TJ 95500, 22 juin 2026, RG 26/00118

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00118 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PCDH

MINUTE N° : 26/00727

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 22 JUIN 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. DE FREITAS
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [E]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé les 16 et 19 novembre 2022, à effet au 19 novembre 2022, la SCI DE FREITAS, représentée par son mandataire l’agence immobilière EURL AVENIR IMMOBILIER FRANCONVILLE, a consenti à Monsieur [M] [E] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à Franconville (95130), contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 681 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 30 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 10 juin 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 598,16 € en principal, arrêtée selon décompte arrêté au 24 mai 2025, appel de mai inclus.

Par exploit du 11 décembre 2025 délivré à personne, la SCI DE FREITAS a fait assigner Monsieur [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation pour manquements graves et répétés du locataire à son obligation principale de paiement ;
- son expulsion et celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;
- la condamnation du locataire au paiement de la somme de 6 414 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 18 novembre 2025, terme de novembre inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 598,16 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux ;
- la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1 000 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l'audience du 16 février 2026, la SCI DE FREITAS, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 4 976,12 €, arrêtée au jour même, terme de février inclus. Elle s’oppose aux délais de paiement.

La SCI DE FREITAS confirme à l’audience avoir reçu le virement de 2 133 € du 12 février 2026 évoqué en défense, et a déduit ce montant de la somme finalement demandée dans l’actualisation de sa créance.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [M] [E], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 140 € par mois en sus du loyer courant, charges comprises.

Il fait notamment valoir qu’il a divorcé en 2025, qu’en conséquence il règle une pension alimentaire mensuelle de 500 € pour deux enfants, ainsi que leurs frais de cantine, qu’il a hérité des crédits communs pour environ 450 € par mois, qu’il perçoit environ 2 700 € comme employé en CDI, qu’il a repris le paiement des loyers courants et a réglé les mois de janvier et février 2026 pour 2 133 € le 12 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026 puis prorogée au 22 juin 2026.

Un rapport de carence au diagnostic social et financier a été reçu au greffe en cours de délibéré.

Par note en délibéré autorisée, reçue par courriel du 16 février 2026, la SCI DE FREITAS a transmis à la juridiction l’accusé de réception de la notification de l’assignation à la préfecture du Val-d’Oise.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 12 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 décembre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 15 décembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 16 février 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SCI DE FREITAS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant l’attestation de vente notariée du bien à son profit, le bail signé avec Monsieur [M] [E], le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 6 février 2026, terme de février inclus, et actualisé au jour de l’audience, ainsi que l’assignation délivrée en vue de l’audience.

Le bail versé au dossier établit les honoraires de location et d’état des lieux d’entrée à la charge de Monsieur [M] [E], conformément à l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, tels qu’ils lui sont imputés au décompte détaillé de créance. Il en va de même s’agissant du dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux. Dans ces conditions, ces sommes seront retenues.

La somme sollicitée tient par ailleurs compte du dernier virement versé par Monsieur [M] [E] et est présentée, déduction faite des frais de rejet de prélèvement bancaire qui ne sont pas dus au titre de l’arriéré locatif.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la SCI DE FREITAS, et Monsieur [M] [E] sera condamné au paiement de la somme de 4 976,12 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 16 février 2026, terme de février inclus.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Monsieur [M] [E] porteront intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juin 2025 sur la somme de 3 598,16 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 10 juin 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3 598,16 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 12 août 2025, conformément aux règles de computation des délais en matière civile.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [M] [E] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 août 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner le locataire à payer à la SCI DE FREITAS, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 12 août 2025 au 16 février 2026, terme de février inclus.

Sur les délais de paiement :

L'article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l'espèce, il ressort d’une part du décompte locatif que Monsieur [M] [E] a repris le paiement intégral des loyers courants d’une part, en ce qu’il a réglé les mensualités de janvier et février 2026. D’autre part, il est constant vu les déclarations des parties à l’audience qu’il a opéré un versement de 2 133 € le 12 février 2026, en diminution de la dette.

Monsieur [M] [E] déclare à l’audience qu’il a des revenus stables d’environ 2 700 € par mois et qu’il règle mensuellement 500 € de pension alimentaire et 450 € de mensualités de crédit à la consommation. Compte tenu du loyer courant, charges comprises, fixé à 711 €, sa situation financière peut lui permettre de respecter les délais de paiement sollicités à raison de 140 € par mois. De tels délais éteindraient la dette en 36 mensualités, frais compris.

Dans ces conditions, la demande de Monsieur [M] [E] sera retenue. Il est rappelé qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise. En cas de non-respect des délais de paiement, l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible et les mesures d’expulsion pourront être reprises.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [M] [E] y sera condamné, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 juin 2025.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [M] [E] sera donc condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS