TJ 95500, 18 juin 2026, RG 25/05167

PREMIERE CHAMBRE

18 Juin 2026

N° RG 25/05167 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OU5O
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[D] [G]
[Z] [S] épouse [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, a rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic le cabinet de gestion [L] [Q], immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro 722 030 129, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 3]

représenté par Me Michel Ronzeau, avocat au barreau de Val d'Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [G], demeurant [Adresse 5] - [Localité 4] [Adresse 6] [Localité 5], défaillant

Madame [Z] [S] épouse [G], demeurant [Adresse 5] - [Localité 4] [Adresse 6] [Localité 5], défaillante

--==o0§0o==--

M. [D] [G] et Mme [Z] [S] épouse [G] sont propriétaires des lots n°526, 570, 878 et 1001 dépendants d'un ensemble immobilier sis [Adresse 7] et [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 9 novembre 2023, le tribunal de proximité de Sannois a condamné solidairement M. et Mme [G] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées, appels de fonds du 2ème trimestre 2023 inclus, pour un montant de 4 124,22 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] [Adresse 2] et [Adresse 3] à Montigny lès Cormeilles (SDC [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [L] [Q], a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. et Mme [G], afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :

- 8 299,46 euros à titre de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, appels de fonds du 1er juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025, date de la sommation de payer sur la somme de 6 179,98 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
- 1 883,60 euros à titre de frais contentieux en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l'article 1231-6 du code civil.

Il demande également la capitalisation des intérêts et la condamnation des défendeurs aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par SCP Interbarreaux Ronzeau & Associés et qui comprendront le coût de la sommation de payer, le coût des frais d'inscription d'hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. et Mme [G], qui ont déjà été condamnés au règlement des charges de copropriété, ne règlent à nouveau pas les charges depuis leur dernière condamnation.

M. et Mme [G] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la porte, et leur adresse [Adresse 5] à [Localité 7] ayant été confirmée par le voisinage. Ils n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2026 et l'affaire a été retenue à l'audience du 16 avril 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
"Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale."

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC résidence [Etablissement 1] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

- la matrice cadastrale, l'état hypothécaire et le titre de propriété dont il résulte que M. et Mme [G] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°526, 570, 878 et 1001,
- le règlement de copropriété,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales du 6 juillet 2023, 23 mai 2024 et 12 juin 2025, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, ainsi que les attestations de non-recours concernant ces assemblées;
- une sommation de payer la somme de 6 346,57 euros en date du 14 février 2025,
- les contrats du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte individuel laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 299,46 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appel travaux au 1er juillet 2025.

* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Il convient donc de déduire les frais intitulés " honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2023 ", " honoraires suivi dossier avocat 2ème semestre 2023 ", " honoraires dossier transmis à l'auxiliaire de justice " et " honoraires transmission dossier avocat ", pour un montant total de 1 675,60 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l'espèce. Aussi, ces frais n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge des défendeurs.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic correspondant à la constitution d'hypothèque en date du 9 juin 2025 pour la somme de 208 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du code civil, et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l'origine de l'indivision, conventionnelle ou légale.

En l'espèce, il ressort du titre de propriété versé aux débats que M. et Mme [G] ont acquis les lots n°526, 570, 878 et 1001 pour le compte de leur communauté.

En conséquence, M. et Mme [G] sont tenus solidairement au règlement de la dette dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. et Mme [G] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 8 507,46 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires de recouvrement, selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, appels de fonds du 1er juillet 2025 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L'article 64 du décret précité dans sa version en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l'espèce, le SDC résidence [Etablissement 1] justifie de sa demande par la production aux débats d'une sommation de payer, signifiée le 14 février 2025, pour un montant 6 346,57 euros.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 15 février 2025 sur la somme de 6 346,57 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il est établi que, M. et Mme [G] ont déjà été condamnés pour des impayés de charges de copropriété. Leur manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC [Adresse 1] à hauteur de 650 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce M. et Mme [G], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés par SCP Interbarreaux Ronzeau & Associés.

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de ne la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS