TJ 63113, 11 juin 2026, RG 25/00782

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00782 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KIXM

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 11 Juin 2026

Etablissement public OPHIS
Rep/assistant : Me DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [D] [M]
Rep/assistant : Me Inna SHVEDA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 11 Juin 2026

A :DMMJB,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 11 Juin 2026

A :DMMJB,

Me Inna SHVEDA,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 23 Avril 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 11 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L' OPHIS, dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Inna SHVEDA, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte par signature électronique en date du 3 janvier 2022, l'office Public de l'Habitat et de l'Immobilier Social (OPHIS) a donné à bail à Monsieur [D] [M] et madame [Y] [M] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 629,27 €, provision sur charges comprise.

Suite à son divorce en date du 22 mars 2024, monsieur [D] [M] est seul titulaire du contrat de bail.

Par jugement en date du 12 décembre 2024, monsieur [D] [M] a fait l'objet d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Le 25 février 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 739,56 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [D] [M] le 18 février 2025.

Monsieur [D] [M] est placé sous mesure de protection depuis le 6 juin 2025. L'UDAF du Puy de Dôme a été désignée pour l'exercer.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, l'office Public de l'Habitat et de l'Immobilier Social (OPHIS) a fait assigner Monsieur [D] [M] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s'être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [D] [M] à lui payer les sommes suivantes :
* 10549,63 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2025,
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 30 juin 2025.

A l'audience, l'OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 24 février 2026 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5868,05 €. L'OPHIS accepte des délais de paiement à hauteur de 163€ sur 36 mois et indique en outre qu'à défaut de démarches pour l'obtention d'un nouveau logement, il maintiendra sa demande de résiliation de bail.

Monsieur [D] [M], représenté par son conseil, sollicite du Juge des contentieux de la protection de :

-déclarer recevable et bien fondée Monsieur [D] [M] en ses demandes,
-constater l'impossibilité de Monsieur [D] [M] de régler la dette du loyer d'un montant de 7 177,97 €,
-constater le dépôt du dossier de surendettement,
-constater les versements volontaires de 30 € mensuels dans le cadre dudit plan d'apurement dans l'attente d'un logement plus adapté à son budget,
-débouter l'OPHIS de ses demandes contraires aux présentes,
-si la résiliation du bail était prononcée, accorder à Monsieur [D] [M] un délai de deux ans à compter de la signification de la présente décision pour s'acquitter de sa dette locative et pour se reloger dans des conditions normales,
-rejeter la demande indemnitaire de l'OPHIS, à défaut,
-ramener à de plus justes proportions ladite demande indemnitaire relative au préjudice et à l'article 700 du CPC sollicitée par la concluante,
-réserver les dépens.

A l'audience, Monsieur [D] [M], représenté indique être sous curatelle renforcée et qu'un dossier de surendettement a été déposé le 9 janvier 2026. Il ne s'oppose pas à l'idée de changer de logement mais demande à rester dans son logement actuel le temps d'en trouver un autre. Il sollicite en conséquence des délais de paiement.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience.

L’affaire a été mis en délibéré au 31 mars 2026, date à laquelle le juge a ordonné la réouverture des débats par mention au dossier.

Le 23 avril 2026, l’OPHIS maintient ses demandes sauf à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 5841,96€ au jour de l’audience.

Monsieur [M] informe le tribunal de la recevabilité de son dossier de surendettement. L’UDAF expose que le logement n’est pas adapté à la situation, qu’elle a fait une demande de SIAO.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Les parties ont indiqué que la Commission de surendettement a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par Monsieur [D] [M].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [D] [M] étant représenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 24 février 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5841,96 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [D] [M] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.
La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l'expulsion

En vertu de l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité.

Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 25 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 739,56 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.
En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 25 avril 2025.

Cependant l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire. De plus, le VI de ce même article prévoit notamment que, par dérogation aux dispositions du V, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l'espèce, la commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme a rendu le 12 mars 2026 une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement de Monsieur [D] [M]. A ce jour, il résulte des débats que les mesures de traitement de la situation de surendettement de Monsieur [D] [M] n'ont pas été adoptées.

Il résulte par ailleurs des éléments versés aux débats que la dette locative a été incluse dans la procédure de surendettement et que le paiement des loyers courants a repris.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [D] [M] selon les modalités précisées au dispositif. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l'arriéré rééchelonné.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception demeurée infructueuse, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur, la résolution du bail étant acquise à la date du 25 avril 2025.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [D] [M] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, en l’occurrence la somme mensuelle de 682 € à compter de la date d'effet de la résiliation et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Monsieur [D] [M], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens. Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de le condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,