TJ 21231, 13 juill. 2026, RG 26/00346

République française,
Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

Affaire : S.C.I. SANTIAGO
S.A.R.L. ALBIGNY

c/
S.C.I. 3 DCN
S.A.S.U. MC DONALD’S FRANCE

N° RG 26/00346 - N° Portalis DBXJ-W-B7K-JHYT

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrées à :

Me Natacha BARBEROUSSE - 107Me Claire GERBAY - 126la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE - 31

ORDONNANCE DU : 13 JUILLET 2026

ORDONNANCE DE REFERE
Nicolas BOLLON, Vice-président du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSES :

S.C.I. SANTIAGO
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.A.R.L. ALBIGNY
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentées par Me Natacha BARBEROUSSE, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de Dijon, substituée par Me Florent SOULARD, avocat au barreau de Dijon

DEFENDERESSES :

S.C.I. 3 DCN
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Maître Marine-Laure COSTA-RAMOS de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de Dijon,

S.A.S.U. MC DONALD’S FRANCE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentée par Me Claire GERBAY, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de Dijon, postulant, Me Bertrand THOUNY, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de Paris, plaidant, substitué par Me Jérôme CELLIER, avocat au barreau de Paris

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 juillet 2026 et mise en délibéré à ce jour à partir de 15 h 00, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte reçu le 22 décembre 2009 par Me [C], notaire à Dijon, la SARL D6 a cédé à la SCI 3DCN la parcelle située sur le territoire de la commune de [Localité 3], cadastrée section AN n°[Cadastre 1].

Cet acte a constitué deux servitudes de passage : la première, matérialisée « au plan de division sous point tiré violet », grevant la parcelle AN [Cadastre 1] au profit des parcelles AN [Cadastre 2] et [Cadastre 3], « limitée à la circulation des camions ou véhicules de livraison et à cet usage exclusif et ce pour permettre la livraison des entreprises implantées dans le bâtiment édifié sur la parcelle [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (teinte bleue) restant la propriété du vendeur» ; la seconde, « n’est que la continuité de la servitude ci-dessus décrite et est limitée à la circulation des camions ou véhicules de livraison et à cet usage exclusif et ce afin de permettre aux camions et véhicules de livraison de faire demi-tour ».

Le fonds dominant, c’est-à-dire la parcelle cadastrée Section AN n°[Cadastre 2] a, par la suite, été divisé en différentes parcelles et notamment les parcelles cadastrées Section AN n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] – qui sont la propriété de la SCI SANTIAGO – et la parcelle cadastrée Section AN n°[Cadastre 7] – qui est la propriété de la SARL ALBIGNY.

Par acte reçu le 29 mai 2026 par Me [Y] [J], notaire à [Localité 5], la société 3 DCN a vendu à la SASU McDonald’s France deux parcelles cadastrées Section AN n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9]. Ces parcelles sont issues de la division de la parcelle AN n°[Cadastre 10], elle-même issue de la division de la parcelle AN n°[Cadastre 1] (fonds servant de la servitude).

A la suite de cette vente et à l’obtention d’un permis de construire par la SASU McDonald’s France, la SCI SANTIAGO et la SARL ALBIGNY ont constaté l’implantation d’une clôture de chantier et le début des travaux de construction du restaurant de la SASU McDonald’s France sur le tracé de la servitude de passage.

Par requête du 7 juillet 2026, les SCI SANTIAGO et SARL ALBIGNY ont saisi le président du Tribunal judiciaire de Dijon d’une demande d’autorisation d’assigner à jour fixe la SCI 3 DCN et la SASU McDonald’s France à heure indiquée afin de voir ordonner la cessation d’un trouble manifestement illicite.

Par ordonnance du 7 juillet 2026 les sociétés SCI SANTIAGO et SARL ALBIGNY ont été autorisées à faire assigner à heure indiquée la SASU McDonald’s France et la SCI 3 DCN à l’audience du 13 juillet 2026, avant le 9 juillet 2026 à 12 heures.

Par actes de Commissaire de justice du 9 juillet 2026, les sociétés SCI SANTIAGO et SARL ALBIGNY ont fait assigner à heure indiquée la SASU McDonald’s France et la SCI 3 DCN devant le président du Tribunal judiciaire de Dijon, pris en sa formation des référés, aux fins de voir, au visa des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, notamment, ordonner l’arrêt immédiat des travaux.

Aux termes de leur acte introductif d’instance, les sociétés SCI SANTIAGO et SARL ALBIGNY demandent au juge des référés de :
Condamner la SASU McDonald’s France et la SCI 3DCN à rétablir en son assiette primitive la servitude de passage de poids-lourds et camions de livraison grevant la parcelle AN [Cadastre 10], propriété de la SCI 3 DCN et/ou de la SASU McDonald’s France au profit des parcelles AN [Cadastre 10], AN [Cadastre 5], AN [Cadastre 6] et AN [Cadastre 7], propriété de la SCI SANTIAGO et de la SARL ALBIGNY ; En conséquence,
Condamner la SASU McDonald’s France à cesser immédiatement les travaux de construction d’un restaurant McDonald’s, de son annexe et de son parking sur un terrain situé [Adresse 4] à [Localité 3] et ce, sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour à compter du prononcer de la présente décision ; Condamner la SASU McDonald’s France à remettre les lieux en état de façon à rétablir la servitude de passage dans son assiette initiale, telle que mentionnée dans l’acte de servitude du 22 décembre 2009 et ce, sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour à compter d’un délai de 48 heures suivant la signification de la décision à intervenir ; Dire et juger que le juge des référés se réservera le pouvoir de liquider l’astreinte ; Condamner la SASU McDonald’s France et la SCI 3 DCN à payer ensemble à la société SCI SANTIAGO et à la société SARL ALBIGNY chacune la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la SASU McDonald’s France et la SCI 3 DCN aux dépens.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2026, la SASU McDonald’s France demande au juge des référés de :
Juger qu’il n’y a pas lieu à référé ; Débouter la SARL ALBIGNY et la SCI SANTIAGO de leurs demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire,
Renvoyer au fond devant le Tribunal judiciaire de Dijon afin qu’il fixe l’assiette de la servitude au regard du droit de la société McDonald’s à réaliser des travaux de réparations avantageuses prenant la forme d’un projet de construction et du droit de la SARL ALBIGNY et de la SCI SANTIAGO à bénéficier d’une servitude de passage de commodité équivalente ; A titre infiniment subsidiaire,
Ordonner une médiation ; En tout état de cause,
Condamner la SARL ALBIGNY et la SCI SANTIAGO à lui payer, outre les dépens, la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 juillet 2026, la SCI 3 DCN demande au juge des référés de :
Déclarer irrecevables, pour défaut de qualité à défendre, l’ensemble des demandes formées par la SCI SANTIAGO et la SARL ALIBIGNY à son encontre ; A titre subsidiaire,
Dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à se pourvoir au fond ; A titre plus subsidiaire,
Dire n’y avoir lieu à référé à l’encontre de la SCI 3 DCN, à défaut de trouble manifestement illicite qui lui soit imputable ;

En tout état de cause,
Débouter la SCI SANTIAGO et la SARL ALBIGNY de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ; Condamner in solidum la SCI SANTIAGO et la SARL ALBIGNY à lui payer, outre les entiers dépens, la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
A l’audience du 13 juillet 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, les parties ont maintenu leurs demandes dans les termes de leurs écritures.

L’ordonnance a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des demandes formées contre la SCI 3 DCN

Aux termes de l’article 31 du Code de procédure civile « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

La SCI 3 DCN conclut à l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre. Elle explique que l’action tendant au rétablissement de l’assiette d’une servitude est une action réelle immobilière ; qu’elle ne peut prospérer qu’à l’encontre du propriétaire actuel du fonds ; qu’elle a cédé à la SASU McDonald’s France les parcelles AN [Cadastre 8] et AN [Cadastre 9] par acte reçu le 29 mai 2026 par Me [Y] [J], notaire à [Localité 5] ; que cet acte est en voie de publication au Service de la publicité foncière et qu’elle n’a donc plus qualité pour défendre à la demande formée à son encontre par les sociétés demanderesses.

Les sociétés SCI SANTIAGO, SARL ALBIGNY et la SASU McDonald’s France n’ont pas conclu sur ce point.

Sur ce, il faut constater que la servitude affecte les parcelles cadastrées Section AN n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9], lesquelles ont été cédées à la SASU McDonald’s France le 29 mai 2026.

Par suite, l’action réelle immobilière tendant au rétablissement de la servitude de passage dont bénéficient les sociétés SANTIAGO et ALBIGNY ne peut être dirigée qu’à l’encontre du propriétaire actuel des parcelles, étant ici observé qu’il n’est ni soutenu ni démontré que les travaux litigieux auraient été engagés par la SCI 3 DCN avant la vente.

Par suite, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes formées par les sociétés SANTIAGO et ALBIGNY à l’encontre de la SCI 3 DCN et de mettre celle-ci hors de cause.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 701 du Code civil que « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.
Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.
Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser ».

La SCI SANTIAGO et la SARL ALBIGNY rappellent qu’elles bénéficient d’une servitude de passage sur les parcelles AN n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9] dont la SASU McDonald’s France est désormais propriétaire. Elles relèvent que l’existence de cette servitude a été mentionnée dans l’acte de vente par la SCI 3 DCN à la SASU McDonald’s France du 29 mai 2026. Elles expliquent que depuis le début des travaux, la voie d’accès constituant l’assiette de leur servitude a disparu. Elles font également valoir que le déplacement des voies de circulation ne peut pas constituer un déplacement de l’assiette de la servitude conforme aux dispositions de l’article 701 du Code civil. Elles indiquent que l’offre faite par la SASU McDonald’s France ne serait pas équivalente à la servitude primitive.

La SASU McDonald’s France, pour s’opposer à la demande des sociétés SANTIAGO et ALBIGNY, fait valoir l’action de celles-ci est dépourvue d’urgence et n’est pas nécessaire. Elle explique en effet que les sociétés demanderesses ne sont pas enclavées puisque leurs parcelles seraient accessibles par deux autres voies. Elle indique par ailleurs que les sociétés SANTIAGO et ALBIGNY ne rapportent pas la preuve d’un trouble manifestement illicite. Elle considère en effet que l’assiette des servitudes revendiquées serait imprécise et contestable. Selon elle, le plan communiqué aux débats par les demanderesses ne permettrait pas d’identifier précisément l’assiette du droit de passage. Elle ajoute qu’elle serait dans l’impossibilité matérielle de remettre les parcelles dans leurs état initial puisqu’elle serait contrainte d’obtenir une permission de voirie de la commune de [Localité 3]. Elle fait encore valoir que la remise en état antérieur supposerait la destruction des constructions déjà réalisées et rendrait inexploitables les parcelles acquises par la SASU McDonald’s France. Elle considère alors que la destruction nécessaire à la remise en état antérieur serait disproportionnée.

Sur ce, il résulte des dispositions de l’article 701 du Code civil que le fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou la rendre plus incommode. Ce principe de fixité de la servitude interdit en conséquence toute modification de l’assiette de celle-ci. Une altération de l’assiette du droit de passage reviendrait en effet à modifier la servitude elle-même.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente du 29 mai 2026, par lequel la société 3 DCN a cédé les parcelles cadastrées Section AN n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9] à la SASU McDonald’s France, que l’existence de la servitude revendiquée par les sociétés SANTIAGO et ALBIGNY a été portée à la connaissance de l’acquéreur. Il est en effet fait expressément référence à l’acte constitutif de la servitude du 22 décembre 2009 ainsi que des conditions de sa mise en œuvre (p. 22 et suivantes de l’acte de vente du 29 mai 2026).

Il est acquis que la propriété initiale de la société SARL D6 a fait l’objet de multiples divisions et cessions. Cependant, l’acte d’acquisition par la SASU McDonald’s France contient toutes les informations sur l’origine de propriété des parcelles acquises et leurs nouvelles références cadastrales, de sorte que la société McDonald’s France ne peut valablement soutenir qu’elle ignorait être propriétaire des parcelles débitrices d’une servitude de passage.

L’acte de vente du 29 mai 2026 versé aux débats ne comporte pas en annexe le plan de division établi lors de l’établissement de la servitude conventionnelle de passage en 2009. Cependant, il faut considérer que les mentions et références figurant dans cet acte permettaient à la SASU McDonald’s France d’avoir une connaissance précise de l’existence et de l’assiette de la servitude de passage qui grevait le fonds acquis. Même s’il n’est pas justifié de la publication de la constitution de la servitude au fichier immobilier, celle-ci est pleinement opposable au tiers acquéreur.

Au demeurant, il faut encore observer que la SASU McDonald’s France n’ignorait pas cette servitude puisqu’elle propose une « alternative » à la servitude existante avec la création d’une voirie, dont un architecte atteste qu’elle répondra aux normes d’une voirie lourde.

Par ailleurs, l’absence d’enclave des sociétés SANTIAGO et ALBIGNY est indifférent. L’action tend en effet à caractériser une violation d’une servitude existante et non la création d’un droit de passage.

Par suite, il faut considérer que les travaux engagés par la SASU McDonald’s France ont méconnu les droits et les titres des sociétés demanderesses, sans d’ailleurs qu’il soit nécessaire que ces travaux constituent un trouble d’une gravité exceptionnelle. L’action des sociétés SANTIAGO et ALBIGNY n’est d’ailleurs pas, contrairement à ce que plaide la société McDonald’s France, soumise à la condition d’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse.

La servitude de passage, compte tenu de la configuration des lieux, telle qu’elle résulte des plans cadastraux annexés à l’acte du 29 mai 2026, ne pouvait que conduire la SASU McDonald’s France a une grande prudence dans la construction de son futur restaurant. La construction envisagée et son emprise, telle qu’elle résulte du plan annexé à la demande de permis de construire, sur l’assiette de la servitude de passage constitue à l’évidence un trouble manifestement illicite privant totalement d’effet la servitude litigieuse, qu’il convient de faire cesser.

Par ailleurs, l’offre faite par la SASU McDonald’s France de constituer une nouvelle voie d’accès aux sociétés demanderesses, dès lors qu’elle est postérieure à la modification de la servitude, n’est pas de nature à remettre en cause le trouble manifestement illicite constaté.

Pour atteindre cet objectif, il y a lieu d’ordonner à la SASU McDonald’s France la cessation immédiate des travaux engagés et la démolition des constructions déjà réalisées afin de rétablir l’assiette du droit de passage dont bénéfice les sociétés SANTIAGO et ALBIGNY.

La SASU McDonald’s France ne peut pas se retrancher derrière l’évolution rapide de sa construction ou les perspectives d’emplois pour échapper à la démolition de l’ouvrage portant atteinte à la servitude. Il faut en outre constater que l’ouvrage litigieux ne constitue pas un logement, qu’il n’est pas achevé et que les travaux sont particulièrement récents. Par suite, la démolition, qui constitue la sanction du droit réel transgressé, ne constitue pas une atteinte disproportionnée aux droits garantis par la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

La démolition ordonnée sera en outre assortie d’une astreinte selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire

La SASU McDonald’s France, qui succombe à la présente instance, sera tenue des entiers dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la SCI 3 DCN la charge de la totalité des frais qu'elle a dus exposer pour faire valoir ses droits et qui ne sont pas compris dans les dépens. Les sociétés SANTIAGO et ALBIGNY seront en conséquence condamnées in solidum à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il serait également inéquitable de laisser aux sociétés SANTIAGO et ALBIGNY la charge de la totalité des frais qu'elles ont dus exposer pour faire valoir leurs droits et qui ne sont pas compris dans les dépens. La SASU McDonald’s France sera en conséquence condamnée à leur payer chacune la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,