TJ 95500, 18 juin 2026, RG 25/05139

PREMIERE CHAMBRE

18 Juin 2026

N° RG 25/05139 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OVSI
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[F] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, a rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2], 4/6/8/10/12 [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic la SARL Insula ( Cabinet [Localité 2] Syndic) immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le numéro 529 620 874 dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 4]

représenté par Me Julien Semeria, avocat au barreau de Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 5], défaillant

--==o0§0o==--

M. [F] [I] est propriétaire des lots n°104, 119, et 127 dépendants d'un immeuble sis [Adresse 1] située [Adresse 2], 4/6/8/10/12 [Adresse 3] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2], 4/6/8/10/12 [Adresse 3] à Montmorency (SDC [Adresse 1]), représenté par son syndic la SARL Insula, a fait assigner M. [I] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :

- 8 272,05 euros au titre des charges et travaux impayés, majorée des intérêts au taux légaux sur la somme de 7 494,96 euros à compter du 20 mars 2025,
- 988,54 euros à titre de frais nécessaires,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

Il demande également la capitalisation des intérêts et que le défendeur soit condamné aux dépens, qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d'inscription d'hypothèque légale et les frais d'exécution forcée de la décision à intervenir, ainsi qu'au paiement de la somme de 1 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [I] a été régulièrement assigné à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte à lettres et sur l'interphone de son adresse [Adresse 6] à [Localité 5]. Il n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 5 février 2026, l'affaire a été renvoyée à la date du 16 avril 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

L'article 135 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.

En l'espèce, le décompte édité le 14 avril 2026 actualisant la créance à la somme de 10 663,22 euros, postérieur à l'assignation, n'a pas été notifié à M. [I] et sera donc écarté.

Il convient de relever également qu'une erreur matérielle a été manifestement commise par le SDC [Adresse 7] [Adresse 8] dans le corps de son assignation.

En effet, l'examen de la matrice cadastrale et de l'appel des fonds révèle que, contrairement à ce qu'indique le SDC [Adresse 1] dans son acte introductif d'instance, le défendeur est propriétaire des lots n°104, 119, et 127, et non des lots n°159, 119 et 1274.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
"Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale."

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

- la matrice cadastrale dont il résulte que M. [I] est propriétaire des lots n°104, 119, et 127 dépendants d'un immeuble soumis au statut de la copropriété;
- un extrait de compte pour la période du 1er janvier 2025 au 8 août 2025 ;
- les extraits de grand livre pour les exercices 2022, 2023 et 2024 ;
- des bordereaux d'appels de fonds et de provisions ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 10 juin 2022, 23 octobre 2023, 23 septembre 2024 et 19 mai 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;
- le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

L'extrait de compte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 260,59 euros correspondant aux charges impayées, frais et appels travaux arrêtés 8 août 2025, appel de fonds troisième trimestre 2025 inclus.

Toutefois, il convient de déduire du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 1 185,12 euros.

* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, le SDC [Adresse 1] ne justifie pas d'une mise en demeure adressée selon les modalités requises par l'ancien article 64 du décret du 17 mars 1967 en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025.

L'ensemble des sommes portées au débit du compte du défendeur à titre de frais de recouvrement seront donc rejetées.

Il convient en conséquence de rejeter la demande à titre de frais de recouvrement et de condamner M. [I] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 8 075,47 euros correspondant aux charges impayées au 8 août 2025, appel provisions sur charges et cotisation fonds travaux au troisième trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
L'article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l'espèce, le SDC [Adresse 1] ne justifie pas d'une mise en demeure adressée selon les modalités prévues par l'article précité.

Dans ces conditions, les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter de l'assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Le SDC [Adresse 1] n'établit pas l'existence d'un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l'existence d'une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l'allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [I], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

S'agissant des frais de commandement, d'inscription d'hypothèque légale et d'exécution forcée, il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure civile et qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces frais, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS