TJ 44109, 9 juill. 2026, RG 22/03006

SG

LE 09 JUILLET 2026

Minute n°

N° RG 22/03006 - N° Portalis DBYS-W-B7G-LVFX

S.A.S. FONCIERE QUAERO I

C/

S.A.S. IONIS GROUP – IONIS SCHOOLS OF TECHNOLOGY AND MANA GEMENT,

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELAS AGN AVOCATS [Localité 1] - 316
la SELAS AGN AVOCATS [Localité 2]
la SELARL CLARENCE - 16

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 10 FEVRIER 2026 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 12 MAI 2026 prorogé au 09 JUILLET 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.S. FONCIERE QUAERO I, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Simon CLUZEAU de la SELAS AGN AVOCATS NANTES, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Maître Diane VISINET de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.A.S. IONIS GROUP – IONIS SCHOOLS OF TECHNOLOGY AND MANA GEMENT,, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2017, la SAS PEI 2, aux droits de laquelle vient désormais la SAS FONCIÈRE QUAERO I, a consenti à la SAS FINEDUC, devenue par la suite la SAS IONIS GROUP, un bail commercial portant sur des locaux situés au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Ce bail portait sur des surfaces de bureaux situées dans le bâtiment A et stipulait que les locaux étaient loués à usage exclusif de bureaux et accessoires, à l'exclusion de toute autre utilisation.
Il était également prévu que le preneur ferait son affaire personnelle, à ses frais exclusifs, de l'obtention de toutes autorisations administratives nécessaires à l'utilisation des locaux ou à l'exercice de son activité.

Le bail mentionnait par ailleurs la réalisation, par le preneur, d'importants travaux d'aménagement intérieur, comprenant notamment la création d'un escalier reliant les différents niveaux, des percements de dalles, des ouvertures en façade et dans les parties communes ainsi que l'aménagement d'un sas, tout en précisant que ces travaux constituaient de simples travaux d'aménagement locatif répondant aux besoins du preneur, les locaux demeurant conformes à leur destination contractuelle de bureaux.

Par acte sous seing privé distinct du 10 septembre 2018, la SAS PEI 2 a également consenti à la SAS FINEDUC un second bail commercial portant sur des locaux supplémentaires situés dans le bâtiment B du même ensemble immobilier, également à usage exclusif de bureaux et accessoires.

Par avenant du 30 août 2019, la SAS IONIS GROUP a pris à bail une surface complémentaire de bureaux située dans le bâtiment B du même ensemble immobilier.

Par deux commandements délivrés le 15 avril 2022 visant la clause résolutoire insérée aux baux, la SAS FONCIERE QUAERO I a reproché à la SAS IONIS GROUP l'existence de sous-locations irrégulières, un changement de destination des locaux résultant de l'exploitation d'établissements d'enseignement ainsi qu'un défaut d'autorisations administratives.

Par courrier officiel du 2 mai 2022 adressé par l'intermédiaire de son conseil, la SAS IONIS GROUP a contesté les manquements allégués. Les parties ne sont toutefois pas parvenues à un accord.

Par assignation délivrée le 15 juin 2022, la SAS FONCIERE QUAERO I a saisi le tribunal judiciaire de Nantes aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire des baux, et obtenir diverses condamnations subséquentes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 décembre 2023, la SAS FONCIERE QUAERO I demande au tribunal de :

Vu le Code de l'organisation judiciaire et notamment son article R. 211-3-26
Vu le Code de commerce et notamment ses articles R. 145-23, L. 145-31 et L. 145-41
Vu le Code civil et notamment ses articles 1103, 1217 et 1219, 1231-3 et -4, 1760
Vu le Code de l'urbanisme et notamment ses articles R. 151-27
Vu l'arrêté du 10 novembre 2016 et notamment ses articles 4 et 5
Vu l'arrêté du 25 juin 1980
Vu le Code de la construction et de l'habitation et notamment son article R. 143-10
Vu le bail du 26 septembre 2017 et son avenant du 30 août 2019 ainsi que le bail du 10 septembre 2018

- Déclarer la SAS FONCIÈRE QUAERO I recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,
- Prononcer à titre principal l'acquisition des clauses résolutoires insérées aux baux du 26 septembre 2017 et du 10 septembre 2018,
- Ou à titre subsidiaire la résiliation judiciaire des baux du 26 septembre 2017 et du 10 septembre 2018 aux torts exclusifs de la SAS IONIS GROUP,
- Fixer le montant des indemnités d'occupation au double du loyer pour la période ayant couru entre le 16 mai 2022 et | 31 juillet 2023, majoré des charges et accessoires en ce compris l'ensemble des provisions sur charges de l'année 2023 conformément à l'article 18.4 des baux,
- Attribuer à la SAS FONCIÈRE QUAERO I les dépôts de garantie versés par la SAS IONIS GROUP,
- Condamner la SAS IONIS GROUP à payer à la SAS FONCIÈRE QUAERO I : La somme de 27 487,51 € au titre de son arriéré locatif suivant décompte du 2 octobre 2023
o La somme de 406 628,19 € au titre de la majoration de l'indemnité d'occupation pour la période ayant couru entre16 mai 2022 et le 4 juillet 2023
o La somme de 168 334,28 € arrêtée au 4 juillet 2023 à titre de dommages intérêts en raison de la carence locative dont elle est responsable
o La somme de 23 750 € HT soit 28 500 € TTC au titre des travaux de remise en état des locaux suivant devis de la SAS OCCAMAT du 31 mai 2023
o La somme de 56 448,60 € HT au titre de l'indemnité d'immobilisation des locaux durant les travaux de remise en état dont la durée est évaluée à un mois ;
o La somme de 11 520 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
o Les entiers dépens exposés pour la présente instance qui comprendront notamment les frais des commandements, la délivrance d'assignation outre l'établissement de l'état des lieux de sortie et les frais d'exécution forcée de la décision à intervenir.
- Débouter la SAS IONIS GROUP de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ;
- Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit nonobstant appel ou toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA ,le 13 mai 2024, la SAS IONIS GROUP - IONIS SCHOOL OF TECHNOLOGY AND MANAGEMENT demande au tribunal de :
Vu l'article L 145-41 du Code de commerce, Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu les articles 696 et suivants du Code de procédure civile,

- Adjuger à la SAS IONIS GROUP le bénéfice des présentes, et y faisant droit,
- Constater que les baux ont pris fin,
- Constater que les lieux ont été restitués le 4 juillet 2023,
- Constater que la demande d'expulsion et toutes les demandes subséquentes de transport et séquestration des meubles sont sans objet,
- Débouter la SAS FONCIERE QUAERO I de toutes ses autres demandes,
- Fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges légalement et contractuellement exigibles,
- Condamner la SAS FONCIERE QUAERO I à payer à la SAS IONIS GROUP :

o la somme de 109 786,87 € au titre du terme du 3ème trimestre 2023 indûment versé ;
o la somme de 105 592,27 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
o la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023, date de notification des conclusions contenant la demande de restitution des sommes indûment perçues par la SAS FONCIERE QUAERO I,
- Condamner la SAS FONCIERE QUAERO I en tous les dépens (article 696 du CPC), dont le recouvrement sera effectué par Maître BOUR, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de la SAS FONCIERE QUAERO I

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur la sous-location des lieux

Aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver. Il incombe dès lors au bailleur, qui se prévaut de la violation de l'interdiction de sous-location stipulée au bail et sollicite l'acquisition de la clause résolutoire, d'établir l'existence de sous-locations irrégulières au sens du contrat et de l'article L. 145-31 du code de commerce.

Le bail commercial litigieux interdit en principe toute sous-location, n'autorisant celle-ci qu'au profit de sociétés filiales détenues directement par le preneur à hauteur d'au moins 51 % du capital, et subordonne toute sous-location au respect de la procédure prévue à l'article L. 145-31 du code de commerce, en prévoyant qu'à défaut la sous-location est réputée irrégulière.

Toutefois, la sous-location suppose l'existence d'un contrat distinct du bail principal, par lequel le preneur consent à un tiers la jouissance des locaux moyennant une contrepartie financière.

En l'espèce, s'il est constant que deux établissements d'enseignement supérieur occupent les lieux, le bailleur ne produit aucun document justifiant de la qualité de tiers du prétendu occupant ni de contrat de sous-location, de sorte que l'existence même de sous-locations n'est pas démontrée.

Par ailleurs, si la SAS preneuse soutient que les entités occupant les locaux seraient liées à une SAS holding du groupe, elle ne justifie pas davantage, par les seules pièces produites, d'une détention directe du capital répondant aux conditions prévues par la clause dérogatoire du bail. Cette insuffisance probatoire ne saurait toutefois suppléer l'absence de preuve positive de la sous-location, aucun contrat ni constat de commissaire de justice n'étant produit à ce titre.

Dans ces conditions, le manquement tiré de la sous-location irrégulière n'est pas suffisamment caractérisé et ne peut justifier, à lui seul, l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur le changement de destination

Aux termes des articles 1103 et 1193 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont conclus et ne peuvent être modifiés que du commun accord des parties ou pour les causes que la loi autorise.

La destination des lieux stipulée au bail ne peut dès lors être modifiée qu'en vertu d'un accord exprès des parties constatant un changement d'affectation.

Au surplus, il est de jurisprudence constante que ni la seule autorisation de travaux d'aménagement, ni l'obtention d'autorisations administratives nécessaires à l'exploitation d'une activité déterminée ne valent, à défaut de stipulation contractuelle en ce sens, accord du bailleur à un changement de destination des locaux, ces autorisations relevant des seules relations entre le preneur et l'administration.

En l'espèce, le preneur fait valoir que le bailleur a, dès 2017, autorisé d'importants travaux d'aménagement, notamment la création d'un escalier reliant les différents niveaux, des percements de dalles et des ouvertures en façade, et qu'il ne pouvait dès lors ignorer que les locaux étaient destinés à accueillir des établissements d'enseignement recevant du public.

Toutefois, le bail précise expressément que ces travaux constituent de simples " travaux d'aménagement locatif […] répondant aux besoins du Preneur ", les locaux demeurant " conformes à leur destination de bureaux ".

Aucune stipulation ne prévoit ainsi que l'autorisation de ces travaux emporterait modification de la destination contractuelle, laquelle demeure limitée à un " usage exclusif de bureaux et accessoires, à l'exclusion de toute autre utilisation ".

Le bail stipule également que le preneur fera son affaire personnelle de l'obtention des autorisations administratives nécessaires à l'utilisation des locaux ou à l'exercice de son activité.

Ainsi, l'obtention d'autorisations administratives permettant l'accueil du public, à la supposer établie, relève des seules relations du preneur avec l'administration et ne saurait caractériser l'accord du bailleur à un changement de destination des locaux.

Il s'ensuit que ni l'autorisation des travaux d'aménagement intérieurs, expressément présentés comme compatibles avec une destination de bureaux, ni les autorisations administratives invoquées ne peuvent être interprétées comme une renonciation du bailleur à se prévaloir de la destination contractuelle des lieux ni comme une acceptation de l'exploitation d'établissements d'enseignement dans les locaux loués.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le preneur a exploité dans les lieux une activité d'enseignement en méconnaissance de la destination contractuelle exclusivement fixée à usage de bureaux et accessoires.

Ce manquement n'ayant pas été régularisé dans le délai d'un mois suivant la délivrance des commandements visant la clause résolutoire, ceux-ci ont produit leurs effets conformément à l'article L. 145-41 du code de commerce.

Il y a lieu, en conséquence, de constater la résiliation des baux par l'effet de la clause résolutoire à compter du 15 mai 2022.

Sur le manquement aux obligations applicables aux établissements recevant du public

La SAS FONCIERE QUAERO I invoque enfin un troisième manquement tiré de l'absence d'autorisations administratives nécessaires à l'exploitation des locaux.

Il n'y a toutefois pas lieu d'examiner ce grief, le manquement tenant au non-respect de la destination contractuelle des locaux étant, à lui seul, suffisant pour entraîner l'acquisition de la clause résolutoire.

La demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation judiciaire des baux est, dès lors, devenue sans objet.

Sur la demande visant à fixer l'indemnité d'occupation au double du loyer pour la période comprise entre le 16 mai 2022 et 31 juillet 2023

Aux termes de l'article 18.4 du bail, " l'indemnité d'occupation à la charge du Preneur en cas de non-délaissement des Locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du Bail, sera établie forfaitairement sur la base d'une somme hors taxe égale au double du loyer et des provisions sur charges de la dernière année de location ".

Une telle stipulation, ayant pour objet de fixer forfaitairement les conséquences du maintien dans les lieux du preneur après la résiliation du bail, présente le caractère d'une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du code civil.

Il appartient dès lors au juge d'en modérer le montant lorsqu'il apparaît manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi.

Il a été retenu ci-dessus que le preneur a manqué à ses obligations contractuelles en exploitant dans les lieux des établissements d'enseignement en méconnaissance de la destination de bureaux stipulée au bail.

Il ressort toutefois des pièces produites que cette situation, ancienne, était connue du bailleur depuis plusieurs années, lequel a, d'une part, autorisé divers travaux d'aménagement destinés à permettre l'exploitation des locaux et, d'autre part, s'est abstenu, jusqu'à la délivrance des commandements en avril 2022, de toute démarche tendant à faire cesser l'activité litigieuse.
Cette tolérance prolongée constitue un élément d'appréciation du caractère excessif de la majoration contractuellement prévue.

En outre, aucun élément n'est versé aux débats afin d'établir le préjudice qu'aurait subi le bailleur du fait du maintien dans les lieux après la date de résiliation du bail.

Il y a lieu, dans ces conditions, de réduire la clause pénale stipulée au bail et d'écarter le doublement du loyer prévu par l'article 18-4 du bail.

L'indemnité d'occupation due pour la période courant du 16 mai 2022 au troisième trimestre 2023 sera fixée au montant du dernier loyer contractuel augmenté des provisions sur charges et accessoires, étant précisé que, conformément aux stipulations du bail, tout trimestre commencé demeure intégralement dû, sous déduction des sommes déjà versées à ce titre.

Sur la demande en dommages-intérêts pour carence locative

Aux termes de l'article 1231-4 du code civil, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution contractuelle.

Il appartient dès lors au bailleur, qui sollicite l'indemnisation d'une prétendue " carence locative " imputée au preneur, de démontrer non seulement l'existence d'une faute contractuelle et d'un préjudice certain, mais également un lien de causalité direct entre les manquements retenus et la vacance des locaux invoquée.

S'il est admis qu'un bailleur peut obtenir, outre l'indemnité d'occupation, la réparation d'un préjudice distinct résultant d'un comportement fautif du locataire, encore faut-il que ce préjudice soit personnellement subi, distinct de celui déjà réparé par l'indemnité d'occupation et directement imputable au comportement reproché.

En l'espèce, la SAS FONCIERE QUAERO I sollicite la condamnation du preneur à lui verser la somme de 168.334,28 euros correspondant, selon elle, aux pertes de loyers et de charges résultant du départ de plusieurs autres locataires de l'immeuble.

Toutefois, les congés produits concernant les sociétés HERE EUROPE et ALFA SAFETY ne font état d'aucun grief lié à la présence de la SAS IONIS GROUP, à l'exploitation d'établissements scolaires dans l'immeuble ou à des nuisances imputables aux étudiants ; ces pièces se bornant à notifier la cessation des relations locatives sans établir le moindre lien avec les manquements reprochés au preneur.

Dans la demande de résiliation amiable formulée par la SAS PARABELLUM, il est fait état en revanche par ladite SAS ressort de difficultés de cohabitation avec une école, notamment des nuisances dans les parties communes.

Il ressort toutefois de ce courrier que cette SAS avait déjà connu une telle cohabitation avant la conclusion de son bail et qu'elle avait accepté de contracter en parfaite connaissance de la présence d'établissements d'enseignement dans l'immeuble.

En outre, le même courrier précise que la conclusion du bail était subordonnée à certaines conditions convenues oralement tenant notamment à la proportion d'écoles présentes dans l'immeuble et à l'existence d'un accès distinct pour celles-ci, engagements relevant des relations contractuelles entre cette SAS et la bailleresse elle-même.

En tout état de cause, la SAS FONCIERE QUAERO I ne justifie aucunement avoir entrepris des démarches précises et sérieuses de relocation qui auraient échoué en raison de la seule présence de la SAS IONIS GROUP dans l'immeuble.

Ainsi, si les manquements du preneur à la destination contractuelle des locaux sont établis et justifient l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que le paiement d'une indemnité d'occupation, le lien de causalité direct et certain entre ces manquements et la vacance des autres locaux invoquée par la bailleresse n'est pas démontré.

La demande de dommages-intérêts formée au titre de la vacance locative sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Il incombe dès lors au bailleur, qui sollicite la condamnation du preneur au paiement d'un arriéré locatif, d'établir avec précision l'existence et le montant de sa créance de loyers et charges.

Or le décompte produit aux débats fait apparaître un solde débiteur global agrégeant loyers, charges, intérêts de retard, majorations et diverses écritures de régularisation, sans distinguer de manière suffisamment intelligible les seules sommes correspondant aux loyers et charges effectivement demeurés impayés, ni expliciter les opérations de régularisation opérées.

Dans ces conditions, il n'appartient pas au juge de reconstituer lui-même, à partir d'un document insuffisamment clair, le quantum exact de la créance locative alléguée, laquelle doit être démontrée par des justificatifs précis et vérifiables.

S'agissant plus particulièrement de la taxe foncière récupérable sur le preneur, le bailleur ne verse aux débats ni avis d'imposition ni élément permettant de vérifier les modalités de répartition retenues entre les différents occupants de l'immeuble, alors qu'il lui incombe d'établir tant le principe que le montant des sommes réclamées à ce titre.

À défaut de tels justificatifs, la réalité et le quantum de la taxe foncière imputée au preneur ne sont pas établis.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bailleur ne rapporte pas la preuve suffisante du montant des sommes demeurant effectivement dues au titre de l'arriéré locatif.

Il sera en conséquence débouté de la demande formée à ce titre.

Sur la demande de prise en charge de la remise en état des locaux et l'indemnité d'immobilisation

Aux termes de l'article 16 du bail, le preneur est tenu, lors de son départ, de restituer les locaux dans leur configuration d'origine conformément à l'état des lieux d'entrée et en parfait état d'entretien, de propreté et de réparations locatives, y compris celles dues à la vétusté, l'autorisation éventuellement donnée par le bailleur pour la réalisation de travaux n'étant pas de nature à limiter cette obligation.

Le bail organise toutefois une procédure contradictoire précise destinée à déterminer les travaux susceptibles d'être mis à la charge du preneur.

Il prévoit notamment l'établissement d'un pré-état des lieux contradictoire comportant le relevé des réparations imputables au preneur, puis d'un état des lieux de sortie contradictoire.

Il stipule également que, dans l'hypothèse où le preneur n'exécuterait pas les réparations visées, le bailleur doit faire établir des devis et les notifier au preneur, lequel dispose alors d'un délai de quinze jours pour faire connaître sa position par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l'espèce, s'il est justifié de l'établissement d'un état des lieux de sortie, la SAS FONCIERE QUAERO I ne démontre toutefois ni qu'un pré-état des lieux comportant le relevé des réparations imputées au preneur aurait été établi conformément aux stipulations contractuelles, ni que les devis des travaux envisagés auraient été régulièrement notifiés au preneur afin de lui permettre d'exercer utilement ses observations dans le délai contractuel de quinze jours.
Les devis invoqués par la SAS FONCIERE QUAERO I n'ont, en effet, été produits qu'au cours de la présente procédure, sans qu'il soit justifié de leur communication préalable dans les formes prévues par le bail.

Dans ces conditions, la procédure contractuelle préalable à la mise à la charge du preneur des travaux de remise en état n'a pas été respectée.

Au surplus, le seul devis vise des prestations générales de " curetage ", de dépose de câblages et d'équipements ainsi que de traitement des déchets, sans qu'il soit possible de distinguer ce qui relèverait effectivement de réparations locatives imputables au preneur de ce qui procèderait d'opérations de restructuration ou de réaménagement des locaux.

Dans ces conditions, la SAS FONCIERE QUAERO I ne rapporte pas la preuve suffisante du bien-fondé du quantum des frais de remise en état qu'elle entend mettre à la charge du preneur.

Elle sera déboutée de la demande formée à ce titre.

Il en résulte également que la demande formée au titre de l'indemnité d'immobilisation des locaux durant les travaux de remise en état, laquelle constitue l'accessoire de ces travaux, ne peut qu'être rejetée.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L'article 18 du bail en cause en vertu duquel, en cas de résiliation du bail ou d'expulsion du preneur, le dépôt de garantie et les loyers payés d'avance demeurent acquis au bailleur à titre d'indemnité présente le caractère d'une clause pénale, au sens de l'article 1231-5 du code civil, dès lors qu'elle tend à sanctionner forfaitairement l'inexécution des obligations contractuelles du preneur.

Il est constant dans ces conditions qu'il appartient au juge d'en modérer le montant lorsqu'il apparaît manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi.

Or il résulte des développements qui précèdent que, si le preneur a méconnu la destination contractuelle des locaux, le bailleur a néanmoins toléré pendant plusieurs années cette exploitation et autorisé les travaux permettant son exercice avant de se prévaloir de la clause résolutoire.

En outre, le bailleur bénéficie déjà d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice résultant du maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail.

Dans ces conditions, l'attribution définitive du dépôt de garantie et des loyers payés d'avance conduirait à une indemnisation manifestement excessive du préjudice subi.

Il y a dès lors lieu de rejeter la demande formée à ce titre par la SAS FONCIERE QUAERO I et d’ordonner la restitution du dépôt de garantie pour un montant de 105.592, 27 EUR à la SAS IONIS GROUP.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS IONIS GROUP

Conformément à l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits .

La SAS IONIS GROUP sollicite, à titre reconventionnel, la restitution de la somme de 109.786,87 euros correspondant aux loyers et charges acquittés au titre du troisième trimestre 2023, les lieux ayant été restitués le 4 juillet 2023, soit seulement quatre jours après le début du trimestre concerné.

Toutefois, les stipulations du bail prévoient expressément que les loyers sont payables trimestriellement et d'avance, tout trimestre commencé demeurant intégralement dû.

La restitution des lieux n'étant intervenue que le 4 juillet 2023, soit postérieurement au début du troisième trimestre 2023, la SAS preneuse demeure tenue du paiement intégral des loyers, charges et accessoires afférents à cette période.

La demande de restitution formée à ce titre sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SAS IONIS GROUP, qui succombe principalement à l'instance, supportera les dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SAS FONCIERE QUAERO I l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer à l'occasion de la présente procédure.

La SAS IONIS GROUP sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS