TJ 95500, 18 juin 2026, RG 25/06212

PREMIERE CHAMBRE

18 Juin 2026

N° RG 25/06212 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OYN7
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[D] [Y]
[K] [E] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--
DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic la société MATERA, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Fanny COUTURIER, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Me Florence FAURE- GEORS, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [Y], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [K] [E] [P], demeurant [Adresse 4]

défaillante
--==o0§0o==--

Par acte d'huissier en date du 10 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires De l’immeuble situé [Adresse 1] à Soisy-sous-Montmorency, représenté par son syndic la société Matera et Me [B] a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [D] [Y] et Madame [K] [O] afin d'obtenir leur condamnation in solidum à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :

- 8526,34 € au titre des charges de copropriété au troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal,
- 272 euros au titre des frais,
- 2000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 3000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignés à l'étude, Monsieur [D] [Y] et Madame [K] [O] n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture rendue le 5 mars 2026 a fixé la date des plaidoiries au 16 avril 2026, date à laquelle l'affaire a été retenue et mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:
- la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [D] [Y] et Madame [K] [O] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 6,62 et 125,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions, des extraits du grand livre,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mai 2022, 26 juin 2023, 26 juin 2024, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, les attestations de non-recours,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic, une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec avis de réception le 10 février 2025 pour un montant de 7926,10 €, une autre mise en demeure recommandée du 12 mai 2025 pour un montant de 8522,21 €.

La non comparution du défendeur rend irrecevable la modification des prétentions initiales qui ne lui ont pas été signifiées préalablement et ce afin que soit respecté le principe du contradictoire.

Il ne pourra donc être ajouté à la demande principale les charges échues postérieurement à l'assignation.

En revanche, il pourra être tenu compte des versements opérés postérieurement à l'assignation, la partie défenderesse en ayant eu nécessairement connaissance puisqu'elle en est à l'origine.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8526,34 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 72 euros correspondant à deux mises en demeure, les autres frais étant excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement. Ainsi, les frais intitulés « transfert dossier huissier » n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité.

La demande de condamnation in solidum sera rejetée, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu’il existe une solidarité contractuelle (en ne produisant pas le règlement de copropriété) ni légale (la preuve du mariage des défendeurs n’étant pas rapportée).

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [D] [Y] et Madame [K] [O] à verser au syndicat des copropriétaires conjointement la somme de 8598,34 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2025, troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence de manquements systématiques et répétés de Monsieur [D] [Y] et Madame [K] [O] en lien direct avec un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [D] [Y] et Madame [K] [O], partie qui succombe supporteront in solidum les dépens de la présente instance.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, la nature de la créance et les conséquences d'un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu'il ne soit pas fait exception à l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS