TJ 95500, 21 mai 2026, RG 26/00034

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 26/00034 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PASL

MINUTE N° :

S.A. 1001 VIES HABITAT VENANT AUX DROITS DE LOGEMENT FRANCILIEN
c/
[V] [A]

Copie certifiée conforme le :

à :

Madame [V] [A]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Me Jeanine HALIMI
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 21 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Jules LORIAU, auditeur de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.A. 1001 VIES HABITAT VENANT AUX DROITS DE LOGEMENT FRANCILIEN
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [A]
[Adresse 4]
[Localité 2]

comparante

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Le tribunal a été saisi le 08 Janvier 2026, par Assignation - procédure au fond du 14 Octobre 2025 ; L'affaire a été plaidée le 12 Mars 2026, et jugée le 21 mai 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2022 avec effet au 02 août 2013, la société 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de LOGEMENT FRANCAIS, a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [A] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 519,13 euros et d’une provision pour charges de 147,94 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 151,71 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [A] le 24 juin 2025.

Par assignation du 14 octobre 2025, la société 1001 VIES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [A] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 6 773,39 euros au titre de l’arriéré locatif,
- 8 euros d’astreinte par jour de retard pour quitter les lieux après la signification de la décision à intervenir,
- 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 12 mars 2026, la société 1001 VIES HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 25 février 2026, s'élève désormais à 10 442,81 euros, frais de procédure déduits au 05 mars 2026. Elle indique que des régularisations de charges sont intervenues le 19 février 2026, et que le dernier paiement fait par la locataire est en date du 26 mai 2025. La société 1001 VIES HABITAT considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [V] [A], présente, ne conteste pas le principe de la dette. Elle indique toutefois avoir fait des virements récemment avoir comme revenus annuels la somme de 37165 euros. Elle précise vouloir rester dans le logement.

La société 1001 VIES HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [V] [A] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Lors de l’audience la juge des contentieux de la protection, autorise une note en délibéré pour actualiser la dette locative. Par note en délibéré du 13 avril 2026, la bailleresse a produit un décompte dont il ressort que l’arriéré locatif est de 10 844,93 au 13 avril 2026 après encaissement d’un paiement le 30 mars 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 3 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4 151,71 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 septembre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, que Mme [V] [A] n’a pas fait de versement entre le 26 mai 2025 et le 30 mars 2026 et ce, sans fournir aucune explication.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En outre, Mme [V] [A] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience et ne peut dès lors prétendre à l’octroi de délais pour rester dans les lieux.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société 1001 VIES HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En outre, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte, rien ne justifiant de la mauvaise foi de la locataire.

2. Sur la dette locative et la régularisation des charges

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 a) le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un niveau minimal au sens de l’article L.173-1-1 du Code de la construction. Le bailleur est ainsi dans l’obligation a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, b) d’assurer la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou des défauts, c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a) le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut réclamer le paiement des charges locatives dans un délai de trois ans à compter du jour où il a eu connaissance du montant régularisé des charges.
En application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables donnent lieu au versement de provisions et doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle, laquelle implique l’établissement d’un décompte par nature de charges, fondé sur les dépenses réellement exposées par le bailleur ;

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 février 2026, Mme [V] [A] lui devait la somme de 10 442,81 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Par conséquent, Mme [V] [A] sera condamnée à payer la somme de 10 442,81 euros au titre de la dette locative arrêtée au 05 mars 2026.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société 1001 VIES HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [A], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,