleurs pas de caractériser une faute personnelle de celle-ci.

La responsabilité de la SARL AS IMMOBILIER ne peut dès lors être retenue.

Madame [V] sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes dirigées contre cette société.

Dès lors, aucune responsabilité n’étant retenue à l’encontre des vendeurs et/ou de la SARL AS IMMOBILIER, les demandes indemnitaires présentées par Madame [V] ne peuvent qu’être rejetées.

III. Sur les demandes accessoires

Madame [V], qui succombe, supportera les dépens, incluant les frais d’expertise, en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Me Mehmet KOKBUDAK, avocat, pour ceux exposés par la SARL AS IMMOBILIER, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront en conséquence rejetée.

Enfin, il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la présente décision.

P A R C E S M O T I F S

LE TRIBUNAL, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort ;

REJETTE comme étant irrecevables les demandes de Madame [W] [V] au titre de la garantie des vices cachés et au titre de la garantie décennale sauf pour les travaux d'agrandissement d'ouvertures existantes et de création de nouvelles ouvertures,

DÉBOUTE Madame [W] [V] du surplus de ses demandes,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [V] aux dépens ;

DIT que les dépens exposés par la SARL AS IMMOBILIER pourront être recouvrés par Maître Mehmet KOKBUDAK, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi rendu le NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT SIX et signé par Mme LEFRANCOIS, et par Mme NGANDU-ROUCHON, Greffier.

Le Greffier Le Président