TJ 95500, 8 juin 2026, RG 24/00656

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

08 Juin 2026

N° RG 24/00656 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NRID
Code NAC : 50A

[V] [A]
C/
[T] [X] [D] [N] [S]
[M] [Z]
S.A.S. BELYSSIMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 08 juin 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 09 Mars 2026 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anne-Sophie SAMAKÉ.

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DEMANDEUR

Monsieur [V] [A], né le 13 Octobre 1982 à [Localité 1] (ITALIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Aurore BONAVIA, avocat au barreau du Val d’Oise et assisté de Me Matthieu LEROY, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [T], [X], [D] [N] [S], né le 27 Janvier 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Séverine GALLAS, avocat au barreau du Val d’Oise et assisté de Me Joëlle DAOUD, avocat plaidant au barreau de Paris

Maître [M] [Z], notaire associé de la SCP [Z] [F] [J], immatriculée au RCS de Pontoise, sous le numéro 337 882 856 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

S.A.S. BELYSSIMMO, immatriculée au RCS de [Localité 3], sous le numéro 827 756 156 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Marie LAINEE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Marie PECH DE LACLAUSE, avocat plaidant au barreau de Paris

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EXPOSÉ DU LITIGE

Faits constants

Monsieur [M] [C] et Madame [U] [Y] épouse [C] ont été propriétaires d’un bien situé [Adresse 5]. Le 12 octobre 2017, un incendie criminel a été déclenché au sein du sous-sol de leur domicile.

Par acte authentique en date du 31 août 2018, établi par Maître [Q], notaire au sein de la SCP [Z] [P], ils ont vendu le bien immobilier à Monsieur [T] [S], pour un prix de 325.000 €.

Par acte authentique en date du 30 octobre 2022, ce dernier a vendu le bien immobilier à Monsieur [V] [A] pour un prix de 410.000 €. Maître [M] [Z], notaire au sein de la SCP [Z] [P] a assisté Monsieur [T] [S] lors de la vente. La SAS BELYSSIMMO a fait office d’agence immobilière.

Plusieurs mois après la vente, Monsieur [V] [A] indique avoir constaté l’existence de désordres affectant la maison et avoir été informé qu’un incendie criminel y était survenu. Par lettres recommandées des 4 et 18 octobre 2023, son conseil a écrit au vendeur, à l’agence immobilière et au notaire, expliquant que compte tenu de ces éléments, son client envisageait l’annulation de la vente. Par courrier recommandé en date du 25 octobre 2023, Monsieur [T] [S] a répondu qu’il n’avait pas été informé de la situation lors de l’acquisition du bien.

Procédure

C’est dans ces conditions que, par actes en date des 11, 12 et 15 janvier, Monsieur [V] [A] a fait assigner la SCP [Z] [F] [J], Monsieur [T] [S] et la SAS BELYSSIMMO devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, aux fins d'annulation de la vente immobilière ainsi que paiement de dommages et intérêts.

La clôture de l’instruction a été fixée au 16 octobre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 9 mars 2026. Le délibéré a été fixé au 8 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties

A. En demande : Monsieur [V] [A]

Dans ses dernières conclusions signifiées le 20 mai 2025 par voie électronique, Monsieur [V] [A] demande au tribunal de :
Constater que Monsieur [T] [S] a manqué à son obligation d’information et d’exécution de bonne foi du contrat de vente qui le liait à lui en dissimulant l’incendie qu’avait subi la maison objet de la vente ;Constater que la SAS BELYSSIMMO et Maître [M] [Z], notaire à [Localité 4], ont manqué à leur obligation d’information et de conseil, en dissimulant ou à tout le moins en ne recherchant pas si la maison avait subi un incendie dans le but d’en l’avertir, préalablement à la vente ;En conséquence,
Condamner in solidum Monsieur [T] [S], la SAS BELYSSIMMO et Maître [M] [Z], notaire à [Localité 4], à lui régler la somme de 84.150 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner in solidum Monsieur [T] [S], la SAS BELYSSIMMO et Maître [M] [Z], notaire à [Localité 4], à lui régler la somme de 23.164 € à titre des dommages et intérêts pour les travaux réalisés au sous-sol, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 19.380 € ;En tout état de cause,
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner in solidum Monsieur [T] [S], la SAS BELYSSIMMO et Maître [M] [Z], notaire à [Localité 4], à lui payer la somme de 6.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué,
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] [A] expose que :
Il est victime d’un dol puisque Monsieur [T] [S] ne lui a pas transmis l’information selon laquelle un incendie criminel avait eu lieu dans le sous-sol du domicile acquis. Il estime que le vendeur avait connaissance de cet incendie car les époux [C] attestent l’en avoir informé, des travaux étaient en cours au moment où Monsieur [T] [S] a visité le bien et l’offre d’achat que ce dernier avait faite l’a été à la condition de remise en état des éléments détériorés. Maître [M] [Z] avait nécessairement connaissance de l’incendie car il n’a pas manqué d’interroger les vendeurs sur la réalisation de travaux ainsi que la survenue de tout fait majeur impactant le bâtiment. Par ailleurs, il ne peut se retrancher derrière le questionnaire de vente qui ne comportait aucune question relative à des travaux en lien avec un quelconque sinistre. Enfin, l’écart de prix entre les ventes successives a dû attirer sa vigilance.La SAS BELYSSIMMO aurait dû se renseigner afin de lui fournir les informations essentielles dont il avait besoin. Il a perdu une chance, évaluée à 99%, de négocier le prix de vente car il ne disposait pas de l’ensemble des informations susceptibles d’éclairer son consentement sur la nature réelle du bien qu’il a acheté. Il a dû effectuer de nombreux travaux et aménagements afin de réparer les désordres apparus au sous-sol. Il précise avoir retiré, dans son chiffrage, le coût des travaux liés à l’aménagement de son laboratoire de cuisine.
B. En défense : Monsieur [T] [S]

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 19 juin 2025, Monsieur [T] [S] sollicite du Tribunal de :
Recevoir l’intégralité de ses moyens et prétentions ;Y faisant droit :Constater sa bonne foi ;Constater qu’il n’a manqué à aucune obligation d’information et d’exécution de bonne foi du contrat de vente ;Constater la mauvaise foi patente et la grande malhonnêteté de Monsieur [V] [A] ; Constater l’absence totale de preuve du dol allégué par Monsieur [V] [A] ou d’un quelconque préjudice subi ;En conséquence,
Débouter Monsieur [V] [A] de l’intégralité de ses moyens, fins, conclusions et prétentions en ce contraires aux présentes ;Condamner Monsieur [V] [A] à lui payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral, conformément aux dispositions de l’article 1240 du Code civil ;Dire y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;Débouter toutes les parties des demandes qu’elles pourraient diriger à son encontre ;Condamner Monsieur [V] [A] à lui payer une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [T] [S] fait valoir que :
Il n’était pas informé de l’existence d’un incendie intervenu plus de dix ans avant son achat. Il conteste les propos tenus par les époux [C], expliquant que lors de sa première visite, ils avaient évoqué un dégagement de fumée devant leur porte de garage nécessitant une remise en état des peintures des murs et des sols du sous-sol. Ils considèrent que les époux [C] ont minimisé la situation car ils voulaient quitter rapidement les lieux. Enfin, l’acte de vente de 2018 ne comporte aucune information relative à l’incendie criminel.Il a vécu quatre années dans le bien immobilier et n’a jamais subi le moins désordre ou eu à effectuer des réparations. Au surplus, Monsieur [V] [A] n’a jamais fait part du caractère déterminant de cette information. Les désordres que Monsieur [V] [A] allègue, que ce soit ceux de février 2023 et mai 2025, ne sont établis par aucun constat de commissaire de justice. Monsieur [V] [A] tente de se faire indemniser les travaux qu’il a effectués au titre de son activité professionnelle. En outre, les travaux ont été réglés par sa société alors même que le bien acquis l’a été pour un usage d’habitation. Le prix de vente du bien correspondait au prix du marché à l’époque de l’achat. La procédure engagée par Monsieur [V] [A] est injustifiée et sans fondement. En outre, il a changé constamment son positionnement. Enfin, il n’a entamé aucune démarche amiable avant d’assigner en justice les défendeurs. Au regard de cette procédure, Monsieur [T] [S] estime subir un préjudice moral.
C. En défense : la SCP [Z] [F] [J]

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 12 mai 2025, la SCP [Z] [F] [J] sollicite du Tribunal de :
Débouter Monsieur [V] [A] de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre;Juger qu’aucune faute professionnelle peut être reprochée à Maître [M] [Z] dans le cadre de ses fonctions de nature à engager sa responsabilité à l’égard de Monsieur [V] [A] ;Débouter Monsieur [V] [A] de toutes ses demandes indemnitaires dirigées à son encontre ;Le débouter de sa demande en paiement de la somme de 26.737,08 € « à titre de dommages et intérêts pour les travaux réalisés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation » ;Le débouter de sa demande tendant à voir condamner Maître [M] [Z], in solidum avec les autres défendeurs, à lui payer la somme de 84.150€ à titre de dommages et intérêts, en réparation d’une « perte de chance de pouvoir négocier le prix de la maison » ;Le débouter de ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens ;Condamner Monsieur [V] [A] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par la procédure abusive diligentée à son encontre et par l’atteinte portée à son sérieux et sa réputation ;Condamner Monsieur [V] [A] à lui payer, avec tout succombant, in solidum, la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Monsieur [V] [A], avec tout succombant, in solidum, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Michel RONZEAU qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;Débouter toutes les parties des demandes qu’elles pourraient diriger à son encontre ;Juger n’y avoir lieu d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire et rejeter toutes demandes formulées à ce titre.
Au soutien de ses prétentions, la SCP [Z] [F] [J] fait valoir que :
Les époux [C] ne lui ont donné aucune information relative à l’incendie criminel ayant frappé le sous-sol du bâtiment. Il n’a pas été destinataire de l’offre d’achat de Monsieur [V] [A]. Il n’est pas intervenu dans le cadre des négociations entre les parties et de la régularisation du compromis. Les notaires n’ont pas à remettre en cause le prix fixé par les parties, sauf lésion manifeste.Il ne lui appartenait pas de faire des investigations sur place ou dans le voisinage, pour s’assurer que des informations n’avaient pas été dissimulées. Au surplus, le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indemnisable puisqu’il ne justifie pas de la réalité des désordres et des dépenses de réparations. En outre, il ne prouve pas avoir réglé personnellement le coût des travaux. Monsieur [V] [A] persiste à vouloir engager sa responsabilité professionnelle ce qui porte atteinte à son sérieux et sa réputation.
D. En défense : la SAS BELYSSIMMO

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 1er juillet 2025, la SAS BELYSSIMMO sollicite du Tribunal de :
Débouter Monsieur [V] [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens dirigés à son encontre ;Débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et moyens dirigés contre la SAS BELYSSIMMO ;Condamner Monsieur [V] [A] en paiement d’une somme de 4.000€ au titre de son préjudice moral subi ;Condamner Monsieur [V] [A] ou toute Partie qui succombe en paiement d’une somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les frais et les dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SAS BELYSSIMMO fait valoir que :
Monsieur [V] [A] ne retient pas la qualification de dol à son égard mais celle de manquement au devoir d’information. Toutefois, il ne démontre pas ce manquement, étant précisé que la simple parution d’un article de presse sur l’incendie ne suffit pas à établir qu’elle avait connaissance de l’incendie. Par ailleurs, la maison ne présentait aucun désordre apparent au jour de la vente. Puisqu’elle n’a commis aucune faute, le prononcé de la condamnation in solidum est exclu. La facture du 20 mars 2023, datée d’avant l’apparition des prétendus désordres, démontre que Monsieur [V] [A] a fait réaliser des aménagements à usage professionnel, par sa société, sans aucun lien avec un quelconque désordre.La maison achetée était en bon état, raison pour laquelle il a payé ce prix.
Monsieur [V] [A] a diligenté une procédure sans fondement et il a porté atteinte à sa réputation ce qui lui cause un préjudice moral.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

MOTIVATION

Sur la réticence dolosive de Monsieur [T] [S]
Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

En l’espèce, avant de caractériser un dol, il importe d’établir que Monsieur [T] [S] avait connaissance avant la vente du 30 octobre 2022 de l’incendie criminel qui a eu lieu le 12 octobre 2017, ce point étant contesté par les parties.

Les époux [C] ont émis des attestations en date du 26 septembre 2024. Ils déclarent que Monsieur [T] [S] a été informé de l’incendie criminel lors de la visite de la maison et qu’il a pu constater qu’il y avait des travaux de rénovation. Cette affirmation est contestée par Monsieur [T] [S]. Elle ne saurait être un élément déterminant pour caractériser qu’il avait connaissance de l’incendie criminel dès lors que la parole de l’un n'a pas plus de valeur probatoire que la parole de l’autre.

Par ailleurs, par mail du 10 avril 2018, Madame [U] [C] indique : « j’ai vu le responsable du chantier et l’entreprise d’étanchéité : je vous confirme la reprise des cotés de la terrasse. La peinture sol est terminée au sous-sol. Reste à finir l’isolation de la descente du garage pour pouvoir terminer la peinture. L’accès vers le sous-sol est rétabli ». Ce mail permet de confirmer que Monsieur [T] [S] avait connaissance que des travaux ont bien été réalisés avant son achat. Toutefois, le mail ne permet pas d’établir la cause des travaux ainsi que leur ampleur. Il n’est pas dit explicitement que les travaux font suite à un incendie.

De plus, dans son offre d’achat en date du 10 avril 2018, Monsieur [T] [S] indique la conditionner à la « réception de fin de travaux déclarés conformes sur la partie d’étanchéité et de réfection terrasse face avant, remise en état sous-sol et éléments détériorés (ballon etc….) ». Là encore, il n’est pas fait mention d’un quelconque incendie criminel ou de la cause de la détérioration du ballon qui peut être de plusieurs ordres.

La parution d’un article de presse sur l’incendie, le 23 octobre 2017, soit 10 mois avant la vente, n’est pas de nature à prouver que Monsieur [T] [S] en ait eu connaissance.

Dans l’acte de vente intervenu entre les époux [C] et Monsieur [T] [S], les vendeurs ont déclaré ne pas avoir réalisé de travaux entrant dans le champ de la responsabilité décennale, au cours des dix dernières années. Il n’est par ailleurs à aucun moment fait mention d’un incendie criminel.

Le demandeur produit également une attestation de Madame [O], qui est une voisine. Elle déclare lui avoir appris que la maison qu’il a acquise avait fait l’objet d’un incendie.

Elle est revenue sur le contexte de l’incendie. Mais elle ne mentionne pas que Monsieur [T] [S] avait connaissance de celui-ci.

Au regard de tous ces éléments, il n’est pas rapporté la preuve que Monsieur [T] [S] avait connaissance qu’un incendie criminel avait eu lieu dans le bien acquis par Monsieur [V] [A]. Dans ces conditions, il ne peut lui être reproché un dol. Le demandeur sera donc débouté de ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre du vendeur.

Sur la violation de l’obligation d’information et de conseil
En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

S’agissant de la SCP [Z] [F] [J]
Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer l'efficacité de ses actes et il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié. A cet égard, le notaire est tenu d'une obligation de moyen.
Le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et d'attirer leur attention sur leurs conséquences et risques potentiels.
L'obligation d'investigation et d'information du notaire ne saurait excéder ce qui est raisonnable et suffisant compte tenu des circonstances dans lesquelles il intervient mais également des données de fait portées à sa connaissance,
A cet égard, les parties sont tenues de fournir toutes informations utiles au notaire et faire preuve de loyauté.

En l’espèce, il ne ressort pas des attestations émises par époux [C], qu’ils aient déclaré avoir informé Maître [M] [Z], de la survenue de l’incendie criminel.

Par ailleurs, dans l’acte de vente rédigé par son office mais par un notaire différent, les époux [C] ont indiqué ne pas avoir réalisé de travaux entrant dans le champ de la responsabilité décennale, au cours des dix dernières années. Il n’est par ailleurs à aucun moment fait mention d’un incendie criminel.

De plus, dans le questionnaire rempli par les époux [C] au moment de la vente, ils n’ont ni fait mention de l’incendie criminel, ni de travaux d’une ampleur particulière.

Dans l’acte de vente du 30 septembre 2022, que Maître [M] [Z] a lui-même établi, il n’est pas fait mention de l’incendie criminel ou de la réalisation de travaux de rénovation depuis dix ans, dans la partie relative aux déclarations du vendeur.

Enfin, le notaire n’a pas à conseiller une partie quant au prix de vente d’un bien immobilier, si bien que l’écart de prix entre les deux ventes n’est pas de nature à établir qu’il avait connaissance du sinistre.

Dans ces conditions, Maître [M] [Z] n’a pas manqué à son obligation d’information d’une information dont il n’est pas rapporté la preuve qu’il disposait. Les demandes indemnitaires dirigées à son encontre seront donc rejetées.

S’agissant de la SAS BELYSSIMMO
L'agent immobilier peut engager sa responsabilité s'il manque à son obligation de conseil et d'information vis-à-vis de l'acquéreur de bien dont il est chargé de la vente.

Il apparaît que le compromis de vente, conclu entre Monsieur [T] [S] et Monsieur [V] [A], ne fait pas état de l’existence d’un incendie criminel.

Le demandeur ne fournit aucun élément permettant d’établir qu’au moment de la visite du bien, des traces d’incendie, qui auraient dû alerter l’agent immobilier en tant que professionnel, étaient apparentes.

Enfin, il ne pèse pas sur l’agent immobilier une obligation de se renseigner sur la survenue d’un hypothétique sinistre, si ce n’est les sinistres prévus par la loi (notamment en lien avec les catastrophes naturelles).

Dans ces conditions, il ne peut être reproché à l’agence immobilière de manquement à son obligation d’information. Les demandes indemnitaires dirigées à son encontre seront donc rejetées.

Sur les demandes indemnitaires pour procédure abusive dirigées contre Monsieur [V] [A]
En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute.

Si Monsieur [V] [A] succombe à l’instance, il apparaît uniquement qu’il s’est mépris sur l’étendu de ses droits. Il ne ressort pas des pièces de la procédure qu’il ait agit de manière de mauvaise foi. Dès lors, aucune faute relative à son droit d’agir n’est caractérisée.

Au surplus, chacun des défendeurs allègue l’existence d’un préjudice moral ou d’une atteinte à sa réputation. Toutefois, ils ne rapportent pas la preuve d’un tel préjudice.

Dans ces conditions, les défendeurs verront leurs demandeurs de dommages et intérêts rejetées.

Sur les demandes accessoires et les dépens
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [V] [A], qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [V] [A], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à chacun des défendeurs, une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. La demande de Monsieur [V] [A] à l’encontre des défendeurs sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS