TJ 95500, 30 juin 2026, RG 25/01300

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/01300 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O5YA

MINUTE N° :

S.A. SEQENS venant aux droits de la SA [Adresse 1]
c/
[I] [G] [S] [B]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d'Oise

Me Emmanuelle BOQUET

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Me Mariane ADOSSI
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 2]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 30 juin 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en tant que Juge des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 31 mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS VENANT aux droits de la SA [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D'OISE, avocats plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Madame [I] [U] [B]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Me Emmanuelle BOQUET, avocat au barreau de VAL D'OISE, avocat plaidant

---

Le tribunal a été saisi le 1er décembre 2025, par Assignation du 20 novembre 2025 ; L'affaire a été plaidée le 31 mars 2026, et jugée le 30 juin 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

La société HLM France HABITATION (devenue la SA SEQENS) a donné à bail à Madame [I] [U] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] par contrat du 29 mai 2007, pour un loyer mensuel de 358,55 euros hors charges outre un dépôt de garantie au montant équivalent à un mois de loyer.

Madame [I] [U] [Q] a bénéficié de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise du 4 septembre 2024.

Invoquant le non-respect du plan et l'existence de loyers demeurés impayés, la SA SEQENS venant aux droits de la SA [Adresse 1] a fait signifier à Madame [I] [U] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 août 2025 pour un montant de 10.935,27 euros, et a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de PONTOISE par assignation en date du 20 novembre 2025 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

- Ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

- Obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 12.303,08 euros terme de septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

- Obtenir sa condamnation à une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges selon les dispositions contractuelles à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux ;

- Autoriser à transporter et séquestrer les biens meubles laissés sur place ;

- Obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Obtenir sa condamnation aux dépens comprenant le coût des commandements de payer du 11 juin 2024, du 3 août 2025, du procès-verbal de constat du 5 avril 2024 et tous les frais de mise à exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026 puis renvoyée à l’audience du 31 mars 2026 à la demande des parties.

À l’audience du 31 mars 2026, la SA SEQENS venant aux droits de la SA [Adresse 1] représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 15.426,52 euros, terme de février 2026 inclus. Elle précise que la défenderesse n’a pas repris le paiement des échéances courantes et que la dette a augmenté. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Madame [I] [U] [Q], représentée par son conseil, expose que la somme de 3.012,15 euros au titre de la régularisation des charges locatives de l’année 2022 n’est pas justifiée de sorte qu’elle doit être déduite du solde de la dette. Elle demande un apurement de la dette par le règlement de la somme de 50 euros par mois et un délai de trois ans pour quitter les lieux.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le juge renvoie aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d'Oise le 21novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEQENS venant aux droits de la SA [Adresse 1] justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux" ;

L'article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que " Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation".

Et, l'article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l'article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l'octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu'en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l'audience et que l'octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

Selon l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (Civ 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002)," les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 29 mai 2007 est doté d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement.

Le délai de deux mois doit donc être mis en application, de sorte que le commandement du 8 août 2025 pour la somme principale de 10.935,27 euros est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2025.

Il ressort des éléments produits aux débats que Madame [I] [U] [B] n’a pas repris le règlement des échéances de loyer courantes, celle-ci n’étant pas en mesure de le régler. En effet, compte tenu de ses faibles revenus, Madame [I] [U] [B] a très rapidement cessé de respecter les mesures imposées par la commission de surendettement, de sorte que celui-ci est devenu caduc. Au surplus, il n’est pas contesté que le logement est occupé également par sa fille, laquelle ne participe aucunement au paiement du loyer courant alors même que la locataire a une santé fragile. Compte tenu du montant de la dette et de l’opposition du bailleur à l’octroi de délai, il y a lieu de prononcer l’expulsion de Madame [I] [U] [B] selon les modalités fixées au dispositif.

Le juge n’a pas vocation à autoriser le transport et la séquestration des biens mobiliers se trouvant dans les lieux.

En effet, les biens laissés dans le local d’habitation suivront la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Madame [I] [U] [B] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera égale à la valeur du loyer et des charges qui aurait été due en cas de poursuite du bail,

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code Civil.

La SA SEQENS venant aux droits de la SA [Adresse 1], produit un décompte arrêté démontrant que Madame [I] [U] [B] restait devoir la somme de 15.426,52 euros au terme de février 2026 inclus.

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

En l’espèce, selon Madame [I] [U] [B] la régularisation des charges de l’année 2022, réclamée en 2024 à hauteur de 3.012,15 euros n’est pas justifiée.

Toutefois, la SA SEQENS produit un décompte correspondant à la régularisation de charges conforme aux prescriptions légales (mode de répartition entre les locataires et modalités de calculs des charges d’eau). La carence du bailleur n’étant pas établie, la demande sera rejetée.

Il y a lieu de condamner Madame [I] [U] [B] au paiement de la somme de 15.426,52 euros au terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [U] [B], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 août 2025 et la notification à la Préfecture.

Les demandes en paiement des frais au titre du commandement de payer du 11 juin 2024, du procès-verbal de constat du 5 avril 2024 seront rejetées.

Il y a lieu de rejeter la demande en paiement des frais d’exécution, ceux-ci étant hypothétiques.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, la SA SEQENS venant aux droits de la SA [Adresse 1] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS