TJ 95500, 26 mai 2026, RG 26/00346

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00346 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PFR7

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COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 26 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Dominique LE NAIR-BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Louise-Marie CHOU,

Assisté de : PERARO SYLVIE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 31 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Louise-Marie CHOU, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de PERARO SYLVIE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [Y] est copropriétaire au sein de la [Adresse 4] [Adresse 5] sis [Adresse 6] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5] sis [Adresse 6] à 95130 Franconville, représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet Chaplain, a fait assigner Mme [K] [Y], devant le tribunal de proximité de Montmorency, afin d'obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

1 964,46 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025,ordonner la capitalisation des intérêts,319,14 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,3 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice subi,1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
À l’audience du 31 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes de paiement et actualise sa créance à la somme de 2 619,28 euros à la date du 18 mars 2026, deuxième trimestre 2026 inclus au titre des charges de copropriété et à la somme de 662,14 euros au titre des frais de recouvrement. Il précise qu’il s’agit d’une seconde procédure et s’oppose à tout délai de paiement.

Mme [K] [Y], comparante, ne conteste pas la dette. Elle indique avoir perdu son emploi récemment et ne percevra des indemnités qu’à compter d’avril 2026. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros et indique pouvoir régler le solde en août précisant qu’une succession en cours.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit d'extinction de son obligation.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires verse, aux débats, les pièces suivantes :

la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [K] [Y] est propriétaire de bien et droit immobilier dépendant de la [Adresse 1] sis [Adresse 6] à [Localité 2] formant les lots 34 et 94 représentant respectivement 1161/100000 èmes et 78/100000 èmes des parties communes,le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 07 mai 2025 approuvant les comptes pour l’année 2024 et l’examen et l’approbation du budget prévisionnel pour la période de les années 2025 et 2026,des appels de charges et de fonds de travaux sur les périodes du 01 juillet 2025 au 01 avril 2026,des relevés individuels de charges,le décompte de la créance arrêté au 18 mars 2026,une lettre comminatoire du 15 septembre 2025,le contrat de syndic.
Les comptes régulièrement approuvés par assemblée générale et n’ayant pas fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part.

Il résulte du décompte que le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Mme [K] [Y] pour la somme de 2 619,28 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 01 avril 2026, 2ème trimestre inclus.

Par conséquent, Mme [K] [Y] sera condamnée à payer la somme de 2 619,28 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés au 01 avril 2026, 2ème trimestre inclus 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025.

Il y aura lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Dès lors, n’entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice, les frais d’assignation en justice et de sommation de payer qui feront l’objet des dépens de l’instance et les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Par ailleurs, s’agissant de ces frais réclamés, le juge peut les réduire ou les supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’un montant total de 662,14 euros au titre de frais de mises en demeure, de relance, de dossier pour avocat et frais d’huissier.

En l’espèce, un accusé de réception étant produit correspondant à une mise en demeure, la demande au titre des frais de recouvrement sera accueillie à hauteur de 42 euros conformément aux dispositions du contrat de syndic. Le surplus de la demande est rejeté, les frais de dossier pour avocat et frais d’huissier ne relevant pas des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut d'établir la mauvaise foi de son débiteur qui a justifié sur les raisons de l'impayé compte tenu de sa perte d’emploi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces produites à l’audience que Mme [K] [Y] est sans emploi et va percevoir uniquement des indemnités.

Cependant, les sommes qu’elle percevra dans ce cadre et la perspective d’une liquidation de succession, seront de nature à lui permettre de reprendre le paiement de ses charges courantes tout en commençant à apurer son arriéré de charges.

Compte tenu des difficultés actuelles rencontrées par Mme [K] [Y], il y aura lieu de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Mme [K] [Y], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il est équitable de condamner Mme [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS