TJ 95500, 2 juin 2026, RG 25/05395

PREMIERE CHAMBRE

02 Juin 2026

N° RG 25/05395 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OR6U

Code NAC : 71G

[X] [M]
Société MAIF

C/

S.A.S. SERGIC
S.D.C. [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 02 juin 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 07 Avril 2026 devant Aude BELLAN et Didier FORTON, siégeant en qualité de Juges Rapporteurs qui ont été entendus en leur rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEURS

Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 2]

Société MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR FRANCE (MAIF), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentés par Me Eric AZOULAY, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEURS

S.A.S SOCIÉTÉ D’ÉTUDES ET DE RÉALISATION DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CONSTRUCTION (SERGIC), dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillante

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic la société SOCIÉTÉ D’ÉTUDES ET DE RÉALISATION DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CONSTRUCTION (SERGIC) dont le siège social est sis [Adresse 6]

défaillant
--==o0§0o==--

Monsieur [X] [M] est copropriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d'un immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 1]. Il est assuré auprès de la société Mutuelle assurance instituteurs France (MAIF).

La société SERGIC est intervenue en qualité de syndic professionnel dans cette copropriété.

Suivant exploit du 29 juillet 2025, Monsieur [X] [M] ainsi que la société MAIF ont fait assigner la société par actions simplifiées SERGIC (société d'étude et de réalisation de gestion immobilière de construction) ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] (représenté par son syndic, la société Sergic) afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
–leur condamnation in solidum à payer à la société MAIF la somme de 36 657,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date de la mise en demeure,
– 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,
– la dispense de Monsieur [X] [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [X] [M] et la MAIF précisent que, le 23 janvier 2024, il a découvert son logement recouvert d'eaux boueuses en raison d'un engorgement de la descente des eaux usées de l'immeuble qui a provoqué un refoulement depuis les installations sanitaires de son appartement. Il fait valoir que la responsabilité délictuelle du syndic est engagée ainsi que la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires.

Régulièrement assignés à personne morale, le syndic SERGIC et le syndicat des copropriétaires n'ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture rendue le 15 janvier 2026 a renvoyé l’affaire à l’audience du 7 avril 2026, date à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré au 2 juin 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

MOTIFS

Il résulte des pièces versées aux débats que, le 29 janvier 2024 (en réalité le 23 janvier 2024), Monsieur [X] [M], propriétaire occupant, a rempli un constat amiable de dégâts des eaux avec le syndic SERGIC, la cause n’étant pas déterminée dans ledit document. Il résulte de ce document que le syndic a déclaré être assuré auprès de l'assurance SMACL. Or, il ressort du courriel du 2 juillet 2024 écrit par la société DiotSiaci Immobilier que le syndic n'était pas assuré au moment des faits.

Une expertise amiable contradictoire a été réalisée le 28 février 2024. Le syndic de copropriété a été convoqué suivant lettre recommandée avec avis de réception reçue le 9 février 2024 mais n'a pas déféré à la convocation. Lors de cette expertise amiable, il a été constaté que le dégât des eaux est à l'origine de conséquents désordres aux embellissements, aux parties immobilières privatives ainsi qu'au mobilier à l'intérieur du logement de Monsieur [X] [M]. Il est ajouté que la cause a depuis été supprimée aux frais de la copropriété. L'expert amiable a procédé à une évaluation des dommages imputables au sinistre retenant un montant de 29 594,76 euros TTC vétusté déduite (soit 36 657,53 euros TTC en valeur à neuf).

Suivant courrier recommandé avec avis de réception distribué au syndic de copropriété le 8 juillet 2024, la MAIF, assureur habitation de Monsieur [X] [M], a précisé que la responsabilité du syndic était engagée, que le courtier (cabinet Diot) ayant précisé qu'aucune assurance ne couvrait le dommage, il appartenait alors au syndic de copropriété de prendre en charge les dommages.

Les responsabilités du syndic de copropriété

La responsabilité du syndicat des copropriétaires

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat est donc responsable de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que le dommage résulte d'un refoulement en raison d'un engorgement de la descente des eaux usées de l'immeuble. Il n'est pas contestable que les canalisations d'évacuation des eaux usées sont effectivement des parties communes en vertu de l'article trois de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de nature contractuelle et de plein droit, est engagée à l’égard du copropriétaire victime, sans qu’il soit besoin de caractériser une faute.

Sur la responsabilité du syndic

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de l’administration de l’immeuble et engage, à l’égard d’un copropriétaire (en l’absence de lien contractuel avec ce dernier) sa responsabilité délictuelle sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil en cas de faute dans l’exercice de ses missions, à condition que soient établis une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, le demandeur soutient que le syndic a commis une faute en ne souscrivant pas d’assurance de responsabilité civile professionnelle. Il précise que cette faute du syndic pour défaut d'assurance ouvre droit à la réparation de la perte de chance de voir son sinistre indemnisé.

Toutefois, si une telle carence est susceptible de constituer un manquement à ses obligations professionnelles, encore faut-il qu’elle présente un lien de causalité direct avec le dommage invoqué par le demandeur.

Force est de constater que le document versé aux débats (courriel du 2 juillet 2024 du cabinet Diot) évoque seulement l'absence d'assurance de la société SERGIC et non l'absence d'assurance du syndicat des copropriétaires.

Les dommages subis résultent exclusivement du refoulement des canalisations d’eaux usées, imputable aux parties communes de l’immeuble, et relèvent, à ce titre, de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, lequel a vocation à être garanti par son propre assureur.

Ainsi, l’absence d’assurance de responsabilité civile professionnelle du syndic est sans incidence sur la réalisation du dommage et sur son indemnisation, laquelle incombe au syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, le demandeur ne démontre pas l’existence d’une faute du syndic dans la gestion du sinistre ou dans l’entretien des parties communes, en lien direct avec le préjudice subi.

En conséquence, faute de caractérisation d’un lien de causalité entre la faute alléguée et le dommage, la responsabilité délictuelle du syndic ne peut être retenue.

Il y a donc lieu de rejeter l’ensemble des demandes formées à l’encontre du syndic.

Les dommages

Il résulte de l'article L 121 – 12 du code des assurances que l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

L'article 1346 du Code civil dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

La société MAIF verse aux débats un décompte mentionnant les versements effectués soit au profit de Monsieur [X] [M] directement soit au profit des entreprises ayant effectué les réparations au titre des dommages matériels et immatériels directs ou indirects pour un montant global de 33 477,56 euros. L'assurance MAIF verse également une quittance subrogatoire signée par Monsieur [X] [M] le 17 avril 2025 mentionnant que celui-ci a reçu la somme de 10 002,94 euros représentant l'indemnité due en application de la garantie « dommage » de son contrat d’assurance habitation suite au sinistre survenu le 23 janvier 2024 avec le détail des règlements reçus (1 500 euros le 8 février 2024, 560 euros le 15 février 2024, 900 euros le 1er mars 2024, 900 euros le 4 avril 2024, 900 euros le 25 mai 2024, 5 242,94 euros le 21 juin 2024). Le reste des sommes a été attribué directement aux entreprises de réparations.

La société MAIF verse également aux débats une facture du 9 avril 2024 de la société Déménagements Pereira d'un montant de 1 590 euros, des factures de frais de garde-meubles pour les mois d'avril et de mai 2024 à hauteur de 306,19 euros, une facture du 16 février 2024 de la société ADD Phénix pour un montant de 1 236,67 euros (pour un assainissement suivi d'une désinfection du mobilier du matériel dans la cuisine, le salon, la salle de bains, la chambre), une facture du 18 mars 2025 de la société ADD Phénix ce pour un montant de 3931,01 euros (pour des travaux d'assainissement suivis d'une désinfection, dépose du papier peint sur toute la hauteur et assainissement des portes et fenêtres, des radiateurs et des meubles), un relevé de surconsommation de la société ADD Phénix d'un montant de 471,75 euros (en raison de l'utilisation d'un déshydratateur, d'un déshumidificateur, de ventilateurs et de batteries de chauffe), une facture d'hôtel (à [Localité 2]) et une facture de recherche de studio et des quittances de loyer (pour un studio à [Localité 1], du 12 février au 31 mai 2024) pour un montant de 4443,45 euros et une facture du 29 mai 2024 de la société [F] [T] pour des travaux de remise en état du bien immobilier pour un montant de 17 192,30 euros (pour des travaux liés à l’ensemble de l’appartement : peintures, changement des sols, réparation des portes, assainissement des plafonds, réfection des plinthes).

Suivant courriers recommandés du 5 juillet 2024, 19 août 2024 et 11 décembre 2024, la société MAIF a mis en demeure la société SERGIC d'avoir à lui rembourser les sommes versées.

Il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à payer à la société MAIF la somme de 36 657,53 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date de la mise en demeure.

Monsieur [X] [M] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur les autres demandes

L'exécution provisoire est de droit il n'existe aucune raison d'y déroger conformément à l'article 515 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à régler la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à la société MAIF.

Le syndicat des copropriétaires sera également condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS