TJ 30189, 6 mai 2026, RG 25/00912

RG - N° RG 25/00912 - N° Portalis DBX2-W-B7J-LKDJ
Maître Roch-vincent CARAIL de l’AARPI BONIJOL CARAIL ET ASSOCIES
Maître Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI
Maître Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES
Me Laurence JACQUES FERRI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 06 MAI 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C. BG [Q],
immatriculée au RCS 879.296.46, prise en la personne de Monsieur [R] [P]., dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSES

S.A.S. LE PETIT [Z],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Laurence JACQUES FERRI, avocat au barreau de NIMES

Syndic. de copro. SDC [Adresse 3] / [Adresse 4]
Syndicat de Copropriétaires pris en la personne de son Syndic en exercice en la personne morale la SARL JCD IMMOBILIER - CENTURY 21 immatriculée au RCS 751.490.764 et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social., dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES

Mme [M] [J] [O] [D]
née le 03 Avril 1959 à [Localité 2] (34),
demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Roch-vincent CARAIL de l’AARPI BONIJOL CARAIL ET ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Claire GADAT, Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes, assistée de Aurélie VIALLE, Greffière, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 25 mars 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2026, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

RG - N° RG 25/00912 - N° Portalis DBX2-W-B7J-LKDJ
Maître [X] CARAIL de l’AARPI BONIJOL CARAIL ET ASSOCIES
Maître Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI
Maître Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES
Me Laurence JACQUES FERRI

EXPOSE DU LITIGE

La SC BG [Q] est propriétaire d’un immeuble sis à [Localité 3] [Adresse 7] cadastré section AB numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour l’avoir acquis le 13 février 2020.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, la SC BG [Q] faisait assigner en référé la SAS LE PETIT [Z], le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et Madame [M] [D] demandant au juge de condamner les défendeurs solidairement à l’enlèvement total de toutes installations commerciales de la SAS LE PETIT [Z], la fermeture immédiate de l’ouverture litigieuse, le tout dans un délai de 48 heures courant depuis la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte de 500 € par jour de retard. Elle demande en outre de les condamner à remettre en état complètement et définitivement le mur dans lequel a été pratiquée l’ouverture, qui sera totalement supprimée et occultée, à l’identique de son état antérieur, dans un délai de 30 jours courant depuis la signification de l’ordonnance à intervenir, et sous peine d’astreinte de 500 € par jour de retard.
Elle sollicite encore :
D’interdire aux défendeurs, ainsi que tous occupants de leur chef, une fois les lieux libérés, d’occuper, utiliser ou pénétrer dans la cour privative de la parcelle AB [Cadastre 1] sous peine de condamnation à la somme de 1.000 € par infraction constatée ; - Condamner les défendeurs à payer à la SC BG [Q] la somme provisionnelle de 5 000 € à valoir sur la liquidation définitive de son préjudice à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
- Condamner les défendeurs à payer à la SC BG [Q] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre l’intégralité des dépens, en ce compris l’ensemble des constats produits.

L’affaire est venue à l'audience du 25 mars 2026 après plusieurs renvois liés notamment à la tentative d’une médiation.

La SC BG [Q] a repris les termes de ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés.
Elle sollicite de condamner solidairement les défendeurs à :
L’enlèvement total de toutes installations commerciales de la SAS LE PETIT [Z],La fermeture immédiate de l’ouverture litigieuse,Le tout dans un délai de 48 heures courant depuis la signification de l’ordonnance à intervenir, et sous peine d’astreinte de 500 € par jour de retard.
Remettre en état complètement et définitivement le mur dans lequel a été pratiquée l’ouverture, qui sera totalement supprimée et occultée à l’identique de son état antérieur, dans un délai de 30 jours courant depuis la signification de l’ordonnance à intervenir, et sous peine d’astreinte de 500 € par jour de retard.
De voir les défendeurs être interdits, ainsi que tous occupants de leur chef, dans un délai de 48 heures courant depuis la signification de l’ordonnance à intervenir, et sous peine d’astreinte de 500 € par jour de retard d’occuper, utiliser ou pénétrer dans la cour privative de la parcelle AB [Cadastre 1] sous peine de condamnation à la somme de 1.000 € par infraction constatée ;Payer à la SC BG [Q] la somme provisionnelle de 5 000 € à valoir sur la liquidation définitive de son préjudice à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; Payer à la SC BG [Q] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre l’intégralité des dépens, en ce compris l’ensemble des constats produits.
Madame [M] [D] a repris les termes de ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle sollicite de :
Débouter la SC BG [Q], la SAS LE PETIT [Z] et le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contre elle ; Ordonner et juger qu’elle doit être mise hors de cause, en l’absence totale de responsabilité civile au titre des dommages et troubles subis par la SC BG [K] n’y avoir lieu à sa condamnation solidaire;Condamner la SAS LE PETIT [Z] à la fermeture immédiate de l’ouverture litigieuse et à la remise en état à l’initial du bien qui lui a été donné à bail commercial exécutoire du 21 mai 2025 sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant un délai de 6 mois puis sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard jusqu’à parfaite exécution dont distraction et liquidation à son profit; Condamner la SAS LE PETIT [Z] à lui porter et payer la somme de 5 000 €, à titre provisionnel pour dommages et intérêts, inexécution contractuelle fautive ; Condamner la SAS LE PETIT [Z] et la SC BG [Q] à lui porter et payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; À titre subsidiaire
Condamner la SAS LE PETIT [Z] à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées contre elle en ce compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des dépens et des astreintes.
La SAS LE PETIT [Z] a constitué avocat qui a produit une note en délibéré préalablement autorisée, assortie de plusieurs pièces concluant au rejet des demandes de la SCI au motifs qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite, la SCI ayant donné un accord à l’ouverture querellée. Elle conclut également au débouté des demandes accessoires de madame [D].

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a repris les termes de ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Il sollicite de :
Juger l’absence de trouble manifestement illicite commis par le syndicat des copropriétaires ; Débouter purement et simplement la SC BG [Q] de l’intégralité de ses demandes fins conclusions ; Le mettre purement et simplement hors de cause;Condamner la SC BG [Q] à lui payer une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.A titre très subsidiaire,
Condamner solidairement Madame [M] [D] et la société LE PETIT [Z] à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
L'affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

1- Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 835 alinea 1 du code de procédure civile, fondement de la demande, « le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il sera rappelé en outre, qu’aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

En l’espèce, il résulte des titres de propriété produits aux débats que la SC BG [Q] est propriétaire d’un immeuble à [Localité 3] [Adresse 7] cadastré section AB numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], que cet immeuble bénéficie d’une cour intérieure et qu’il jouxte la copropriété située [Adresse 9] à [Localité 3], parcelles cadastrées AB [Cadastre 3] et [Cadastre 4] au sein de laquelle madame [D] possède des lots.

Il est également acquis que la SC BG [Q] est liée par bail commercial à la librairie exploitée par la société VEZILIVRE depuis le 31 août 2021 dans les locaux lui appartenant et que par avenant en date du 3 mai 2024, elle a consenti à cette dernière une extension de sa surface commerciale, comprenant un usage limité d’une portion définie de la cour intérieure et par ailleurs, que Madame [D] a consenti en mai 2025 un bail commercial à la SAS LE PETIT [Z].
Il résulte enfin du contrat de bail signé entre madame [D] le 21 mai 2025 que le preneur, soit la SAS LE PETIT [Z] a été autorisé par la bailleresse à « créer une ouverture dans le local donnant sur la cour » sous réserve de l’accord de la SCI, propriétaire des murs et de la cour de la librairie et de l’autorisation donnée par celle-ci d’exploiter la cour » et par ailleurs, « de l’accord des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] pour la création d’une ouverture touchant les parties communes ».

Il est versé aux débats un procès- verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence COPRO [Adresse 9] daté du 12 mai 2025 qui autorise en sa résolution numéro 11 monsieur [U], par ailleurs gérant de la SAS LE PETIT [Z], à « ouvrir une porte vitrée dans le mur entre la salle du fond du [Z] et la terrasse de la libraire ». Il résulte des échanges entre les parties que ces travaux correspondent à l’ouverture litigieuse dont il est sollicité la remise en l’état.

Il est ensuite versé aux débats un procès-verbal de constat par commissaire de justice daté des 30 juillet 2025 et 25 septembre 2025 que la cour intérieure - dont il est acquis qu’elle est la propriété de la SCI demanderesse - est occupée par divers matériels de restauration (tables, chaises, bar, distributeurs de boissons) et par ailleurs, a minima le jour du constat du mois de septembre, également occupée par des personnes attablées.

Le procès-verbal de constat de juillet 2025 constate notamment, depuis le fonds de la SCI, que la partie sud de la cour intérieure a été aménagée en terrasse de restauration et que des personnes sont installées aux tables positionnées en bordure de la barrière séparative.

Le débat entre les parties relatif à l’éventuelle faute dolosive qui aurait empêché les copropriétaires de donner un avis éclairé à la résolution concernant l’ouverture du mur, à l’éventuelle nullité du procès-verbal de l’assemblée générale, au lien entre les exploitants de la librairie et du restaurant qui aurait dû permettre une communication aisée entre les propriétaires des fonds, aux accords verbaux qui auraient été passés ou non, est indifférent au juge des référés, juge de l’évidence sur le fondement de l’article 835 al 1 du code de procédure civile qui ne peut qu’apprécier la démonstration du trouble manifestement illicite allégué.

Or il résulte des pièces versées au débat et reprises ci-dessus que la SAS LE PETIT [Z] occupe sans droit ni titre une partie de la terrasse appartenant à la SCI demanderesse.

Aucun document n’est en effet produit permettant l’occupation du fonds de la SCI et a fortiori l’exploitation d’une activité commerciale dans les locaux de la demanderesse.

Il ne résulte en effet nullement des documents produit par la SAS LE PETIT [Z], y compris dans la note en délibéré qui a été autorisée et à laquelle la SCI demanderesse a pu répondre par une note datée du 22 avril 2026 que l’occupation de la cour appartenant à la demanderesse fasse l’objet d’un contrat d’occupation des lieux, les liens contractuels entre la SAS VEZILIBRE et la SCI ne conférant pas de titre à la SAS.

Cette occupation sans droit ni titre, en ce qu’elle constitue une atteinte à la propriété caractérise le trouble manifestement illicite que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser.

La SAS LE PETIT [Z] sera donc condamnée à enlever toutes les installations et matériels présents dans la cour intérieure de l’immeuble cadastré AB [Cadastre 1] à Sommières, propriété de la SCI dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai.

Il n’y a pas lieu à « condamnation solidaire » pour cette obligation de quitter les lieux qui ne peut reposer que sur l’occupant sans droit ni titre.

En revanche, il n’est pas démontré que l’ouverture litigieuse dans le mur dont il n’est pas contesté qu’il appartient à la copropriété [Adresse 9] crée un trouble manifestement illicite en ce qu’il n’est pas démontré qu’il aurait été créé sans autorisation des copropriétaires ni qu’il empiète sur la propriété de la SCI. Aucun document n’est produit permettant d’établir que ce mur serait la propriété de la SCI ni qu’elle aurait des droits sur ce lot.

Ainsi, la demande de voir fermer l’ouverture pratiquée dans ce mur et remettre ce dernier en l’état sera rejetée.

Sera de la même façon rejetée la demande « d’interdire aux défendeurs, ainsi que tous occupants de leur chef, une fois les lieux libérés, d’occuper, utiliser ou pénétrer dans la cour privative de la parcelle AB [Cadastre 1] sous peine de condamnation à la somme de 1.000 € par infraction constatée » en ce que le juge ne peut statuer par anticipation, en particulier ici s’agissant d’une interdiction générale d’avoir à respecter le droit de propriété, difficilement exécutable au demeurant ;

S’agissant de la demande présentée par madame [D] sur le même fondement de l’article 835 du code de procédure civile, de voir condamner la SAS LE PETIT [Z] à la fermeture immédiate de l’ouverture litigieuse et à la remise en état à l’initial du bien qui lui a été donné à bail commercial exécutoire du 21 mai 2025 sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant un délai de 6 mois puis sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard jusqu’à parfaite exécution, il n’est pas démontré de trouble manifestement illicite tandis que les travaux ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires de son local, le juge des référés n’étant pas le juge de la copropriété mais celui de l’évidence sur le fondement précité.

Cette demande sera rejetée.

2- sur les demandes en paiement provisionnel

Les demandes en paiement provisionnel de sommes « à valoir sur la liquidation du préjudice définitive d’un préjudice à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive » présentée par la SCI BG [Q] ou en paiement « de la somme de 5000 euros, à tire provisionnel pour dommages et intérêts, inexécution contractuelle fautive » seront rejetées.

En effet, outre que leur fondement textuel n’est pas indiqué et qu’elles ne sont pas motivées, il sera rappelé que le juge des référés n’est pas celui de la responsabilité ni de l’exécution du contrat ni celui de la réparation du préjudice. Ces demandes ne peuvent qu’être fondées sur les dispositions de l’alinea 2 de l’article 835 du code de procédure civile qui empêchent l’allocation de provisions en cas de contestations sérieuses, contestations inévitablement relevées dès lors que le juge des référés devrait statuer quant aux responsabilités encourues ou quant aux modalités d’exécution d’un contrat.

3- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Compte tenu de la solution du présent litige, les dépens seront partagés par moitié entre la SCI BG [Q] et la SAS LE PETIT [Z] qui tous deux, succombent partiellement.

La SAS LE PETIT [Z] sera condamnée à payer à la SCI BUYERE la somme de 2000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI BG [Q] sera par ailleurs condamnée à verser à Madame [M] [D] et au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 1000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS