TJ 95500, 18 juin 2026, RG 25/00955

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AZ

N° RG 25/00955 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OYYB

MINUTE N° :

[L] [Z]
c/
S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Copie certifiée conforme le :

à :

Maître [U] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Monsieur [L] [Z]
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 18 juin 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice-présidente des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 avril 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Monsieur [L] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparant en personne

ET LES DÉFENDEURS :

CDC HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 4]

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Christophe SOVRAN-CIBIN de la SELARL SOVRAN-CIBIN, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant

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Le tribunal a été saisi le 07 octobre 2025, par Assignation du 02 octobre 2025 ; L'affaire a été plaidée le 16 avril 2026, et jugée le 18 juin 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2001, la société [Adresse 4] a donné à bail d'habitation à M [L] [Z] un logement situé à [Adresse 5].

Par assignation du18 février 2026, M [L] [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de :

- Condamner la CDC HABITAT à payer à M [L] [Z] la somme de 5.242,30 euros au titre des charges locatives prélevés entre les années 2018 et 2023, ainsi que leurs régularisations faites en 2024 (pour les années 2021, 2022, et 2023) ;

- Condamner la CDC HABITAT à payer à M [L] [Z] la somme de 4.000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral ;

- Condamner la CDC HABITAT à payer à M [L] [Z] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la CDC HABITAT à payer à M [L] [Z] des intérêts sur ces sommes depuis la date de signification au titre de l'article 1353 du code civil et en tous les dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile ;

- Ordonner la communication par CDC HABITAT de l'intégralité des pièces justificatives afférentes aux charges récupérables depuis 2016 ou à tout le moins 2018 sous astreinte de 100 euros par jour.

À l'audience du 16 avril 2026, M [L] [Z] maintient l'intégralité de ses demandes.

Au soutien de celles-ci, il expose que la bailleresse impute dans les charges locatives des prestations inexistantes, que malgré ses demandes, des tentatives de conciliation, il n'a pas obtenu de réponses satisfaisantes.

En réplique, la société CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la société [Adresse 4], représentée par son conseil fait viser ses conclusions par le greffe et sollicite la mise hors cause de CDC HABITAT.

Elle sollicite aussi de déclarer prescrites les contestations de M [L] [Z] portant sur les charges antérieures au 1 er janvier 2020, de rejeter l'ensemble des demandes de M [L] [Z] , de le condamner au paiement de la somme de 1.400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de celles-ci, elle fait valoir que CDC HABITAT SOCIAL a fourni à M [L] [Z] les pièces qui lui étaient demandées, que la somme de 1.260,04 euros a été portée au crédit de son compte qu'elle a respecté les dispositions de l'article L 442-3 du CCH, que M [L] [Z] ne démontre pas que les prestations facturées sont inexistantes, que la demande de production de pièces est sans objet, celles-ci ayant été mises à disposition. Elle ajoute que M [L] [Z] ne démontre pas l'existence d'un préjudice ;

Sur la demande de paiement au titre des charges locatives

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L'article 23 de la même loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Le principe posé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que, si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve le droit non seulement d'appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, dans la limite du délai de prescription applicable.

Il est constamment admis aujourd'hui que le preneur ne peut se soustraire à son obligation et le paiement total des provisions sur charges ne peut être suspendu dans l'attente de la régularisation annuelle des exercices précédents, peu important que le bailleur remplisse son obligation de régularisation tardivement.

À titre préliminaire, il sera relevé que les demandes de M [L] [Z] sont prescrites pour la période antérieure au 1er janvier 2020.

Ceci étant dit, M [L] [Z] soutient que malgré ses demandes réitérées, il n'a pas obtenu communication des justificatifs relatifs aux régularisations de charges des dix dernières années. Il indique que les fiches de synthèses qui lui ont été transmises ne permettaient pas de vérifier le montant des régularisations effectuées.

La bailleresse soutient avoir mis à disposition de M [L] [Z] l'ensemble des factures des charges pour les années 2020 et 2023 le 17 décembre 2025. Elle fait valoir que des décomptes individuels de charges pour les années 2018 à 2023 ont aussi été adressés à M [L] [Z] après chaque régularisation annuelle, que ces décomptes précisent la nature des charges récupérables sur le locataire ainsi que la base de répartition des dépenses, qu'aucune erreur de calcul sur les montants des factures ou d'erreur dans la réparation des dépenses n'a été relevée. Elle souligne que M [L] [Z] s'est vu notifier son congé le 10 septembre 2024, qu'il est le seul locataire restant dans l'immeuble qui doit être démoli, que plusieurs logements lui ont été proposés, qu'il les a refusés.

À l'appui, elle produit des décomptes individuels de charges pour les années 2018 à 2023, un décompte rectificatif du 21 février 2025.

L'examen attentif de ces pièces permet de constater que les documents intitulés décomptes individuels de charges pour les années 2018 à 2023 donnent le détail de la régularisation des charges litigieuses pour chaque type de charges.

Cependant, ils ont été établis par la bailleresse elle-même et celle-ci ne justifie pas avoir tenu les pièces justificatives à la disposition des locataires durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte ; ces décomptes ne sont corroborés par aucun élément objectif tel que la facture d'électricité pour l'ensemble immobilier, la facture d'eau froide, l'avis de taxe d'ordure ménagère.

CDC HABITAT SOCIAL conserve le droit non seulement d'appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, dans la limite du délai de prescription applicable.

Par conséquent, compte tenu de la somme de 1.260,04 euros déjà créditée sur le compte locataire de M [L] [Z], CDC HABITAT SOCIAL doit rembourser la somme de 2.867,01euros à M [L] [Z].

CDC HABITAT SOCIAL sera donc condamnée à rembourser la somme de 2.867,01 euros avec intérêt légal à M [L] [Z] à compter de la signification de la présente décision.

Dans ces conditions, la demande d'ordonner la communication par CDC HABITAT SOCIAL de l'intégralité des pièces justificatives afférentes aux charges récupérables depuis 2016 ou à tout le moins 2018 sous astreinte de 100 euros par jour est sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Toutefois M [L] [Z] ne justifie pas d'un dommage qui ne serait pas suffisamment réparé par le remboursement des charges pour lesquelles il n'est pas justifié de la mise à disposition des pièces justificatives à la disposition du locataire.

En outre, il convient de rappeler que le locataire est également tenu d'une obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat en application des dispositions de l'article 1134 du code civil. Or, en l'état, malgré un congé notifié le 10 septembre 2024 et plus de six propositions de relogement, M [L] [Z] a refusé de déménager demandant même ainsi que cela ressort de son courrier en date du 16 octobre 2025 que des meubles soient achetés pour lui par la bailleresse, qui est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire. Il demeure seul dans l'immeuble, tous les autres locataires ayant déménagé.

Dans ces conditions, sa demande de dommages et intérêts ne peut qu'être rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce l'équité commande de dire que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

L'équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande de M [L] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS