TJ 95500, 27 mai 2026, RG 25/00379

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00379 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OSDD

MINUTE N° :

Société PIERRE AVENIR 2 PAR SON MANDATAIRE LA SOCIETE [D]
c/
[R] [P]

Copie certifiée conforme le :

à :

Me Valérie PELET ROY

Préfecture

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Me Isabelle ULMANN
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 27 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Régine ROY VAN-DAELE, Première Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Jules LORIAU, auditeur de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Société PIERRE AVENIR 2 PAR SON MANDATAIRE LA SOCIETE [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [P]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Valérie PELET ROY, avocat au barreau du VAL D'OISE,

---

Le tribunal a été saisi le 15 Juillet 2025, par Assignation - procédure au fond du 18 Avril 2025 ; L'affaire a été plaidée le 24 Mars 2026, et jugée le 27 mai 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 4 mars 2019, la SCPI PIERRE AVENIR 2 a donné à bail à Monsieur [M] [T] et Madame [R] [P] un appartement et un parking double dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial et révisable de 728 euros, outre un dépôt de garantie du même montant et une provision sur charges mensuelle de 165 euros.

Monsieur [M] [T] a donné congé à la bailleresse par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 août 2019.

Le 3 septembre 2024, la SCPI PIERRE AVENIR 2 a fait signifier à Madame [R] [P] un congé aux fins de vente pour le 3 mars 2025. Le 12 mars 2025, la SCPI PIERRE AVENIR 2 a fait signifier à Madame [R] [P] une sommation de quitter les lieux.

Par acte extrajudiciaire délivré le 18 avril 2025 et signifié au représentant de l’État le même jour, la SCPI PIERRE AVENIR 2 représentée par son mandataire la société [D] a fait assigner Madame [R] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE, aux fins de :

- valider le congé pour vendre signifié le 3 mars 2025;

- ordonner l’expulsion de Madame [R] [P] ainsi que de tous occupants de son fait des lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 5] ;

- ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers garnissant les lieux loués en garantie des indemnités d’occupation et de réparation pouvant être dues ;

- condamner Madame [R] [P] à lui payer la somme de 15 593,50 euros au titre des loyers et charges impayés et dus au 2 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre ceux dus au jour du jugement;

- condamner Madame [R] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté de 30 % et des charges, à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux ;

- condamner Madame [R] [P] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

- rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

A l’audience du 24 mars 2026, la SCPI PIERRE AVENIR 2 représentée par son mandataire la société [D] se désiste de sa demande en paiement de la somme de 15 593,50 euros, ayant été payé par son assurance de garantie des loyers impayés. Elle reprend pour le surplus les termes de son assignation et déclare s’opposer à l’octroi de tout délai à Madame [R] [P] pour quitter les lieux.

A l’audience du 24 mars 2026, Madame [R] [P] demande l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Elle sollicite en outre le débouté de l’intégralité des demandes de la SCPI PIERRE AVENIR 2 représentée par son mandataire la société [D].

Au soutien de ses demandes, Madame [R] [P] dit vivre seule, être atteinte d’un cancer et de diverses pathologies. Elle soutient que les interventions chirurgicales qu’elle a subies, ainsi que le traitement par chimiothérapie qu’elle suit ont eu pour conséquence de diminuer ses revenus. A ce titre, elle indique percevoir 700 euros par mois.
Elle fait valoir sa bonne foi et déclare avoir effectué des démarches auprès de la maison départementale des personnes handicapées et de la caisse d’allocations familiales du Val d’Oise afin de percevoir des allocations supplémentaires pour indemniser la bailleresse.

Madame [R] [P] dit également être aidée par plusieurs assistantes sociales dans une perspective de relogement. Elle déclare avoir rencontré le maire de la commune de [Localité 6] et avoir effectué une requête auprès de la commission départementale dans le cadre du dispositif « Droit au logement opposable » à cette fin.

S’agissant de l’exécution du contrat de bail, la défenderesse dit avoir découvert au mois de mars 2024 que son concubin ne réglait pas le montant du loyer, contrairement à l’accord prévu entre eux. Elle ajoute avoir, procédé à des versements pour apurer le montant de la dette locative à compter de cette période.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur La demande de validation du congé

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

L’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, celle-ci étant valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Les termes des cinq premiers de l’article 15 II doivent être reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, il résulte du bail conclu entre les parties le 4 mars 2019 que celui-ci était prévu pour une durée de six ans et expirait le 3 mars 2025.
Monsieur [M] [T] a donné congé à la bailleresse le 31 août 2019.

Le congé aux fins de vente délivré par les bailleurs à Madame [R] [P] a été signifié à celle-ci par voie de commissaire de justice le 3 septembre 2024, soit six mois avant l’expiration du bail survenue le 3 mars 2025 à vingt-quatre heures. Ledit congé mentionne qu’il est délivré à Madame [R] [P] aux fins de vente, et indique que le prix de ladite vente est fixé à 194 000 euros. Le congé prévoit en outre que la vente sera réalisée selon les conditions ordinaires en pareille matière, et reprend les dispositions de l’article 15 de la loi °89-462 du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté que Madame [R] [P] n’a pas accepté l’offre de vente présentée à elle, celle-ci étant dès lors déchue de tout titre d'occupation sur les locaux loués depuis l’expiration du bail.

En conséquence, il y a lieu de constater la validité du congé et la résiliation du contrat de bail au 4 mars 2025 et d’ordonner l’expulsion des locaux loués de Madame [R] [P].

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, concernant la situation de santé de la défenderesse, il résulte de la convocation du centre cardiologique du nord produite aux débats que celle-ci a subi le 27 mai 2025 une intervention chirurgicale nécessaire à un traitement par chimiothérapie, en raison de la survenance d’un cancer du sein. Les convocations de l’hôpital [Etablissement 1] établissent que ce traitement s’est par la suite déroulé jusqu’au mois de septembre 2025 et a été suivi d’une hospitalisation du 26 septembre 2025 au 4 octobre 2025 afin qu’une mastectomie soit effectuée.
Le certificat du 23 mars 2026 du Docteur [J] [V] mentionne que le suivi de Madame [R] [P] était toujours en cours à cette date et qu’il nécessitait des traitements réguliers, celle-ci n’étant pas en mesure de reprendre une activité professionnelle du fait de sa pathologie.

S’agissant de sa situation financière, les bulletins de paie de juillet à septembre 2025 produits par Madame [R] [P] établissent que celle-ci a cessé de travailler en raison de sa maladie. Celle-ci dit par ailleurs vivre seule, percevoir 700 euros par mois et avoir effectué des démarches afin de percevoir une allocation adulte handicapé et des aides personnelles au logement.

Ces éléments attestent donc de la difficulté de la situation personnelle de l’occupante, dont la capacité financière est largement obérée du fait de ses problématiques de santé.

En ce qui concerne les diligences accomplies par Madame [R] [P] en vue de son relogement, l’attestation du 1er avril 2025 de son assistante sociale établit qu’elle a effectué des démarches auprès du service intégré d’insertion et orientation du département ainsi qu’une demande dans le cadre du dispositif « droit au logement opposable » (DALO). Par ailleurs, le courrier du bailleur social CDC habitat du 28 août 2025 atteste que celle-ci a candidaté afin de se voir attribuer un logement qui a finalement été attribué à un autre candidat, la précédant d’une place seulement dans l’ordre d’attribution.
Il s’en déduit que Madame [R] [P] se montre active en vue de son relogement, celle-ci ayant notamment eu recours aux services de personnes compétentes à cette fin.

Enfin, s’agissant de la bonne volonté de Madame [R] [P] dans l’exécution de ses obligations, il résulte de l’historique de compte produit par la SCPI PIERRE AVENIR 2 représentée par son mandataire la société [D] que les versements réguliers de la défenderesse à compter du mois d’avril 2024, associés à l’intervention de l’assurance en garantie des loyers impayés, ont eu pour effet de solder intégralement la dette locative.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le relogement de Madame [R] [P] ne peut avoir lieu dans des conditions normales en raison de ses difficultés personnelles et que celle-ci a fait preuve de bonne foi dans l’exécution de ses obligations et dans sa recherche d’un nouveau logement.
En conséquence, il y a lieu de lui octroyer un délai de 6 mois pour quitter les lieux occupés.

Sur la dette locative

La SCPI PIERRE AVENIR 2 représentée par son mandataire la société [D] fait valoir que la dette locative a été apurée par un versement de l’assurance protection des loyers impayés.

En conséquence, elle se désiste de sa demande de ce chef. Il convient de lui en donner acte.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de ce texte, le propriétaire peut se voir allouer une indemnité d’occupation, indemnisant le préjudice subi par l’occupation sans droit ni titre de son bien par un tiers.

L’article 1231-5 du Code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, en raison de la résiliation du contrat au 4 mars 2025, Madame [R] [P] est occupante sans droit ni titre du logement. Cette situation cause un préjudice d’ordre financier à la bailleresse, qu’il convient d’indemniser par le prononcé d’une indemnité d’occupation.

S’agissant du montant de cette dernière, le bail du 4 mars 2019 stipule qu’en cas de maintien dans les lieux après l’expiration du bail, le locataire sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer contractuel augmenté de 30 % et des charges.

Cette somme excède le revenu locatif dont la bailleresse se trouve privé du fait de la résiliation du bail, la clause précitée s’analysant en une clause pénale, qu’il convient de réduire compte tenu de son caractère manifestement excessif.
Les versements réguliers effectués par Madame [R] [P] depuis le mois d’avril 2024 permettent par ailleurs de s’assurer que celle-ci serait en mesure de s’acquitter d’une indemnité équivalente au montant du loyer et des charges.

Ainsi, au regard du préjudice subi, dont la réparation est intégralement assurée par le paiement d’une indemnité équivalente au loyer augmenté des charges, l’indemnité d’occupation sera fixée à une somme mensuelle équivalente à la valeur des derniers loyers révisés et des charges jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [P], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCPI PIERRE AVENIR 2 représentée par son mandataire la société [D] a exposé des frais pour faire valoir ses droits, il convient en conséquence de condamner Madame [R] [P] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
La présente décision sera donc revêtue de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS