TJ 95500, 22 juin 2026, RG 26/00135

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00135 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PCOJ

MINUTE N° : 26/00736

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 22 JUIN 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société [K] subrogée dans les droits de M. & Mme [M]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 3 novembre 2022, à effet au 5 novembre 2022, Monsieur [Q] [M] et Madame [A] [F] épouse [M] ont consenti à Monsieur [E] [S] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] (bât C, 1er étage, porte C201) à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 972 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 77 €.

Le contrat de bail a été consenti en la présence de la SAS [C] IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne [T] [I], agissant en qualité de mandataire des époux [M] selon mandat de gestion n°3325 du 12 juin 2020.

La SAS [C] IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne [T] [I], a souscrit une police d’assurance « Locapolis » auprès de la SA [K] ASSURANCES le 1er janvier 2015, sous le numéro SAS 2P0000705, par l’intermédiaire de l’assureur conseil VERSPIEREN (n° de police LOCA1300).

Par exploit du 20 janvier 2026, la SA [K], indiquant être subrogée dans les droits des époux [M], a fait assigner Monsieur [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- le constat que Monsieur [E] [S] est débiteur de la somme de 9 440,67 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et réparations locatives arrêté au 14 octobre 2025, après déduction du dépôt de garantie et d’un taux de vétusté ;
- le constat que la SA [K] est légalement subrogée dans les droits des époux [M] au titre de la créance locative pour 7 592,16 € ;
- en conséquence, la condamnation de Monsieur [E] [S] à payer à la SA [K] la somme de 7 592,16 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et dégradations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- la condamnation de Monsieur [E] [S] au paiement de la somme de 1 000 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience du 16 février 2026, la SA [K], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation, à laquelle il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [E] [S], régulièrement cité à la procédure par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile (lettre recommandée avec accusé de réception revenu « destinataire inconnu à l’adresse »), n’a pas comparu et n’est pas représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026 puis prorogée au 22 juin 2026.

MOTIFS

Sur la subrogation de la SA [K] dans les droits des époux [M] :

Conformément à l’article L. 121-12 du code des assurances, « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ».

La jurisprudence rappelle que pour bénéficier de cette présomption de responsabilité, l’assureur de dommages, subrogé dans les droits de la personne indemnisée, doit être l’assureur de celle-ci, dès lors que le recours subrogatoire de l’assureur ne peut lui permettre d’exercer que les droits et actions qui sont la contrepartie du paiement réalisé et qui lui sont transmis par la subrogation (Cass. Civ. 3e, 15 févr. 2024, n° 22-17.435).

Dans le cas d’espèce, la SA [K] se prévaut de la subrogation légale de l’article L. 121-12 du code des assurances dans les droits et actions des époux [M], contre Monsieur [E] [S], en qualité de tiers ayant causé le dommage à l’origine de son indemnisation.

Elle fournit aux débats une quittance subrogative, au demeurant non datée, établie par la SAS [C] IMMOBILIER et signée par elle, mentionnant :
- qu’en qualité de mandataire de Monsieur [Q] [M], elle reconnaît avoir reçu de la SA [K] les sommes de 7 314,96 € au titre de l’indemnisation des loyers, charges et taxes du 1er août 2024 au 13 octobre 2025, et 277,20 € correspondant à l’indemnisation des dégradations immobilières, dépôt de garantie déduit ;
- que les sommes ont été versées en règlement du sinistre n°S24-22459 ouvert dans le cadre du contrat LOCAPOLIS n°2P000705 – LOCA1300 ;
- qu’ainsi la SA [K] est subrogée dans l’ensemble de ses droits contre Monsieur [E] [S].

Cependant, la police d’assurance fournie vise la souscription par la SAS [C] IMMOBILIER, en son nom propre, d’une assurance garantissant les loyers impayés et les détériorations immobilières, auprès de la SA [K]. Aucun élément de cette police d’assurance n’établit qu’elle s’étend aux biens dont la SAS [C] IMMOBILIER est gestionnaire en qualité de mandataire des propriétaires concernés.

De même, les conditions particulières de la police d’assurance précisent que son déclenchement en garantie des loyers impayés suppose une procédure de vérification de la solvabilité du locataire, préalablement à l’établissement du contrat de bail. Or, il n’est fait état d’aucune procédure de telle nature, le contrat de bail liant les époux [M] à Monsieur [E] [S] ne comprenant aucune stipulation mentionnant l’existence même d’une assurance souscrite en garantie des loyers impayés.

En outre, le mandat de gestion n°3325 liant la SAS [C] IMMOBILIER, mandataire, et les époux [M], mandants, n’autorise pas le mandataire à souscrire en leur nom une assurance de garantie des loyers impayés. La seule mention, au paragraphe « pouvoirs du mandataire » (page 3 du mandat) de la possibilité pour le mandataire de « percevoir et encaisser toutes les indemnités d’occupation et toutes les indemnités d’assurance et, plus généralement, toute somme ou valeur relative aux biens gérés », est insuffisante à démontrer la réalité de l’assurance souscrite auprès de la SA [K] par les époux [M].

Enfin et à titre surabondant, l’application de la subrogation légale de l’article L. 121-12 du code des assurances ne délivre pas l’assureur des conditions d’opposabilité de la subrogation prévues par l’article 1346-5 du code civil, selon lequel « le débiteur peut invoquer la subrogation dès qu’il en a connaissance mais elle ne peut lui être opposée que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte ».

Or, force est de constater que la quittance subrogative émise par la SAS [C] IMMOBILIER n’a pas été notifiée à Monsieur [E] [S], de sorte qu’elle ne peut lui être opposée.

Dans ces conditions, la subrogation de la SA [K] dans les droits des époux [M] n’est pas établie et l’ensemble de ses demandes subséquentes sera donc rejeté.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que la SA [K] y sera condamnée. En conséquence, sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS