TJ 95500, 9 juin 2026, RG 23/03428

PREMIERE CHAMBRE

09 Juin 2026

N° RG 23/03428 - N° Portalis DB3U-W-B7H-ND3N

Code NAC : 71F

[M] [E]

C/

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 1]
[U] [P]
[I] [C] épouse [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 09 juin 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 14 Avril 2026 devant Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

--==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame [M] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Delphine PINON, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assistée de Me Serge DIEBOLT, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic la société NOCELLI PATRIMOINE, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Elisabeth GUYOT, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Me Damien AYROLE, avocat plaidant au barreau de PARIS

Monsieur [U] [P], demeurant [Adresse 2]

Madame [I] [C] épouse [P], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Bruno ADANI, avocat au barreau du VAL D’OISE

--==o0§0o==--

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [M] [E] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Suite à une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2021, par acte notarié reçu le 10 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] (SDC [V] [Q]) a vendu à [U] [P] et [I] [C], copropriétaires, un couloir, partie commune, devenu le lot de copropriété n°22, moyennant le prix de 5 000 euros.

Le 28 avril 2023, l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble a voté une résolution n°13 relative à l’exécution de travaux de l’étanchéité et des acrotères du balcon du 1er étage à l’arrière du bâtiment A.

Par assignation en date du 21 juin 2023, Mme [E] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise le SDC [V] [Q], M. [U] [P] et Mme [I] [C] aux fins de rescision de la vente de la partie commune formant le lot n°22 du 10 mars 2022 et d’annulation de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 28 avril 2023.

Par ordonnance du 23 septembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de Mme [E] en rescision pour lésion de la partie commune formant le lot n°22 pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 12 mars 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 14 avril 2026 et la décision a été mise en délibéré le 9 juin 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 3 février 2026, Mme [E] demande au tribunal de :
-Prononcer l’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 28 avril 2023 ;
-Condamner M. [P] et Mme [C] et subsidiairement le syndicat des copropriétaires aux dépens et au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, Mme [E] fait valoir que la résolution votée est insuffisamment claire. Elle soutient également que les travaux votés portent sur des parties privatives et non sur des parties communes et que les fonds ne devraient pas être appelés au titre des charges communes. Elle explique que ces travaux sont rendus nécessaires par des travaux non autorisés entrepris par les défendeurs (construction d’une véranda).

Par conclusions du 11 septembre 2025, M. [P] et Mme [C] demandent au tribunal de :
-Débouter Mme [E] de ses demandes ;
-Condamner Mme [E] aux dépens et au paiement de la somme de 3 500 euros à chacun d‘eux au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, M. [P] et Mme [C] font valoir que la demanderesse n’invoque ni ne démontre aucune irrégularité de l’assemblée ou aucun excès de pouvoir du syndicat, les acrotères visés par la résolution n°13 étant bien des parties communes. Ils soutiennent par ailleurs que les conditions de l’abus de majorité ne sont pas réunies, Mme [E] ayant en outre voté lors de l’assemblée générale du 16 juin 2025 en faveur de l’approbation des mêmes travaux sur le bâtiment A, et ayant par ailleurs approuvé le compte travaux postérieurement à leur réalisation.

Par dernières conclusions du 17 septembre 2025, le SDC [V] [Q] demande au tribunal de :
-Débouter Mme [E] de ses demandes ;
-Condamner Mme [E] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient d’une part que les copropriétaires ont pu prendre connaissance des trois devis joints à la convocation, et ont clairement donné mandat au syndic pour choisir le devis le plus conforme aux intérêts de la copropriété. Il ajoute que les travaux votés étaient bien distincts des travaux sur la toiture du bâtiment C, ce dont la demanderesse était informée, ces derniers figurant sur l’ordre du jour et faisant l’objet d’une résolution distincte. Il fait valoir que les charges relatives aux travaux d’entretien sont des charges générales en application du règlement de copropriété.

MOTIFS

1. Sur la demande d’annulation de la résolution n°13

Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, sont adoptées par l’assemblée générale à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux.

Selon l’article 25 a) de la même loi, est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 de la même loi. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre.

En application de l’article 21 du décret du 17 mars 1967, cette délégation de pouvoir mentionne expressément l’acte ou la décision déléguée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

En application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Il résulte de ces textes d’une part qu’une assemblée ne prend une décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour dans la convocation, et que d’autre part toute délibération sur une question non inscrite à l’ordre du jour ou formulée de manière imprécise ou équivoque entraîne sa nullité.

En revanche, il est constant que les décisions prises en assemblée générale sont valides dès lors que les documents notifiés en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, en dépit d’insuffisances ou maladresses de rédaction, ne laissent subsister aucun doute sur le contenu des informations communiquées copropriétaires, leur permettant ainsi de se prononcer de manière éclairée en pleine connaissance de cause.

Enfin, il est constant que l’irrégularité affectant la convocation et la tenue d’une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale comportait un ordre du jour dans lequel le projet de résolution état ainsi rédigé :

« Travaux : Etanchéité balcon, acrotères 1er étage arrière du bâtiment A.

Majorité simple de l’article 24 / clé de répartition : charges générales

Devis 2023-7399-BD CBAT 8 291,34TTC
Devis 3719 -DRCM Couverture – 5 930,10 TTC
DevisN°00616 AG Pereira 6 006 TTC

Projet de résolution

L’assemblée générale décide de l’exécution des travaux de l’étanchéité et des acrotères de chaque côté de ce balcon selon les descriptifs joints à la convocation.
L’assemblée générale décide de confier la réalisation de ces travaux à l’entreprise ou à défaut, à l’entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires.
L’assemblée générale autorise le syndic à procéder selon la clé de répartition Charges générales aux appels de provisions exigibles comme suit, pour un mont TTC de euros.
Le
Le
Le

Elle autorise le syndic à signer le devis annexé à la convocation, au nom du syndicat des copropriétaires ».

La résolution n°13 effectivement adoptée lors de l’assemblée générale du 22 avril 2023 est ainsi rédigée :

« 13 Travaux : Etanchéité balcon, acrotères 1er étage arrière du bâtiment A

Majorité simple de l’article 24/ clé de répartition : charges générales

Devis 2023-7399-BD CBAT 8 291,34TTC
Devis 3719 -DRCM Couverture – 5 930,10 TTC
DevisN°00616 AG Pereira 6 006 TTC

Résolution

L’assemblée générale décide de l’exécution des travaux de l’étanchéité et des acrotères de chaque côté de ce balcon selon les descriptifs joints à la convocation.
L’assemblée générale décide de confier la réalisation de ces travaux à l’entreprise répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires.
L’assemblée générale autorise le syndic à procéder selon la clé de répartition charges générales aux appels de provisions exigibles comme suit pour un montant TTC de 8 290 euros.
Le 1er juin 223
Le 1er juillet 2023
Le 1er août 2023
Le 1er septembre 2023
Elle autorise le syndic à signer le devis au nom du syndicat des copropriétaires ».

Ni cette résolution, ni le projet de résolution compris dans l’ordre du jour n’indiquent clairement, dans le cas où l’un des trois devis n’était pas retenu par l’assemblée générale, à qui l’assemblée générale donnera délégation pour opérer le choix de l’entreprise (syndic, conseil syndical ou autre personne qualifiée).

Le projet de résolution et la résolution adoptée ne précisent pas davantage le maximum du montant pouvant être alloué à la réalisation de ces travaux, mais uniquement le montant qui sera appelé ainsi que les échéances.

Compte tenu du caractère équivoque du projet de résolution et de la résolution adoptée, n’ayant pas permis aux copropriétaires de voter de manière éclairée et en connaissance de cause, il convient d’en prononcer l’annulation.

2. Sur les frais du procès

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner le SDC [V] [Q], partie perdante, aux dépens.

L’article 700 du même code prévoit en outre que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il convient de condamner le SDC [V] [Q] à indemniser Mme [E] à hauteur de 800 euros.

PAR CES MOTIFS