TJ 95500, 18 juin 2026, RG 25/03575

PREMIERE CHAMBRE

18 Juin 2026

N° RG 25/03575 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OOVT
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[B] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, a rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] située [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Vertfoncié, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 503 024 572 dont le siège social est sis [Adresse 4] Loger à [Localité 3]

représenté par Me Emilie Van Heule , avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Eric Simonnet, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 5], défaillant

--==o0§0o==--

M. [B] [L] est propriétaire des lots n°722 et 749 dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2] située [Adresse 6] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] située [Adresse 6] à Eaubonne (SDC résidence Les [Adresse 9]), représenté par son syndic la société Vertfoncié, a fait assigner M. [L] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer les arriérés de charges impayées pour la somme de 17 893,44 euros ainsi que des dommages et intérêts et des sommes au titre des frais irrépétibles.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 octobre 2025, puis renvoyée, à la demande du demandeur, aux audiences des 18 décembre 2025, 5 mars 2026 et, enfin, 9 avril 2026.

Par conclusions récapitulatives, signifiées par acte déposé à l'étude du commissaire de justice le 23 mars 2026, le SDC [Adresse 2] actualise sa créance et demande au tribunal de condamner le défendeur à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de:

-30 173,60 euros au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 18 mars 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025, date de la mise en demeure ;
-1 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil.

Il demande également la condamnation du défendeur aux dépens ainsi qu'aux frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure et au paiement de la somme de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [L] a été assigné à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte à lettres et sur l'interphone de son adresse [Adresse 6] à [Localité 4]. Il n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 9 avril 2026, l'affaire a été renvoyée à la date du 16 avril 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 472 du code de procédure civile : " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "

Conformément à l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Selon l'article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En application de l'article 1315 du code civil, devenu l'article 1353, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

Le tribunal apprécie, au vu de ces pièces, si la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée.

L'approbation des comptes rend ces comptes opposables à tous les copropriétaires, sous réserve de l'éventuel recours qu'un d'entre eux pourrait exercer en application de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
En revanche, et en application de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale n'interdit pas aux copropriétaires de contester leur décompte individuel.

Il convient aussi de souligner que l'approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale dont il résulte que M. [L] est propriétaire des lots n°722 et 749 dépendants d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ;
- un courrier de mise en demeure de payer la somme de 12 379,15 euros en date du 7 avril 2025 ;
- un décompte arrêté au 18 mars 2026 ;
- des bordereaux d'appels de fonds et de provisions ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 février 2022, 20 décembre 2022, 6 novembre 2023, 3 juin 2024, 3 décembre 2024 et 13 janvier 2026 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;
- le contrat du syndic.

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 29 447,12 euros correspondant aux charges impayées 18 mars 2026, appel provisions sur charges et cotisation fonds travaux au deuxième trimestre 2026 inclus.

Or, il apparaît, à l'analyse du décompte, qu'une écriture intitulée " annul préfinanc subventions collectives ", en date du 18 mars 2026, a débité sur le compte du défendeur la somme de 14 622,94 euros.

Force est de constater que, d'une part, le syndicat des copropriétaires ne produit pas l'appel des fonds concernant ce débit et que, d'autre part, aucune précision n'a été apportée par celui-ci au sujet de cette écriture.

En conséquence, il en résulte que le tribunal ne dispose pas en l'état des pièces nécessaires pour faire droit à une part importante de la demande de recouvrement de charges du syndicat des copropriétaires et qu'il convient d'inviter ce dernier à fournir des explications et verser toute pièce justificative sur le montant de cette somme.

PAR CES MOTIFS