TJ 95500, 21 mai 2026, RG 26/00248

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 26/00248 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PEBQ

MINUTE N° :

S.D.C. [Adresse 1], [Adresse 2] PAR SON SYNDIC SAS FONCIA VBDS
c/
[Q] [O]

Copie certifiée conforme
le :

à :

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Maître Julien SEMERIA
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 3]
[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 21 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente du tribunal judiciaire, assistée de Jules LORIAU, auditeur de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 4] PAR SON SYNDIC SAS FONCIA VBDS
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocat au barreau de VAL D'OISE,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [Q] [O]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 4]

non comparante

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Le tribunal a été saisi le 09 Février 2026, par Assignation - procédure au fond du 02 Février 2026 ; L'affaire a été plaidée le 12 Mars 2026, et jugée le 21 mai 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCÉDURE
Madame [Q] [O] est propriétaire des lots numérotés 66 et 128 de l'état descriptif de division de l'immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 9] .
Par acte d'huissier du 02 février 2026 et alléguant d'un arriéré dans le paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 9] , représenté par son Syndic en exercice, FONCIA VBDS a fait assigner madame [Q] [O] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux visas des article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 et aux fins de condamner le co-propriétaire à lui payer les sommes suivantes :
- 2 344,89 € en principal, au titre des charges de copropriété,
- 1 124,03 € au titre des frais de recouvrement,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- 2 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux entiers dépens,
A l'audience du 12 mars 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a procédé à un dépôt de dossier précisant toutefois que l’arriéré de charges a diminué.
Madame [Q] [O] assignée par procès-verbal dans les formes de l’article 658 du Code de procédure civile, n’était ni présente ni représentée.
En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur
L’article 472 du Code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la demande en paiement des arriérés de charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Dans les termes de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement te d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale, cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'approbation des comptes du Syndic de copropriétaire par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :

- la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de madame [Q] [O],
- le contrat de Syndic,

- des lettres de relance et une mise en demeure en date du 14 mai 2024,

- des sommations de payer en date du 16 octobre 2023, 13 février 2025

- un décompte des charges au 1er octobre 2025
- un décompte au 24 février 2026 des appels de provisions et travaux impayés, outre un décompte des frais et accessoires

- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 avril 2024, 10 décembre 2024 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant,
- des appels de charges,
- un relevé général des dépenses du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 .
Il ressort de ces éléments que madame [Q] [O] est redevable de la somme de 1 379,21 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 10 février 2026 appel des provisions sur charges du 1er janvier 2026 et cotisation de fonds travaux du 1er janvier 2026 inclus.
Madame [Q] [O] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1 379,21 €.
Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaires concernés " Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Les frais pour constitution avocat et huissier font l’objet chacun d’une facture mais il n’est pas justifié du temps passé, alors que le contrat de syndic stipule que la facturation dépend de cet élément (page 4 du contrat de syndic). En outre, cette activité n’apparait pas exceptionnelle pour un syndic. Mêmes observations pour la lettre de mise en demeure. Par conséquent ces frais ne seront pas retenus.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive
L'article 1231-6 du même code dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Les manquements répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée pendant une certaine période, d'une somme nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, au regard de l’ancienneté des arriérés, la demande sera accueillie à hauteur de 300 €.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, madame [Q] [O] partie perdante, sera condamné aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l'occasion de la présente instance non compris dans les dépens ; madame [Q] [O] devra les supporter à hauteur de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE madame [Q] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 9] , pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN [Localité 5] DE SEINE , la somme de 1 379,21 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 10 février 2026 appel des provisions sur charges du 1er janvier 2026 et cotisation de fonds travaux du 1er janvier 2026 inclus.; ORDONNE la capitalisation des intérêts, DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN [Localité 5] DE SEINE, de sa demande au titre des frais de recouvrement ; CONDAMNE madame [Q] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN [Localité 5] [Adresse 10], la somme de 300 € à titre de dommages-intérêts pour résidence abusive ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE madame [Q] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN [Adresse 11], la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNE madame [Q] [O] aux dépens de l'instance RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.