TJ 95500, 23 juin 2026, RG 24/04738

PREMIERE CHAMBRE

23 Juin 2026

N° RG 24/04738 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N5QS

Code NAC : 72A

S.D.C. LES ESSARTS

C/

[T] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 23 juin 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 12 Mai 2026 devant Madame VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

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DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] sise [Adresse 2], représenté par son syndic la société VERTFONCIE dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDERESSE

Madame [T] [I], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Nicolas OUDET, avocat au barreau du VAL D’OISE

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Mme [T] [I] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 1].

Par acte en date du 6 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] [Adresse 7] à Domont (SDC les Essarts), représenté par son syndic la société Vertfoncié, a fait assigner devant ce tribunal Mme [I] afin d'obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 2 avril 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 12 mai 2026 et mise en délibéré au 23 juin 2026.

Dans ses conclusions en date du 11 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [I] à lui payer les sommes de :

- 20 862,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, au titre des charges de copropriété et des frais,
- 2 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également le rejet des demandes de Mme [I], sa condamnation aux dépens et à la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [I] a bien été mise en demeure et que l’action diligentée n’étant pas fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aucun formalisme n’est exigé pour la mise en demeure. Il rappelle que Mme [I] ne paye pas ses charges depuis plusieurs années. Il fait valoir qu’il ne s’oppose pas au règlement de la dette par mensualité de 800 euros.

Par conclusions notifiées le 1er avril 2026, Mme [I] sollicite :

A titre principal
-Le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires
A titre subsidiaire
-Deux années de délai pour le règlement de sa dette ;
En toute hypothèse
-D’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Mme [I] indique, au visa des articles 1100-1 et 1344 du code civil, ainsi que l’article 19-2 de la loi de 1965, que les lettres de mise en demeure sont nulles en ce qu’il n’est pas justifié qu’elles ont été adressées par lettre recommandée avec accusé de réception, et ne comportent pas un décompte suffisamment clair.
A l’appui de sa demande de paiement, elle indique avoir subi une situation personnelle et professionnelle particulièrement difficile, et avoir mis en vente son bien pour apurer sa dette. Elle indique en conséquence qu’un échéancier de 150 euros par mois lui permettrait de commencer à apurer sa dette.

MOTIFS

Sur le moyen tiré de la nullité des mises en demeure

Il est constant que la présente action n’a pas été engagée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et que la régularité des mises en demeure au regard de cette disposition n’est pas une condition du bienfondé de la présente action. Ce moyen sera donc rejeté.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

- la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [I] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 316 et 332,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2023, 24 avril 2024 et 24 mars 2025 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- deux lettres de mise en demeure en date du 10 août 2023 et du 3 mai 2024.

Les appels de fonds pour les travaux de ravalement ne sont pas justifiés par le syndicat des copropriétaires par les procès-verbaux des assemblées générales ayant voté lesdits travaux. Toutefois, Mme [I] ne conteste pas le principe et le montant de ces appels.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 15 791,13 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant d’engager les frais de recouvrement. En effet, si des lettres de mise en demeure ou de relance sont produites, aucun accusé réception n’est versé permettant d’établir la date de la mise en demeure des débiteurs.

En conséquence, aucun frais ne pourra être retenu.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l'article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, et en l’absence de mise en demeure justifiée au dossier, les intérêts seront calculés à compter de l’assignation.

Il convient en conséquence de condamner Mme [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15 791,13 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2022 au 12 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [I] justifie d’importantes difficultés financières et personnelles passées. Elle a retrouvé, depuis le 29 avril 2025 un emploi et perçoit 3 458 euros brut. Elle a signé plusieurs mandats de vente afin de régler sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires. Sa bonne foi est donc démontrée et il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement.

Toutefois, un report de paiement, alors que la vente du bien n’est à ce stade pas définitivement acquise, serait nécessairement préjudiciable au syndicat des copropriétaires dont les charges sont l’unique source de revenus.

Il convient donc d’accorder des délais de paiement sous la forme de 23 mensualités de 400 euros outre le paiement des charges courantes, et paiement du solde le 24ème mois.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires. En outre, la mauvaise foi de Mme [I] n’est pas davantage démontrée. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Mme [I], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint d’introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS