TJ 95500, 30 juin 2026, RG 25/00998

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00998 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OZ3F

MINUTE N° :

S.A. IMMOBILIERE 3F
c/
[Z] [S], [I] [S]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d'Oise

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Me Patricia ROTKOPF
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 30 juin 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en tant que Juge des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 31 mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

ET LES DÉFENDEURS :

Madame [Z] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 4]

non comparante

Monsieur [I] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 4]

non comparant

---

Le tribunal a été saisi le 17 octobre 2025, par Assignation du 14 octobre 2025 ; L'affaire a été plaidée le 31 mars 2026, et jugée le 30 juin 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [S] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6] par contrat du 7 décembre 2012, pour un loyer mensuel principal de 468,72 euros hors charges, un emplacement de parking pour un loyer mensuel de 46,04 euros et un jardin pour un loyer mensuel de 20,46 euros, outre un dépôt de garantie de 514, 76 euros.

Invoquant des loyers impayés, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer le 29 juillet 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de PONTOISE par assignation en date du 14 octobre 2025 pour faire, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- Condamner solidairement Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [S], à payer à la SA IMMOBILIERE 3F, la somme de 4.636,17 euros ;

- Voir constater la clause résolutoire acquise au profit de la société requérante ;

Subsidiairement,

- Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

- Voir ordonner en conséquence l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 6] en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l'assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 5] Publique, si besoin est, dans les deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;

- Dire qu'à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de la résiliation judiciaire, et jusqu'à leur départ définitif, les défendeurs devront mensuellement, à titre d'indemnité d'occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges ; subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

- Dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Codes des Procédures civiles d'exécution ;

- Voir condamner solidairement les défendeurs à payer à la société requérante la somme de 360 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure.

À l'audience du 31 mars 2026, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, actualisant la demande au titre de la dette locative à la somme de 1.446,74 euros au terme de février 2026 inclus. Elle précise qu'il y a eu reprise de paiement de loyer. Elle indique ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement ainsi qu'à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [S], cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l'article 472 du code de procédure civile,

Sur la solidarité

Conformément à l'article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l'espèce, le contrat de bail 7 décembre 2012, contient une clause de solidarité et d'indivisibilité en vertu duquel les colocataires, sont tenus solidairement et indivisiblement des obligations du présent bail.

Par conséquent, Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [S] seront, en cas de condamnation, solidairement tenus des obligations contractuelles et in solidum pour les indemnités ou frais.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

Une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d'Oise le 16 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de la prévention des expulsions le 24 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux" ;

L'article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que " Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation".

Et, l'article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l'article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l'octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu'en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l'audience et que l'octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

Selon l'avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (Civ 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002)," les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi."

Le bail conclu le 7 décembre 2012 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 juillet 2025, pour la somme en principal de 3.205,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai stipulé dans le contrat de bail), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 septembre 2025.

La dette a diminué, le paiement des loyers courants a repris et le demandeur ne s'oppose pas à l'octroi de délais.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'ils ne seront pas expulsés.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Les biens laissés dans le local d'habitation suivront en effet la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Les locataires sont obligés de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l'article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code Civil.

La SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [S] restaient devoir, la somme de 1.446,74 euros au terme de février 2026 inclus.

Il y a donc lieu de condamner solidairement les défendeurs à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 1.446,74euros au terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [S] et Monsieur [I] [S], parties perdantes, supporteront in solidium la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 29 juillet 2025.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, la SA IMMOBILIERE 3F sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS