TJ 30189, 10 juin 2026, RG 25/00652

RG - N° RG 25/00652 - N° Portalis DBX2-W-B7J-LEU7
Me Olivier CONSTANT
Me Sabine MANCHET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 10 JUIN 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndic. de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] - [Adresse 2],
immatriculé sous le numéro AF7-220-098, représenté par son Syndic en exercice la SAS VALLET [Localité 2], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N°344083274, ayant son siège social sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal., dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Olivier CONSTANT, avocat au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

Mme [S] [W]
née le 29 Juin 1968 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Sabine MANCHET, avocat au barreau de NIMES

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Aurélie VIALLE, Greffière, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 13 mai 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété dénommée [Adresse 1] sise [Adresse 6] à [Localité 4], cadastrée section BD, n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 6], est représentée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 5] AZUR ayant donné mandat de syndic à VALLET [Localité 2] SAS selon contrat de syndic daté du 8 avril 2022.

Madame [S] [W] est propriétaire, pour en avoir fait l’acquisition le 29 septembre 2016, des lots 5, 18 et 19 de l’ensemble immobilier précité.

Un différend oppose les parties quant à l’imputation du coût des travaux, et Madame [S] [W] s’abstient de régler intégralement les charges de copropriété.

Ainsi, suivant acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires [Localité 5] Azur, représenté par son syndic en exercice la SAS VALLET [Localité 2], a fait citer Madame [S] [W] devant le Tribunal judiciaire de Nîmes afin de :
- Dire et juger que Madame [W] est débitrice envers le syndicat des copropriétaires [Localité 5] Azur de la somme de 11 606,06 euros correspondant aux charges impayées,
Et en conséquence,
- La condamner à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5] Azur, à titre de provisions, la somme de 11 606,06 euros portant intérêts légaux à compter de la première sommation, soit le 23 octobre 2024,
- Condamner Madame [W] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 5] Azur la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
- La condamner aux entiers dépens, en ce y compris les frais de la sommation de régler les charges.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’[Adresse 7] [Adresse 1] fait valoir qu’il verse à la procédure toutes les pièces justifiant du bien-fondé de sa demande, et du compte débiteur de Madame [W]. Il expose que pour expliquer cette absence de paiement intégral, et pour solliciter le débouté en référé du syndicat des copropriétaire, Madame [W] fera sans doute état d’une difficulté qu’elle qualifiera à tort de sérieuse, et fera valoir qu’elle a sollicité auprès du Tribunal de céans, dans une procédure au fond, l’annulation « de l’appel de fonds du syndic du 26 juin 2024 des deux provisions de 4 766,81 euros soit au total 9553,62 euros relatifs aux travaux d’étanchéité des balcons ». Il estime ainsi que le désaccord entre Madame [W] et le syndicat de copropriétaires porte sur l’imputation du coût des travaux, Madame [W] estimant qu’elle ne doit pas régler les problèmes d’étanchéité de l’immeuble qui se sont déclarés au niveau des balcons, car son lot est en rez de jardin et qu’elle n’a pas de balcon. Il fait valoir que la défenderesse en déduit que le paiement des charges ne lui est pas opposable tant que le contentieux est en cours. Le demandeur conteste toutefois cet état de fait, et se prévaut d’une décision de la cour de cassation pour estimer que les charges de copropriété sont dues même en cas de contentieux en cours. En outre, le demandeur relève que Madame [W] n’a pas sollicité dans les délais légaux l’annulation des assemblées générales ordonnant les travaux et la répartition des charges.

Par conclusions reprises oralement auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, Madame [S] [W] demande au Président du Tribunal de:
Considérant l’existence de contestations réelles et sérieuses,
- Dire n’y avoir lieu à référé.
- Renvoyer les parties à se pourvoir au fond sans statuer sur la provision.
- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de L’IMMEUBLE ROC AZUR de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires de L’IMMEUBLE ROC AZUR à payer à Madame [S] [W] la somme de 2.000 €uros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire,
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires de L’IMMEUBLE ROC AZUR à payer à Madame [S] [W] la somme de 2.000 €uros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens.

Madame [S] [W] soutient l’existence d’une contestation sérieuse échappant à la compétence du juge des référés, rappelant que le juge du fond est saisi du litige relatif aux charges, et notamment concernant leur principe, leur montant et leur répartition. Elle estime que les moyens soulevés par le Syndicat des Copropriétaires à l’appui de ses demandes, supposent une analyse de fond par la juridiction de référé de céans, ne serait-ce que sur la régularité des AG concernées et l’examen détaillés des comptes.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 – Sur la demande de paiement provisionnel
Le syndicat des copropriétaires de l’[Adresse 8] demande au Président du Tribunal de condamner Madame [S] [W] à lui payer, à titre de provisions, la somme de 11.606,06 euros, avec intérêts légaux à compter de la première sommation du 23 octobre 2024.
L’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile dispose que : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses”.

En application de ces dispositions, le demandeur rappelle à juste titre que la Cour de Cassation a pu juger que “Ayant relevé que les comptes avaient été approuvés par les copropriétaires lors de l'assemblée générale du 27 novembre 2002 et retenu que la copropriétaire n'était pas fondée à invoquer l'inopposabilité du procès verbal de cette assemblée puisque, si elle avait diligenté une procédure au fond pour en obtenir la nullité, cette décision lui restait opposable tant qu'elle n'avait pas été annulée, la cour d'appel, qui en a déduit que la demande était sans incidence sur le caractère de la créance, a légalement justifié sa décision” (19 juin 2007 06-19.992).

En l'espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants:
- Le contrat de syndic.
- Pour l’année 2023 :
o La convocation à l’assemblée générale adressée à Madame [W] en LRAR,
o Le Procès-verbal d’AG du 30 juin 2023 portant approbation des charges pour l’année 2022 et le vote concernant les travaux de la copropriété, le détail de répartition des charges approuvées, l’ensemble des éléments étant adressés à Madame [W] en LRAR;
o Les appels de fonds.
- Pour l’année 2024 :
o La convocation à l’assemblée générale adressée à Madame [W] en LRAR,
o Le Procès-verbal d’AG du 24 avril 2024 portant approbation des charges pour l’année 2023 et le vote concernant les travaux de la copropriété, le détail de répartition des charges approuvées, l’ensemble des éléments étant adressés à Madame [W] en LRAR ;
o Les appels de fonds.
- Pour l’année 2025 :
o La convocation à l’assemblée générale adressée à Madame [W] en LRAR,
o Le Procès-verbal d’AG du 7 avril 2024 portant approbation des charges pour l’année 202, vote concernant les travaux de la copropriété, le détail de répartition des charges approuvées, l’ensemble des éléments étant adressés à Madame [W] en LRAR ;
- La sommation de payer en date du 23 octobre 2024.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d'établir que Madame [S] [W] a réglé les sommes réclamées dans la sommation de payer du 23 octobre 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l'assemblée générale du 30 juin 2023, 24 avril 2024 et 07 avril 2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024 que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1] produit un décompte arrêté au 12 mars 2025 sur lequel il apparaît une dette de charges de copropriété d'un montant de 11.606,06 euros.

Dans ces conditions, en l’absence de contestation sérieuse, Madame [S] [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’[Adresse 8] la somme provisionnelle de 11.606,06 euros au titre des charges de copropriété impayées au 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024, date de la première sommation de payer.

2- Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire

Au regard de ce qui précède, la procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires de l’[Adresse 7] [Adresse 1] ne peut être qualifiée d’abusive ou de dilatoire.

Dans ces conditions, Madame [S] [W] sera déboutée de sa demande de ce chef.

3 – Sur les demandes accessoires

Madame [S] [W] succombant, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de la sommation de payer du 23 octobre 2024.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS