TJ 95500, 8 juin 2026, RG 25/01182

RG 25-01182 Madame [R] [Z] épouse [B] c Monsieur [C] [F] et Madame [Q] [F] née [X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01182 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O6IW

MINUTE N° :

[R] [Z] épouse [B]
c/
[C] [F], [Q] [F]

Copie certifiée conforme
le :

à :

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE
[Adresse 1]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 08 JUIN 2026 ;

Sous la Présidence de Guillaume RIGOUSTE, Juge des contentieux de la protection, Juge du Tribunal Judiciaire de Pontoise chargé du service du Tribunal de Proximité de Gonesse, assisté de Nicoleta JORNEA, Greffier ; lors des débats et de Chahrazade BENDERROUICH, Greffière placée; lors de la mise à disposition

Après débats à l’audience publique du 13 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

Madame [R] [Z] épouse [B]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEMANDERESSE

ET

Monsieur [C] [F]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Et

Madame [Q] [F]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentés par Me Marie-catherine CHALEIL, avocat au barreau de VAL D'OISE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 01 avril 2017, Monsieur [C] [F] et Madame [Q] [F] née [X] ont donné en location à Madame [R] [Z] épouse [B] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] [Localité 5].

Madame [R] [Z] épouse [B] a quitté les lieux le 13 mars 2025 et un état des lieux contradictoire a été dressé le même jour.

Par acte de commissaire de justice, Madame [R] [Z] épouse [B] a fait assigner, Monsieur [C] [F] par acte remis à l'étude le 1 décembre 2025 et Madame [Q] [F] née [X] par acte remis à l'étude le 1 décembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] afin d’obtenir :

- la constatation de l’état d’indécence et d’insalubrité du logement
- la condamnation de Monsieur [C] [F] et Madame [Q] [F] née [X] au paiement de la somme de :
- 9 383,40 euros au titre du préjudice de jouissance ;
- 10 000 euros au titre du préjudice moral ;
- 2 460,59 euros au titre du préjudice matériel ;
- 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie
- 5 000 euros au titre de la résistance abusive ;
- 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- la condamnation de Monsieur [C] [F] et Madame [Q] [F] née [X] aux entiers dépens.

Lors de l’audience, Madame [R] [Z] épouse [B], assistée de son conseil, a déposé des conclusions reprenant ses demandes formulées dans l’acte introductif.
Vu les écritures déposées par Madame [R] [Z] épouse [B] le 13 avril 2026 pour les moyens plus amplement développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile ;

A l’audience, Monsieur [C] [F] et Madame [Q] [F] née [X] ont déposé des conclusions dans lesquelles ils sollicitent au principal le débouté de l’ensemble de ses demandes de Madame [R] [Z] épouse [B], subsidiairement de ramener à de justes proportions le trouble de jouissance s’il était retenu et de condamner Madame [R] [Z] épouse [B] à payer à Monsieur [C] [F] et Madame [Q] [F] née [X] 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Vu les écritures déposées par Monsieur [C] [F] et Madame [Q] [F] née [X] le 13 avril 2026 pour les moyens plus amplement développés, conformément à l’article 455 du code de procédure civile ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 avril 2026 et la décision a été mise en délibéré à la date du 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la salubrité et la décence du logement

- S’agissant de l’insalubrité :
Cette dernière repose sur les pouvoirs de police appartenant au maire ou du représentant de l’État conformément aux dispositions des articles L511-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation.
RG 25-01182 Madame [R] [Z] épouse [B] c Monsieur [C] [F] et Madame [Q] [F] née [X]

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la mairie a déclaré salubre le logement, ce dernier ne présentant pas de danger pour les habitants.
Cette demande sera par conséquent écartée.

- S’agissant de la décence :
Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible
6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne

En l’espèce, Madame [R] [Z] épouse [B] évoque des problèmes d’infiltrations d’eau, d’humidité et d’isolation au sein du logement ayant entraîné une perte de jouissance d’une partie de celui-ci, outre des conséquences dommageables matérielles et physiques.

Il ressort des pièces soumises au débat que les difficultés liées à ces problèmes sont soumises aux bailleurs fin 2023 bien que Madame [R] [Z] épouse [B] évoque des problèmes dès 2022 sans en rapporter la preuve. Il ressort des échanges de SMS et mails que ces problèmes d’humidité étaient connus du bailleur qu’à partir d’octobre 2023.

Il ressort également des éléments fournis que les bailleurs ont essayé (achat de déshumidificateur) ou ont remédié en partie dès fin 2023 aux problèmes dans l’appartement, avec des travaux visant le remplacement des VMC non fonctionnelles, la pose de réglettes d’aération et la pose de peinture.

Madame [R] [Z] épouse [B] ne saurait ainsi évoquer une résistance abusive des bailleurs, d’autant qu’il ressort des échanges en suivant et notamment fin 2023 puis 2024 la volonté des bailleurs pour faire passer un couvreur et remédier aux infiltrations outre leur demande de déclaration d’assurance, dont les retards sont imputables à l’inertie du locataire.

Le constat du 10 novembre 2025, bien qu’établit non contradictoirement, par un architecte relève une isolation du mur en façade insuffisante et un pont thermique auprès de la prise du salon, outre l’isolation insuffisante de la trappe de la cave. Cependant il relève que les problèmes d’humidité proviennent aussi de défauts de ventilation outre l’infiltration de la fenêtre de toit. Ces points ne sauraient prospérer au détriment du bailleur dans la mesure où Madame [R] [Z] épouse [B] n’a pas permis au couvreur d’intervenir (attestation du 18 mai 2025) ni au regard d’une possible dégradation (involontaire ou non) par le locataire des VMC En effet, ces dernières ayant été changées fin 2023, ne semblent plus fonctionner peu avant le passage de la mairie en octobre 2024 et de l’architecte en février 2025 alors que la locataire n’en fait pas état durant l’année 2024 y compris dans l’échange de mail de septembre 2024. Qu’il ne saurait au surplus être reproché que le bailleur ait fait lui-même les travaux, ce que la loi n’oblige pas et qu’il n’est pas démontré qu’ils étaient mal réalisés ou que leur réalisation inesthétique comme indiqué par l’architecte pour le silicone des fenêtres, pose un problème d’étanchéité.

Ainsi, il peut être retenu une indécence uniquement relative au gros œuvre et par conséquent un préjudice de jouissance quant à l’isolation insuffisante avec la façade et la cave qui augmente les problèmes d’humidité depuis la prise à bail (cloque sur peinture, pont thermique, air humide) sans qu’il puisse être retenu une quelconque faute de la locataire. La demande de Madame [R] [Z] épouse [B] porte sur les loyers calculés de janvier 2022 au 13 mars 2025. Il sera ainsi équitable de retenir un préjudice de 10 % du loyer réglé soit la somme de : 802 euros x 10 % = 80,20 euros x 39 mois = 3127,80 euros.

S’agissant du préjudice matériel, Madame [R] [Z] épouse [B] ne démontre pas suffisamment que les problèmes évoqués ci-dessus sont à l’origine des dégradations du mobilier et matériel d’autant qu’il est retenu son inertie pour laisser intervenir les artisans. Sa demande sera ainsi rejetée.

Enfin, s’agissant du préjudice moral, Madame [R] [Z] épouse [B] ne démontre pas plus un lien direct entre les problèmes évoqués et son état de santé, d’autant que l’état des lieux de sortie fait apparaître un mauvais entretien des lieux outre la résistance du locataire à laisser intervenir les artisans. Qu’au surplus, Madame [R] [Z] épouse [B] évoque de devoir dormir à trois dans une chambre alors que la bail précise qu’il n’y a qu’une seule chambre dans l’appartement et que la seule chambre n’était pas nécessairement adaptée à recevoir trois occupants en terme de volume d’air vicié renouvelé et des risques d’augmentation d’humidité du fait de sa suroccupation.
Qu’ainsi Madame [R] [Z] épouse [B] sera déboutée de sa demande liée au préjudice moral.

Par conséquent, Monsieur [C] [F] et Madame [Q] [F] née [X] seront condamnés à payer à Madame [R] [Z] épouse [B] la somme de 3127,80 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur la restitution du dépôt de garantie
Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. »

En l'espèce, Madame [R] [Z] épouse [B] a versé un dépôt de garantie à hauteur de 790 euros tel qu’indiqué au bail et par l’agence et non 800 euros comme réclamé sans justificatif de l’écart par la locataire.
Il ressort des pièces fournies et notamment de l’état des lieux de sortie au regard de celui d’entrée, des charges récupérables, des éléments dégradés et des factures et devis retenus, ne concernant pas les problèmes d’humidité indiqués plus haut, que l’agence a justement proposé un décompte et a restitué le solde, tout compte fait, par un chèque de 78,66 euros au profit de Madame [R] [Z] épouse [B].

Que par conséquent, sa demande de restitution intégrale sera rejetée.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Madame [Q] [F] née [X] et Monsieur [C] [F], qui succombent à l'instance, seront condamnés aux entiers dépens.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Succombant aux dépens, Monsieur [C] [F] et Madame [Q] [F] née [X] seront condamnés à payer à Madame [R] [Z] épouse [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;