TJ 63113, 7 juill. 2026, RG 25/00513

Jugement N°
du 07 JUILLET 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 25/00513 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-J5VC / Ch1c2
DU RÔLE GÉNÉRAL

[K] [M]

Contre :

S.A.S. [Localité 1]

Grosse : le

la SELARL AVK ASSOCIES
Me Estelle MAYET

Copies électroniques :

la SELARL AVK ASSOCIES
Me Estelle MAYET

Copie dossier

la SELARL AVK ASSOCIES
Me Estelle MAYET

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Monsieur [K] [M]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEUR

ET :

S.A.S. [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 4]

ayant pour avocat postulant Me Estelle MAYET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
et pour avocat plaidant Me James Alexandre DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 19 Mars 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu le 16 juin 2026 par mise à disposition au greffe, et après porogation à ce jour, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat conclu sous-seing-privé le 5 juillet 2021, Monsieur [K] [M] a donné à bail à la SAS [Localité 1] un terrain d’une contenance de 160 m², se situant sur une parcelle lui appartenant sise sur le territoire de la commune de [Localité 5].

Le bail a été conclu pour une durée de 20 années et visait à l’installation et l’exploitation d’un site radioélectrique, propriété de [Localité 1], afin de :
fournir tous services de communications électroniques à titre principal, connexe ou accessoire, directement ou indirectement, à l’aide de moyens appropriés ;et/ou y établir et/ou exploiter tout réseau de communications électroniques et/ou tout équipement ou infrastructure participant à un tel réseau ;et/ou y effectuer toutes opérations en rapport avec des activités de communications électroniques.
Le loyer était composé d’une partie fixe de 500 € et d’une partie variable forfaitaire.

Préalablement, par arrêté du 17 décembre 2020, le ministre de l’économie, des finances et de la relance, le site objet du contrat de bail susmentionné a été classé en zone à couvrir pour les opérateurs mobiles au titre du dispositif de couverture ciblée pour l’année 2021.

Dans le courant de l’année 2022, un différend est apparu entre les parties au contrat concernant le montant du loyer variable attaché au bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 février 2023, le conseil de Monsieur [K] [M] a mis la SAS [Localité 1] en demeure de régulariser la situation d’impayés de loyers, exposant que, le 31 octobre 2022, son client avait constaté que quatre opérateurs étaient installés et émettaient sur le pylône électrique construit sur sa propriété et que la part variable du contrat devait s’appliquer, soit 2500 € fois 4 ; que le loyer pour l’année 2023, n’était pas de 3454,61 €, mais 10 605 €.

Aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties, s’agissant de l’année 2023 et ne le sera pas pour les années suivantes.

Par acte d’huissier de justice, signifié le 31 mai 2023, Monsieur [K] [M] a fait assigner la SAS [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin d’obtenir paiement d’un arriéré de loyers et des dommages-intérêts pour préjudice moral et résistance abusive.

L’affaire a été enregistrée sous la référence RG n° 23/2244.

Par ordonnance rendue le 3 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire, pour défaut de diligences du demandeur.

Par message RPVA du 28 janvier 2025, Monsieur [K] [M] a communiqué des conclusions aux fins de réinscription.

L’affaire a été réenrôlée et enregistrée sous la nouvelle référence RG n° 25/513.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 3 novembre 2025, Monsieur [K] [M] demande, au visa des articles 1101 et 1217, 1137 et suivants et 1112-1 et suivants du code civil, de :

A titre principal, condamner la société [Localité 1] à lui payer et porter la somme de 8816, 70 € au titre des arriérés de loyers au titre de l’année 2023, outre intérêts au taux légal, avec capitalisation, à compter de la mise en demeure adressée à la société [Localité 1] le 24 février 2023 ;Condamner la société [Localité 1] à lui payer et porter la somme de 7649, 64 € au titre des arriérés de loyers au titre de l’année 2024, outre intérêts au taux légal, avec capitalisation, à compter de la réclamation de Monsieur [M] le 20 novembre 2023 ;Condamner la société [Localité 1] à lui payer et porter la somme de 7726,13 € au titre des arriérés de loyers au titre de l’année 2025, outre intérêts au taux légal, avec capitalisation, à compter de sa réclamation du 13 novembre 2024 ;A titre subsidiaire, condamner la société [Localité 1] à lui payer et porter la somme de 135 000 € au titre de la perte de chance d’avoir mieux contracté ;Condamner la société [Localité 1] à lui payer et porter la somme de 1500 € au titre de son préjudice moral ;Condamner la société [Localité 1] à lui payer et porter la somme de 5000 € pour résistance abusive ;Débouter la société [Localité 1] de l’ensemble de ses conclusions, demandes, fins et prétentions ;Condamner la société [Localité 1] à lui payer et porter la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société [Localité 1] aux entiers dépens, mais également à supporter le coût des droits proportionnels prévus par l’article 10 du Décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale ;Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [M] fait valoir qu’il a découvert, le 31 octobre 2022, que quatre opérateurs téléphoniques émettaient depuis le pylône électrique installé sur sa propriété, dans le cadre du bail conclu avec la SAS [Localité 1], sans qu’il ne perçoive pour autant le loyer variable correspondant ; qu’il sollicite ainsi le versement des loyers qu’il estime devoir lui revenir. Il considère qu’il est indifférent que seule la société SFR dispose d’infrastructures, dès lors qu’il est constant que quatre opérateurs téléphoniques sont installés et émettent.

Il ajoute, au vu de l’arrêté dont se prévaut la SAS [Localité 1], que celle-ci savait, lors de la conclusion du bail, qu’il n’y aurait qu’un seul opérateur et non les quatre opérateurs comme le laissent entendre les stipulations contractuelles ; qu’il n’a jamais été informé de la possibilité de voir s’installer un seul opérateur [Y] sur le site ; que cette information n’apparaît nullement dans le contrat ; qu’il n’aurait pas contracté s’il avait su que les loyers perçus seraient de l’ordre de 3000 €, alors qu’il en espérait 10 000 € ; que sa qualité de maire est indifférente, dès lors que l’arrêté en question a une portée nationale et n’est pas spécifiquement communiqué aux maires des communes concernées.

A titre subsidiaire, il soutient que la SAS [Localité 1] a commis un dol, en dissimulant une information essentielle du contrat ; que si le dol devait ne pas être retenu, la SAS [Localité 1] pourrait être condamnée sur le fondement de la mauvaise foi dans les négociations précontractuelles ; que son préjudice peut être analysé en perte de chance préjudice d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ; qu’au vu des revenus encaissés, son préjudice peut être fixé à 150 000 €, soit 135 000 € en retenant une perte de chance de 90% qu’il estime adaptée.

Il sollicite également des dommages-intérêts pour préjudice moral et résistance abusive.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 11 décembre 2025, la SAS [Localité 1] demande, au visa de l’article 1231-3 du code civil, de :

Débouter Monsieur [K] [M] de l’intégralité de ses demandes comme étant manifestement infondées ; Condamner Monsieur [K] [M] au paiement d’une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [K] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance.
La SAS [Localité 1] s’oppose aux demandes et se réfère aux stipulations du contrat, relatives à la part de loyer variable, rappelant que seule la société SFR dispose d’infrastructures sur le site litigieux, mises à disposition d’autres opérateurs. Elle soutient que le loyer a été calculé en prenant en considération cette situation ; qu’elle a rempli son obligation de paiement, sans que cela ne soit contesté dans les délais convenus par Monsieur [K] [M] et que cette situation résulte d’un arrêté préfectoral de 2020, concernant un dispositif de couverture ciblée ; que chaque zone doit pouvoir être couverte par un site unique, les sites étant mutualisés entre les opérateurs désignés sur une même zone, ce qui est le cas en l’espèce ; que SFR est le seul opérateur [Y] sur ce site ; que le bail est clair et précise, au jour de sa signature, qu’aucun opérateur n’était encore installé.

Elle s’oppose également aux demandes indemnitaires, considérant qu’aucun préjudice moral n’est démontré dans son principe et son montant et qu’il ne s’agit pas d’un dommage prévisible, lors de la conclusion du contrat, pouvant ouvrir droit à réparation ; qu’aucun fondement juridique n’est évoqué au soutien de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, responsabilités contractuelle et délictuelle ne pouvant se cumuler.

Sur la demande au titre de la perte de chance, elle fait valoir qu’elle n’a commis aucun dol ; que le bail ne garantit nullement la présence de plusieurs opérateurs sur site ; que l'arrêté du 17 décembre 2020 est un acte administratif unilatéral, qui lui est extérieur ; que Monsieur [K] [M], en sa qualité de maire, avait accès à cette information, ce d’autant plus que le guide pratique à destination des maires, publié en mai 2021 et présentant notamment le fonctionnement du dispositif de couverture ciblée ainsi que la notion d’opérateur « [Y] », a été notifié après sa prise de fonctions et avant la conclusion du bail ; que la SAS [Localité 1] a librement accepté de conclure le bail, en parfaite connaissance du fait qu’aucun opérateur n’était encore présent sur le site, et que le montant de la redevance variable restait incertain ; qu’elle n’a pas fait preuve de mauvaise foi dans les négociations précontractuelles, ne détenant pas d’information déterminante pour le consentement du demandeur.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 janvier 2026 selon ordonnance du même jour.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 19 mars 2026 et mise en délibéré au 16 juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 7 juillet 2026, par mention au dossier.

DISCUSSION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Par ailleurs, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur les demandes principales en paiement des arriérés de loyers

L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

L'article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. ».

En outre, il résulte des dispositions de l'article 1231-1 du code civil que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».

L'article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

En l’occurrence, le bail litigieux prévoit, en page 6, en son article 16 relatif au loyer, qu’il est consenti et accepté moyennant le versement d’un loyer annuel, qui comprend deux aspects :

une partie fixe, à hauteur de 500 € ;ainsi qu’une partie variable, source de litige entre les parties, qui est forfaitaire et calculée de la manière suivante : « en fonction du nombre d’opérateurs de Communications électroniques justifiant d’un contrat d’accueil et/ou commercial avec [Localité 1] et ayant la propriété d’équipements installés fournissant un service de téléphonie mobile au public, d’un montant de DEUX MILLE CINQ CENTS Euros (2 500 €) par opérateur. »
Le contrat précise également qu’au jour de sa signature (soit 5 juillet 2021) et en raison de l’absence d’opérateur de communications électroniques disposant d’équipement installé fournissant un service de téléphonie mobile publique, le loyer est fixé à 500 € nets.

Il n’est pas contesté par la défenderesse que plusieurs opérateurs de téléphonie mobile émettent depuis le site litigieux.

Pour autant, il convient de se référer à la lettre du contrat qui précise bien que le loyer variable est de 2500 € par opérateur, uniquement lorsque l’opérateur concerné dispose d’un contrat d’accueil et/ou commercial avec la SAS [Localité 1] et qu’il est propriétaire d’équipements installés qui fournissent un service de téléphonie mobile publique.

Or, ce qui n’est pas contesté par le demandeur, seule la société SFR dispose, et d’un contrat avec la SAS [Localité 1], et de la propriété des infrastructures émettrices, qui sont mises à la disposition d’autres opérateurs dans le cadre du dispositif de couverture ciblée.

Il s’en évince que les trois autres opérateurs émetteurs ne remplissent pas les conditions pour permettre à Monsieur [K] [M] de percevoir une part de loyer variable supplémentaire pour chacun d’eux.

Monsieur [K] [M] ne conteste pas, par ailleurs, avoir perçu les échéances de loyer telles que rappelées par la SAS [Localité 1] dans ses conclusions, correspondant à un loyer variable pour un seul opérateur remplissant les conditions prévues au contrat.

Le cocontractant a donc rempli ses obligations.

Les demandes de Monsieur [K] [M] ne sauraient donc aboutir sur le fondement contractuel et il sera débouté de ses demandes au titre des arriérés de loyer.

Sur la demande subsidiaire au titre de la perte de chance

Sur le dol

L’article 1137 du code civil dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. ».

Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. (Civ. 3e, 15 janv. 1971).

La victime d'un dol qui a fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat peut obtenir la réparation du préjudice correspondant uniquement à la perte d'une chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, et non à la perte de la chance d'avoir pu réaliser un autre investissement (Com. 10 juill. 2012, no 11-21.954).

En l’espèce, il appartient à Monsieur [K] [M] de rapporter la preuve de ses dires quant à l’existence d’un dol commis par son cocontractant.

Ici, il est allégué d’une réticence dolosive, dès lors que la SAS [Localité 1] n’aurait pas porté à la connaissance de Monsieur [K] [M] l’existence d’un arrêté préfectoral, pris antérieurement à la signature du contrat de bail, portant sur la création d’un dispositif de couverture ciblée incluant la zone d’implantation du pylône électrique litigieux.

Le tribunal ne suivra pas Monsieur [K] [M] dans son analyse, considérant, d’une part, que celui-ci est un cocontractant averti, qui disposait par ailleurs d’outils lui permettant de prendre la mesure de ses engagements avant la signature du contrat litigieux et d’accéder aux informations essentielles.

En effet, il est constant qu’il est maire de sa commune, qu’il ne conteste pas qu’il était déjà en fonctions lors de la conclusion du bail et qu’en mai 2021, soit avant la signature du contrat, un guide pratique à destination des maires a été communiqué par l’Agence nationale de la cohésion des territoires, concernant précisément la question de la couverture mobile et du dispositif de couverture ciblée. Il ne pouvait donc ignorer l’existence de ce type de dispositif.

En outre, en sa qualité de maire, il lui appartient de s’informer sur les arrêtés, qu’ils soient locaux ou nationaux, qui sont susceptibles d’avoir un impact sur son territoire. Dans la mesure où l’arrêté préfectoral incluant la zone litigieuse dans le dispositif de couverture ciblée est daté du 17 décembre 2020, il lui était loisible d’avoir accès à l’information qu’il reproche à la SAS [Localité 1] d’avoir tue.

D’autre part, le tribunal observe que le contrat de bail prend des précautions et aucune promesse n’est faite au bailleur quant au nombre d’opérateurs répondant aux critères convenus et susceptibles de s’implanter sur sa parcelle.

A ce titre, le seul élément constant qui ressort du contrat de bail est la part fixe du loyer fixée à 500 €. Il est d’ailleurs précisé qu’en l’absence, au jour de la signature du contrat de bail, d’opérateur, le loyer est bien de 500 €. Pour la suite, ainsi qu’il a déjà été indiqué, l’acte expose expressément qu’une certaine catégorie d’opérateurs est concernée, à savoir les opérateurs disposant d’un contrat avec la SAS [Localité 1] et étant propriétaire d’infrastructures.

A la lecture du contrat, Monsieur [K] [M] avait donc tous les éléments nécessaires pour pouvoir exprimer son consentement et il ne figure aucune clause dans celui-ci, au terme de laquelle il aurait spécifié que son consentement était conditionné à la présence d’un nombre minimum d’opérateurs répondant aux critères précités.

Pour l’ensemble de ces raisons, le tribunal considère que la preuve du dol n’est pas rapportée et rejette la demande sur ce fondement.

Sur l’absence de bonne foi dans les négociations précontractuelles

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public. ».

L’article 1112-1 du code civil dispose que « [Localité 6] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ».

Pour les mêmes motifs que ceux développés ci-dessus, le tribunal considère que la preuve d’un manquement de la SAS [Localité 1] à son obligation de bonne foi dans les négociations précontractuelles, qui se serait traduit par un manquement à un devoir d’information précontractuelle, au vu du fondement soulevé par Monsieur [K] [M], n’est pas rapportée.

Sa demande d’indemnisation sur ce fondement est également rejetée.

Sur les demandes de dommages-intérêts

Sur le préjudice moral

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’occurrence, aucune faute n’est caractérisée. En outre, Monsieur [K] [M] se dispense d’expliquer exactement comment se manifesterait le préjudice moral qu’il allègue et de fournir des éléments justificatifs à ce titre.

La demande est rejetée.

Sur la résistance abusive

Monsieur [K] [M] ne précise pas le fondement juridique de sa demande.

Il est possible de considérer qu’elle est fondée sur l’article 1231-6 du code civil, lequel dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » 

En l’espèce, aucune résistance abusive n’est caractérisée, la défenderesse n’ayant fait qu’appliquer le contrat la liant à Monsieur [K] [M]. Au demeurant, le demandeur n’explique pas quel serait le préjudice subi et causé par cette résistance abusive.

Cette demande est rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [K] [M] succombant en totalité, il sera condamné au paiement des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

En outre, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [M] à payer à la SAS [Localité 1] une somme que l’équité commande de fixer à 1500 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l'exécution provisoire s'applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS