TJ 95500, 30 juin 2026, RG 25/00442

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00442 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OSXM

MINUTE N° :

[W] [R]
c/
[Y] [E]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d'Oise

Me Allaoui HALIDI

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Me Jennifer VATIN
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 30 juin 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en tant que Juge des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 31 mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Monsieur [W] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Jennifer VATIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

assisté par Me Allaoui HALIDI, avocat au barreau du VAL D'OISE, avocat plaidant

---

Le tribunal a été saisi le 22 juillet 2025, par Assignation du 10 juillet 2025 ; L'affaire a été plaidée le 31 mars 2026, et jugée le 30 juin 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 26 juin 2023, Monsieur [W] [R] a donné à bail à Monsieur [E] [Y], un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 750 euros, outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Monsieur [W] [R] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 février 2025 et a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Pontoise, statuant en référé, par assignation en date du 10 juillet 2025 aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- Constater et prononcer la résiliation du bail ;

- Ordonner l'expulsion du défendeur ainsi que tout occupant de son chef ;

- Dire que les meubles se trouvant sur place seront transportés et séquestrés dans un garde meuble ;

- Condamner par provision le défendeur au paiement de la somme de 10.500 euros arrêtée au 17 avril 2025 avec intérêts au taux légal ;

- Condamner le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 18 avril 2025 égale au montant actuel du loyer et des charges ;

- Condamner le défendeur au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l'audience du 31 mars 2026, Monsieur [W] [R] représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes sauf à actualiser la dette à la somme de 18.750 euros, échéance de mars 2026 incluse, et à la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il fait valoir que le demandeur ne justifie pas du caractère insalubre du logement, aucun rapport technique n'étant versé et demande le rejet des demandes reconventionnelles. Il s'oppose à l'octroi de délais.

Monsieur [E] [Y], comparant et assisté de son conseil, indique se désister de son moyen d'irrecevabilité tiré de l'absence de notification au préfet et de son moyen tiré du défaut de qualité à agir du demandeur. Sur le fond, il fait valoir au soutien de ses demandes que le décompte ne démontre pas l'existence d'une dette. Il explique avoir perdu son emploi et n'a pas plus de revenus du fait du non renouvellement de son titre de séjour. Reconventionnellement, il soutient l'existence de désordres rendant le logement insalubre. Il ajoute ne pas pouvoir jouir du logement et formule une demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros, somme à compenser avec la dette de loyers. Subsidiairement, il demande les plus larges délais. Il précise vivre seul dans le logement et n'a pas d'enfant à charge.

Les parties ont déposé des conclusions auxquelles il y aura lieu de se reporter conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir

Monsieur [E] [Y] se désiste des moyens tirés de l'irrecevabilité de la demande pour absence de notification de l'assignation à la Préfecture et du défaut de qualité pour agir de Monsieur [W] [R].

Il y a lieu de déclarer ses demandes sans objet.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

Une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d'Oise le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [W] [R] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux" ;

L'article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que " Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation".

Et, l'article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l'article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l'octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu'en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l'audience et que l'octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

Selon l'avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (Civ 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002)," les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi."

Le bail conclu le 26 juin 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 février 2025, pour la somme en principal de 9.000 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai stipulé dans le contrat de bail), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2025.

Le paiement des loyers courants n'ayant pas été repris et Monsieur [Y] n'ayant aucune ressource pour apurer la dette en sus du loyer courant, il convient de rejeter sa demande de délai et de prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif.

Le juge n'a pas vocation à se prononcer sur le transport et la séquestration des meubles laissés sur place.

Les biens laissés dans le local d'habitation suivront en effet la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

En vertu de l'article 1240 du code civil, Monsieur [E] [Y] devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le demandeur ne produit pas de décompte actualisant la dette à la somme de 18.750 euros, échéance de mars 2026 incluse ; Il ne produit pas de décompte arrêté à la date de la délivrance de l'assignation. Le défendeur conteste le principe de la dette au motif que le décompte présenté ne démontre pas l'existence d'une dette. Toutefois, il ne justifie pas avoir procédé à des règlements et ne conteste pas avoir cessé de régler les loyers à compter de mars 2024. Il ne justifie pas avoir apuré la dette dans le délai de deux mois du commandement de payer, le rendant sans effet.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [E] [Y] à la somme de 9.000 euros au titre de la dette locative, échéance de février 2025 incluse, en denier et quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

- Le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;
- Certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents ;
- Des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Il appartient aux locataires de démontrer la violation par leur bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent. En cas d'inexécution de son obligation d'entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l'immeuble qui lui appartient.

En l'espèce, Monsieur [E] [Y] ne justifie pas du caractère insalubre du logement qu'il occupe, les photographies produites non datées, ne permettent pas de déterminer qu'il s'agit du logement loué. En outre, Monsieur [E] [Y] ne justifie pas avoir adressé un courrier à son bailleur lui faisant état d'un dysfonctionnement du chauffage et du ballon d'eau chaude, la lettre produite en date du 25 mai 2024 n'étant pas accompagnée du bordereau recommandé.

Dès lors, il y a lieu de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [Y], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 février 2025, la dénonciation à la CCAPEX et la notification de la préfecture.

Il n'est pas inéquitable de rejeter la demande de Monsieur [W] [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS