TJ 44109, 6 juill. 2026, RG 26/00936

Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

---

JUGEMENT du 06 Juillet 2026

---

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1

Comparant
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [X] [N]
Logement 65 Etage 1
11 Rue Jean de la Bruyère
44300 NANTES

Non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Cécile HENOUX
GREFFIER : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 18 mai 2026
date des débats : 18 Mai 2026
délibéré au : 06 Juillet 2026

RG N° N° RG 26/00936 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OOHY

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à M. [X] [N]
CCC préfecture

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 15 décembre 2023 à effet au même jour, NANTES METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [K] [X] [N] un logement de type 2 lui appartenant sis, 11 rue Jean de la Bruyère, 1er étage, appartement n°65 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 249,76€ pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 89,32€.
La situation d’impayés a été signalée à la CAF le 17 juin 2025, dont l’organisme a accusé réception le même jour.
Par acte de commissaire de justice du 21 août 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [K] [X] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 510,56€ au titre des loyers échus et impayés au 12 août 2025.
Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 23 décembre 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [X] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :
Déclarer la demande recevable et bien fondée ;Constater la résiliation du bail signé le 15 décembre 2023 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges ;Ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [X] [N] et de tout autre occupant de son chef du logement loué avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités prévues par la loi ;Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;Condamner Monsieur [K] [X] [N], à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 550,02€, correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 décembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;Condamner Monsieur [K] [X] [N], à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 266,88€, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ; Condamner Monsieur [K] [X] [N], à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 300€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;Ordonner l’exécution provisoire. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 5 mars 2026, par l’Espace départemental des solidarités indiquant que le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés. Ainsi, seules les observations du bailleur ont pu être recueillies.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mai 2026, lors de laquelle NANTES MÉTROPOLE HABITAT, représentée par Madame [T] [Z], munie d'un pouvoir régulier en ce sens, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 482,90€ selon le décompte arrêté au 11 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse. Elle déclare que le locataire voulait solder la dette locative avant l’audience. Celui-ci a effectué un versement de 500€ en avril 2026. La société bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.
Régulièrement assigné à étude, Monsieur [K] [X] [N] n’a pas comparu.
En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée ».
Monsieur [K] [X] [N] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
La société bailleresse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d'Allocations Familiales le 17 juin 2025, dont l’organisme a accusé réception le même jour, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
En l’espèce, une copie de l’assignation du 19 décembre 2025 a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 23 décembre 2025, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.
Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire rédigée comme suit : « Le présent contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance 6 semaines après un commandement de payer […]. »
Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [K] [X] [N] le 21 août 2025, pour un arriéré de loyers et charges de 510,56€ au 12 août 2025. Ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2025.
Dès lors, Monsieur [K] [X] [N], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Monsieur [K] [X] [N] sera en outre redevable, en lieu et place du loyer prévu au contrat, à compter de mai 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et revalorisation incluse, soit la somme de 361,51€.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 482,90€, au 11 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse.
Il convient de déduire de ce montant la somme de 30,48€ correspondant à l'ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62€ chacune par mois appliquées à la locataire sur la période allant de janvier à avril 2026 (7,62 x 4), dès lors que l’office bailleur ne rapporte pas la preuve d'avoir procédé à l'enquête prévue par l'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Il ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’il aurait envoyé à la locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.
En conséquence, Monsieur [K] [X] [N] sera condamné à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 452,42 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2025.

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [K] [X] [N] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 août 2025.

Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l’espèce, Monsieur [K] [X] [N] sera condamné à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150€ au titre des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS La Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par NANTES MÉTROPOLE HABITAT à l’encontre de Monsieur [K] [X] [N] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 2 octobre 2025, du contrat de bail conclu entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et Monsieur [K] [X] [N], portant sur le logement sis 11 rue Jean de la Bruyère, 1er étage, appartement n°65 - 44300 NANTES ; DIT que Monsieur [K] [X] [N] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [K] [X] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; RENVOIE NANTES MÉTROPOLE HABITAT aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE Monsieur [K] [X] [N] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 452,42 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 mai 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2025 ; CONDAMNE Monsieur [K] [X] [N] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter de mai 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et revalorisation incluse, soit la somme mensuelle de 361,51€, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ; CONDAMNE Monsieur [K] [X] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 août 2025. CONDAMNE Monsieur [K] [X] [N] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 juillet 2026.