TJ 30189, 1 juill. 2026, RG 26/00168
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Texte de la décision
RG - N° RG 26/00168 - N° Portalis DBX2-W-B7K-LOGO
Me Brigitte MAURIN
Me Séverine MOULIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 01 JUILLET 2026
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. CEVNO2.
Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 981 939 457, prise en la personne de son dirigeant en exercice demeurant en cette qualité audit siège social., dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Brigitte MAURIN, avocat au barreau de NIMES
DEFENDERESSE
S.C.I. ARCALAF
au capital de 400 euros est inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 444 201 966, prise en la personne de son dirigeant en exercice demeurant en qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Séverine MOULIS, avocat au barreau de NIMES
Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Amélie PATRICE, Vice Présidente, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Aurélie VIALLE, Greffière, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 27 mai 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 01 juillet 2026, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié en date du 23 février 2024, la SCI CEVNO2 s’est portée acquéreur d’un bien immobilier appartenant à la SCI ARCALAF, situé [Adresse 3].
Arguant de la découverte, postérieurement à la vente, de nombreux désordres, la SCI CEVNO2 a, par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2026, assigné la SCI ARCALAF devant Madame la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes statuant en matière de référé, afin de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, ordonner une mesure d’expertise judiciaire visant à déterminer, notamment, l’origine et l’étendue des désordres affectant le bien immobilier et condamner la SCI ARCALAF à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens en ceux comprenant les frais de procès-verbal de constat.
L’affaire est venue à l’audience du 27 mai 2026.
A cette audience, la SCI CEVNO2 a repris oralement les termes de son assignation, à laquelle il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, et a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales.
La SCI ARCALAF a repris oralement les termes de ses conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle demande à titre principal d’ordonner une médiation judiciaire et à titre subsidiaire de dire que l’expertise se fera aux frais avancés par la demanderesse, dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, et laisser les dépens à charge du demandeur.
L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
sur la demande de renvoi en médiation :
Par courrier en date du 04 novembre 2024, la SCI CEVNO2 a mis en demeure la SCI ARCALAF de prendre en charge les frais liés à la reprise des désordres constatés, tenant au défaut d’étanchéité et la réparation des réseaux du vide sanitaire.
La SCI ARCALAF n’a pas donné suite.
Ultérieurement, à l’issue du dépôt du rapport de l’expertise amiable, les parties semblaient avoir trouvé un accord pour procéder à un règlement amiable du litige. Néanmoins, il a été relevé que le dirigeant de la SCI ARCALAF ne s’était plus manifesté, en dépit d’une lettre de relance émanant de la SCI CEVNO2 le 22 décembre 2025, puis d’une mise en demeure par le conseil de cette dernière le 13 février 2026.
Ainsi, il apparaît qu’avant la judiciarisation du litige, la SCI ARCALAF semble être restée sourde aux sollicitations de la requérante tendant à voir leurs différends réglés de manière amiable. Dès lors, à ce stade, il n’y aura plus lieu d’orienter les parties vers un médiateur, cette initiative paraissant d’avance vouée à l’échec.
sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Il est à noter que la présence ou non de contestation sérieuse est indifférente à la mise en place d'une mesure d’expertise, qui nécessite néanmoins, un motif légitime pour être ordonnée.
Ainsi, bien que ne préjugeant pas de la solution du litige, il est constant que la mesure d’expertise doit reposer cumulativement sur :
- un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé,
- une prétention non manifestement vouée à l’échec,
- la pertinence des faits et l’utilité de la preuve.
En l’espèce, il est constant que le 23 février 2024, la SCI CEVNO2 s’est portée acquéreur d’un bien immobilier appartenant à la SCI ARCALAF, situé [Adresse 4] 30000 [Adresse 5].
A la suite de cette acquisition, la SCI CEVNO2 soutient avoir constaté divers désordres, notamment d’infiltrations. Deux locataires attestent du fait que ces infiltrations, et l’apparition consécutive de moisissures dans leurs logements, étaient déjà présentes à l’époque où la SCI ARCALAF était propriétaire des lieux, ce qu’ils avaient d’ailleurs signalés à leur bailleur.
Dans ce contexte, la SCI CEVNO2 a fait appel à son assureur protection juridique afin que soit diligentée une expertise amiable au contradictoire de l’ensemble des parties, confiée au cabinet EUREXO PJ. Il résulte du rapport d’expertise en date du 7 avril 2025 produit aux débat l’existence de différentes malfaçons, tenant notamment à une ventilation insuffisante du vide sanitaire, une infiltration d’eau par la terrasse, des infiltrations d’eau au plafond de l’appartement et la présence de moisissures. En outre, ledit rapport expose que les désordres constatés sont liés à des défauts d’étanchéité et de ventilation préexistants à l’acquisition du bien par SCI CEVNO2, la responsabilité de la SCI ARCALAF étant dès lors susceptible d’être retenue. Les travaux de reprise ont été évalués par l’expert à une somme de 9500 euros.
Au vu de l’objectivisation de l’existence de ces désordres par rapport d’expertise amiable, la SCI CEVNO2 dispose d’un motif légitime de voir ordonner la mesure d’instruction sollicitée.
La SCI ARCALAF en conteste le bien-fondé et sollicite une médiation judiciaire, invoquant son absence de connaissance des désordres préalablement à la vente, ainsi que l’existence d’une expertise amiable.
Ce positionnement démontre qu’il existe un litige potentiel entre les parties quant à la connaissance, par la SCI ARCALAF, au moment de la vente, des désordres affectant l’immeuble, et donc à la responsabilité de cette dernière.
La mission d’expertise sera détaillée au dispositif de la présente décision.
L’expertise sera réalisée aux frais avancés par la demanderesse qui y a intérêt.
sur les demandes accessoires :
Les dépens resteront à la charge de la demanderesse à cette instance en référé-expertise dans laquelle la défenderesse ne peut, à ce stade procédural, être considérée comme une partie perdante.
De surcroit, il n’y a pas lieu, à ce stade de la procédure, à prononcer de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire, exécutoire de plein droit par provision et susceptible d’appel ;
Vu l'article 145 du Code de procédure civile ;
ORDONNONS une mesure d’expertise et désignons pour y procéder :
[F] [H]
[Adresse 6]
Tél : [XXXXXXXX01] - [Localité 2]. : 06.16.12.17.77
Mèl : [Courriel 1]
Expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 1], serment préalablement prêté
Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être, si nécessaire, adjoint tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne, s’être fait communiquer tous documents utiles et avoir entendu tout sachant et les parties, de :
- Se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] ;
- Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications ;
- Décrire précisément le bien litigieux (nature, caractéristiques, état apparent) ;
- Constater, décrire et photographier les désordres allégués ;
- En préciser la localisation, l’étendue et l’importance ;
- Dire si les désordres constatés constituent des anomalies, non-conformités ou défauts ;
- En déterminer la nature (structurelle, fonctionnelle, matérielle, etc.) ;
- Indiquer leur cause technique ;
- Déterminer la cause des désordres constatés ;
- Dire si les désordres existaient en germe ou dans leur principe au jour de la vente ;
- Préciser s’ils résultent d’un phénomène évolutif antérieur à la cession ;
- Examiner les documents contractuels, diagnostics, factures, rapports antérieurs ;
- Dire si les désordres étaient apparents ou décelables par un acquéreur normalement diligent ;
- Préciser s’ils pouvaient être détectés lors d’un examen visuel normal ;
- Indiquer s’ils nécessitaient des investigations techniques particulières ;
- Dire si les désordres rendent le bien impropre à sa destination ou s’ils en diminuent l’usage de manière significative ;
- Apprécier la gravité technique et fonctionnelle des désordres ;
- Indiquer si les désordres présentent des indices laissant supposer une connaissance par le vendeur ;
- Examiner l’existence d’éventuelles réparations antérieures dissimulées ;
- Dire si des travaux ont pu masquer les désordres ;
- Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et en estimer le coût TTC ;
- En préciser la durée prévisible ;
- Dire si des mesures conservatoires sont nécessaires ;
- Décrire les travaux effectués par l’acquéreur depuis l’acquisition ;
- Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à établir l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du Code Civil ;
- Déterminer l’ensemble des préjudices subis du fait de ces désordres
- Faire toute observations utiles à destination de la juridiction du fond qui aura, le cas échéant, à connaître du litige
DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert procédera conformément aux dispositions des articles 233, 234, 235, 237, 238, 239, 242, 243, 244, 245, 247, 248, 267 et 273 à 284-1 du Code de procédure civile ;
RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;
DISONS que l'expert sera saisi par un avis de consignation du greffe et fera connaître sans délai son acceptation ;
DISONS qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;
DISONS que l’expert déposera un exemplaire de son rapport au greffe du tribunal dans les QUATRE mois de sa saisine, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées) ;
DISONS que la SCI CEVNO2 versera au régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de Nîmes une provision de 2 000€ (deux mille euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard 6 semaines après la demande de consignation, délai de rigueur ;
DISONS que cette consignation pourra être réglée :
*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;
*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire de NIMES
DISONS qu’à défaut de consignation complète dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile et privée de tout effet, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ;
DISONS qu'en cas d'admission à l'aide juridictionnelle, la partie désignée sera dispensée du versement de la consignation susvisée et les frais d'expertise seront avancés et recouvrés directement par le Trésor Public ;
RAPPELONS que l’expert ne commencera sa mission qu’à compter de la justification du versement de la provision ;
DISONS que l'expert tiendra informée Madame la Présidente du Tribunal chargée du contrôle des expertises des éventuelles difficultés rencontrées ;
DISONS qu’au cas où le coût prévisible des opérations d’expertise dépasserait le montant de la consignation initiale, l’expert fera une demande de provision complémentaire avant d’engager des frais supplémentaires ;
DISONS n’y avoir lieu à condamnation par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
LAISSONS la charge des dépens à la SCI CEVNO2 ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.
La Greffière La Vice-présidente
En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance, à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
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