TJ 95500, 16 juin 2026, RG 24/03026

PREMIERE CHAMBRE

16 Juin 2026

N° RG 24/03026 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NT7W
72Z

S.A.S.U. GOLD IMMO INVEST 92

C/

S.D.C. [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur FORTON, Juge

Jugement rédigé par : Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Date des débats : 05 Mai 2026 audience collégiale

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DEMANDERESSE

S.A.S.U. GOLD IMMO INVEST 92, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Dominique LE BRUN, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Me Florian CANDAN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] représenté par son syndic L’AGENCE PERARD SARL dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Me Eric AZOULAY, avocat au barreau du VAL D’OISE

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par jugement du 29 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Pontoise a autorisé M. et Mme [O] à supprimer la partie visible d’une canalisation, en provenance de l’appartement du 3ème étage, propriété de Mme [U] [W] et qui constituait le lot 33 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à Enghien les Bains et soumis au statut de la copropriété.

Par arrêt du 4 avril 2011, la cour d’appel de [Localité 1] a confirmé le jugement du 29 septembre 2009.

Par jugement d’adjudication en date du 7 juin 2022, la SASU Gold Immo Invest 92 (Gold Immo) a acquis le lot 33.

Le 20 juin 2022, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a rejeté la résolution n°11 inscrite à l’ordre du jour par Gold Immo et tendant à la réalisation d’une canalisation d’eau vanne en PVC de diamètre 100 mm à raccorder à la canalisation centralisée de l’immeuble.

Par acte du 16 mai 2024, Gold Immo a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] (SDC [Adresse 5]) aux fins de voir autoriser les travaux décrits à la résolution n°11 rejetée et indemniser son préjudice.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 16 avril 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 5 mai et la décision a été mise en délibéré le 16 juin 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 14 mai 2025, Gold Immo demande au tribunal de :
-L’autoriser à réaliser les travaux décrits par la résolution 11 de l’assemblée générale du 20 juin 2023 et des annexes de la convocation à cette assemblée générale ;
-Condamner le SDC [Adresse 5] à lui verser la somme de 36 000 euros en réparation de son préjudice ;
-Condamner le SDC [Adresse 5] aux dépens et au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, Gold Immo fait valoir que les travaux envisagés, nécessaires pour l’amélioration du lot qui ne dispose pas de sanitaires, sont conformes aux règles de l’art et ne sont pas contraires aux intérêts du syndicat des copropriétaires ou des copropriétaires individuellement. Au soutien de sa demande indemnitaire, elle indique avoir subi un préjudice correspondant à la perte des loyers qu’elle n’a pu encaisser, en raison du refus abusif du syndicat des copropriétaires d’autoriser les travaux.

Par conclusions du 10 mars 2026, le SDC [Adresse 5] demande au tribunal de :
-Débouter Gold Immo de ses demandes,
-Condamner Gold Immo à lui payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive ;
-Condamner Gold Immo aux dépens et au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Au soutien de ses demandes, le SDC [Adresse 5] fait valoir que les travaux envisagés sont de nature à affecter le cachet de l’immeuble et à engendrer des nuisances sonores et olfactives importantes pour les copropriétaires de l’étage inférieur. Il soutient que les décisions antérieures du tribunal de grande instance et de la cour d’appel de Versailles ont autorisé le retrait d’une canalisation identique en raison des nuisances constatées, et que l’adjudicataire avait parfaitement connaissance de l’inhabitabilité du bien qui en résultait et dont il avait été informé. Il explique également que la canalisation litigieuse doit nécessairement passer par le plafond du lot de l’étage intérieur, et que la colonne à laquelle elle se raccorderait se trouve dans une partie privative. Il en conclut que les travaux envisagés portent gravement atteinte aux droits des autres copropriétaires.

MOTIFS

1. Sur la demande d’autorisation des travaux

En application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les propriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Selon l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, une autorisation judiciaire de travaux peut être sollicitée par un copropriétaire lorsque l’assemblée générale lui a refusé l’autorisation qu’il sollicitait d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, pour les travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble qui ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il est constant que, pour pouvoir saisir le tribunal judiciaire d’une telle demande, la décision de l’assemblée générale refusant les travaux doit être préalable, valide et définitive. Le copropriétaire sollicitant l’autorisation des travaux n’est pas tenu de démontrer qu’elle constitue un abus de majorité, mais qu’elle n’est pas contraire aux droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, le logement dont Gold Invest a fait l’acquisition est dépourvu de toilettes et de raccordement à la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble. Par ailleurs, les toilettes communes, cédées par le syndicat des copropriétaires à un précédent copropriétaire en 1996, ne sont plus susceptibles d’être utilisées par les occupants de ce logement.

En conséquence, les travaux sollicités par Gold Invest visant à doter le lot de toilettes et à les raccorder à la colonne commune constituent bien des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 alinéa 4.

A cet égard, la SASU Gold Invest produit aux débats le rapport technique de la SAS Istia, du 21 mars 2023, laquelle décrit précisément les travaux nécessaires dans les parties communes, une nouvelle canalisation en PVC diamètre 100 mm devant se diriger « dans l’épaisseur du plancher, au préalable le plancher du palier constitué par les lames de parquet en chêne massif et son retour vers l’escalier sera déposé provisoirement afin de passer la canalisation avec une pente minimum de 1,5 cm/pm, la disposition des lambourdes et entretoises seront modifiées en fonction de leur disposition actuelle, nécessaire à l’installation de la nouvelle évacuation, 2 coudes seront nécessaires afin de longer la profondeur du mur, formant pour le 1er le retour du palier vers l’escalier, la canalisation sortira de 25 cm environ de longueur dans le vide la trémie pour recevoir un 2ème coude à 90° pour permettre le branchement sur la colonne verticale implantée verticalement dans le mur séparant le cloisonnement de l’appartement 17 du vide de la trémie d’escalier. Le parquet sera remis en place pour retrouver sa disposition originale, le traitement sur la canalisation sortant dans le vide de la trémie pour rejoindre la colonne principale sera traité par la réalisation d’une peinture de couleur identique ».

Elle conclut que « la création de l’évacuation dans le descriptif indiqué est tout à fait possible sans occasionner de gêne pour les copropriétaires tant que les travaux sont réalisés dans les règles de l’art ».

Gold Immo produit également l’avis de M. [Y], expert mandaté par ses soins pour vérifier les éléments structurels, déterminer le tracé du réseau d’eau vanne et de proposer un renfort structurel métallique. M. [Y] lequel recommande notamment de :
-Renforcer les lambourdes grugées pour permettre le passage du réseau d’eau vanne ;
-La réalisation d’un moisage avec deux tôle métalliques bridées par des tiges filetées pour la reprise des lambourdes sectionnées ;
-Appliquer les règles et dispositions constructives d’étanchéité conforme au DTU pour éviter toute fuite ;
-Mettre en place un isolant acoustique sur le périphérique du tuyau afin de réduire le désagrément lié aux écoulements.

Le syndicat des copropriétaires ne fournit pour sa part aucun commentaire précis des rapports versés aux débats, et ne produit pas de rapport technique infirmant les conclusions citées. Il ne rapporte donc pas la preuve de l’existence d’un risque pour la structure de l’immeuble.

Il apparaît au contraire que l’ensemble des préconisations de l’expert diligenté par Gold Immo permettent de procéder au raccordement dans les règles de l’art. L’esthétique des parties communes et notamment du palier ne serait pas significativement affectée par une canalisation de 100 mm, peu étendue, de moins d’un mètre, et située en bas de cloison, dès lors qu’elle est peinte dans les tons de la partie commune. Les images reproduisant l’état de la cage d’escalier après les travaux produites par Gold Immo démontrent que l’atteinte esthétique aux parties communes est minime.

Les plans et photographies versés aux débats permettent par ailleurs d’établir que la canalisation de raccordement envisagée ne traversera pas de partie privative, mais se trouvera dans l’épaisseur du plancher du palier, ce qui explique d’ailleurs la nécessité de renforcer les lambourdes existantes et de réaliser un moisage pour permettre le passage de la canalisation.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la colonne eau vanne est une partie privative, et qu’il est impossible de s’y raccorder sans passer par d’autres parties privatives et partant, sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Or, selon l’article 4 du règlement de copropriété, les parties communes sont définies comme « celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire », et comprennent notamment « les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales ménagères et usées et du tout à l’égout, les conduits, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz, d’électricité (sauf toutefois les partie de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l’usage exclusif de ceux-ci ) ».

Il en résulte d’une part que, la colonne descendante des eaux vannes ne pouvant être affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire, elle constitue par définition une partie commune. D’autre part, au vu du plan versé aux débats par Gold Immo, l’espace dans lequel est positionnée la descente litigieuse, qui se trouve juste derrière la cloison de la cage d’escalier, elle-même partie commune, n’appartient pas au lot des copropriétaires de l’étage inférieur. Le syndicat des copropriétaires qui prétend le contraire, n’en rapporte pas la preuve.

A cet égard, le syndicat des copropriétaires invoque les décisions du tribunal de grande instance de Pontoise et de la cour d’appel du 4 avril 2011 ayant autorisé la suppression de la partie visible de la canalisation en raison du trouble anormal du voisinage qu’elle constituait et notamment des nuisances sonores et olfactives engendrées par cette canalisation. Cependant, dans le cadre de ce précédent litige, les travaux de raccordement avaient été effectués sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires et consistaient en la pose d’un sanibroyeur particulièrement bruyant, et d’une canalisation fuyarde non-conforme, laquelle avait de facto causé de nombreux désagréments aux copropriétaires de l’étage inférieur. Or, il a été établi que les travaux sollicités par Gold Immo sont conformes aux règles de l’art et ne sont pas de nature à entraîner des nuisances autres que des nuisances sonores limitées, qui sont communément supportées dans un immeuble collectif.

En conséquence, les travaux sollicités ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Par ailleurs, chaque lot d’un immeuble en copropriété a en principe vocation à être raccordé à la colonne d’évacuation des eaux usées. Au cas d’espèce aucune décision judiciaire ou disposition du règlement de copropriété n’interdit un tel raccordement. Le fait qu’au moment de l’adjudication, l’acquéreur ait été informé de l’absence de raccordement et de l’opposition des copropriétaires à la réalisation des travaux ne suffit pas à caractériser une quelconque contrariété des travaux envisagés avec la destination de l’immeuble.

Dès lors, il y a lieu d’autoriser les travaux de raccordement du lot 33 à la colonne de descente des eaux, dans les conditions prévues par les rapports d’expertise fournis par le demandeur et détaillées dans le dispositif de la présente décision.

2. Sur la demande d’indemnisation de Gold Immo

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, aucune intention de nuire n’est démontrée de la part du syndicat des copropriétaires, lequel pouvait souverainement s’opposer aux travaux d’amélioration du lot de la société Gold Immo à l’occasion de l’assemblée générale, et a pu se méprendre sur la portée de ses droits. En outre l’existence de désordres antérieurs ayant occasionné des nuisances importantes aux copropriétaires est susceptible d’expliquer une prudence excessive de sa part, et de démontrer sa bonne foi.

En conséquence, dès lors qu’aucune faute ne peut être reprochée au syndicat des copropriétaires, la demande indemnitaire de Gold Immo sera rejetée.

3. Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Dès lors qu’il est fait droit à la demande de Gold Immo, l’instance qu’il a introduite ne peut être considérée comme abusive et la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner le SDC [Adresse 5] aux dépens.

L’article 700 du même code prévoit en outre que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il convient de condamner le SDC [Adresse 5] à indemniser la SASU Gold Immo à hauteur de 3 000 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il convient de dispenser la SASU Gold Immo de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS