TJ 95500, 9 juin 2026, RG 24/00418

PREMIERE CHAMBRE

09 Juin 2026

N° RG 24/00418 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NR3X

Code NAC : 71F

S.C.I. LE CAPRICORNE QUATORZE

C/

S.D.C. 216 [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 09 juin 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 14 Avril 2026 devant Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDERESSE

S.C.I. LE CAPRICORNE QUATORZE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Maddy BOUDHAN, avocat au barreau de VERSAILLES

DÉFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3] représenté par son syndic bénévole Monsieur [V] [H] demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Claire ZEINE, avocat au barreau du VAL D’OISE

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EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Le règlement du 21 janvier 1991 a créé la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2].

La SCI LE CAPRICORNE QUATORZE en a acquis différents lots.

La répartition des tantièmes était la suivante entre le 3 octobre 2018 et le 6 août 2020 :
- La SCI LE CAPRICORNE QUATORZE : 439/1000èmes,
- Monsieur et Madame [D] : 247/1000èmes,
- indivision [E] : 314/1000èmes.

Suivant arrêt de la Cour d’appel de [Localité 3] du 3 octobre 2018, la désignation de Monsieur [E] en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété a été annulée.

Par arrêt rendu le 19 janvier 2015, la Cour d’appel de [Localité 3], statuant après renvoi de la Cour de cassation, a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement au titre des charges dues pour les années 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 et 2012, ayant relevé que les décomptes individuels du syndicat des copropriétaires n’étaient « ni clairs, ni précis, ni sincères, ni fiables » et que ses demandes portaient sur « des comptes manifestement erronés».
Le syndicat des copropriétaires a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt, qui a été rejeté le 8 septembre 2016.

Par ordonnance du tribunal judiciaire de Pontoise du 10 octobre 2017, Me [T] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire, mais il a été mis fin à sa mission le 7 février 2019.

Le 6 août 2020, les lots 2, 3, 4 et 8 ont été vendus par les consorts [D] et Monsieur [E] à la SCI FDS. Le gérant de cette société, Monsieur [H], a été désigné en qualité de syndic bénévole suivant assemblée générale qui s’est tenue le 23 octobre 2020.

Selon jugement rendu le 25 avril 2023, le Tribunal judiciaire de PONTOISE a fait droit aux demandes de condamnation formulées par le syndicat des copropriétaires et portant sur les arriérés de charges sollicitées pour les années 2014, 2015, 2017 et 2018. La SCI LE CAPRICORNE QUATORZE a interjeté appel de cette décision.

Monsieur [H], en sa qualité de syndic bénévole, a procédé à la convocation des copropriétaires en vue d’une assemblée générale prévue pour le 21 octobre 2023 avec l’ordre du jour suivant :
« 1. Signature de la feuille de présence et/ou remise des mandats éventuels
2. Election du Président de l’Assemblée
3. Election du ou des scrutateurs de l’Assemblée
4. Election du secrétaire de l’Assemblée
5. Approbation des comptes de l’exercice comptable écoulé
6. Quitus au syndic
7. Election et renouvellement du syndic bénévole
8. Mandat à donner au syndic pour rechercher une entreprise spécialisée en vue d’un audit PPPT »

Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié à la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE le 17 novembre 2023.

Suivant exploit du 15 janvier 2024, la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic bénévole Monsieur [V] [H], afin de solliciter l’annulation de l'assemblée générale du 21 octobre 2023, outre le paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts et une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 19 janvier 2026, la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE, représenté par Me [N], a formulé les demandes suivantes :
– l'annulation de l'assemblée générale du 21 octobre 2023, le débouté de la partie adverse,
– en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts et de 3500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, La SCI LE CAPRICORNE QUATORZE fait valoir que, du fait de difficultés dans la gestion de cette copropriété ayant conduit à la désignation de plusieurs administrateurs provisoires, de nombreuses sommes dues au titre de l’entretien de l’immeuble ont été avancées par la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE. Elle ajoute que, malgré plusieurs condamnations, ces sommes ne lui ont jamais été remboursées par le syndicat des copropriétaires (notamment le jugement du Tribunal d’instance de SANNOIS du 06 mai 2003), la dette s’élevant en principal à la somme de 46.726,73 €. Un commandement de payer aux fins de saisie vente a été délivré le 26 mai 2023 ainsi qu’un procès-verbal de saisie attribution du 12 juillet 2023. Elle précise que Maître [U], administrateur désigné par le Président du Tribunal de PONTOISE, n’a pas pu effectuer sa mission du fait du refus systématique de Monsieur [E] de lui communiquer les éléments nécessaires à une bonne administration de la copropriété. Elle affirme que l’administrateur a, de ce fait, cessé sa mission.

La SCI LE CAPRICORNE QUATORZE déplore que Monsieur [E] a cru pouvoir se faire désigner en tant que syndic bénévole de la copropriété, cette désignation a été annulée par la Cour d’appel de VERSAILLES, suivant arrêt du 3 octobre 2018.

La SCI LE CAPRICORNE QUATORZE sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 21 octobre 2023 en raison du défaut de respect des délais de convocation ainsi que du non-respect des mentions imposée par l’article 17 du décret du 17 mars 1967 (conditions, résultats du vote des résolutions 2 à 4, relatives à l’élection du Président, du scrutateur et du secrétaire de l’assemblée générale du 21 octobre 2023), pour violation des dispositions propres à la comptabilité du syndicat des copropriétaires.

Suivant conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 4 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic bénévole Monsieur [V] [H] et par Me [A], a sollicité le débouté de la partie demanderesse concernant sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 21 octobre 2023 ainsi que sa condamnation au paiement des dépens et de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de 6000 euros en réparation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires outre une condamnation au titre d’une amende civile. Il a également sollicité que la partie demanderesse soit exclue de la répartition de toute somme perçue par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que, depuis que la SCI CAPRICORNE a acquis ses lots de copropriété, une mésentente totale règne dans la copropriété car Monsieur [B] fait ce qu’il convient pour louer au mieux ses biens immobiliers, parfois en dégradant les lieux communs, en modifiant les parties communes, en n’entretenant pas les lieux engendrant des plaintes, en ne réglant pas les charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires a fait état de ses grandes difficultés pour gérer la copropriété (les syndics tant professionnels que bénévoles, les administrateurs provisoires ne pouvant venir à bout de la mauvaise foi de la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE).

Le syndicat des copropriétaires conteste toute nullité tant sur la question des délais de convocation que sur la question du vote entre les copropriétaires pour la désignation du président et du secrétaire, rappelant que les copropriétés composées de deux copropriétaires bénéficient d’un régime dérogatoire, instaurant une dérogation aux règles de majorité de droit commun, les décisions relevant en principe de la majorité simple pouvant être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix. Le syndicat des copropriétaires précise qu’en application de l’article 41-10 de la loi du 10 juillet 1965, les obligations comptables des petites copropriétés sont assouplies (tenue d’une comptabilité simplifiée, ne faisant état que des flux financiers).

Il s’est opposé à la demande indemnitaire formulée par la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE et a formulé des demandes reconventionnelles.

L’ordonnance de clôture, rendue le 26 mars 2026, a fixé la date de plaidoirie au 14 avril 2026. Le délibéré a été fixé au 9 juin 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS

Sur la question de l'annulation de l'assemblée générale du 21 octobre 2023

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes.

En l’espèce, la SCI CAPRICORNE a sollicité la nullité de l’assemblée générale du 21 octobre 2023 par assignation du 15 janvier 2024. Il est constant que la notification de ladite assemblée générale est intervenue le 17 novembre 2023, soit moins de deux mois avant l’assignation.

Il ressort de l’étude du procès-verbal d’assemblée générale du 21 octobre 2023 que la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE était présente à cette assemblée générale ordinaire (le PV indiquant que les copropriétaires présents représentent 1000 millièmes) et qu’elle a voté contre toutes les résolutions portées au vote (résolutions 2 à 8). Elle peut donc être considérée comme opposante au sens de l’article 42 précité.

L’action en nullité intentée par la SCI CAPRICORNE est donc recevable.

Force est de constater que la SCI ne conteste pas avoir été convoquée, mais conteste uniquement le délai de ladite convocation.

Les articles 9 et 64 du décret précité disposent que la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La notification de la convocation à l’assemblée générale, qui fait courir le délai préfix de vingt-un-jours de réflexion, de consultation et de concertation des copropriétaires, constitue une règle de fond dont le non-respect, même pour un seul jour, porte atteinte au droit fondamental de tout copropriétaire ou associé de participer de manière éclairée à l’assemblée générale. La nullité de l’assemblée générale est donc prononcée sans qu’il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief qui lui aurait été causé par l’envoi tardif de la convocation.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le courrier de convocation a été remis à La Poste le jour-même, soit le 27 septembre 2023, avec une date de première présentation au 30 septembre 2023. La SCI LE CAPRICORNE QUATORZE conteste cette interprétation des délais, faisant valoir que la première présentation a eu lieu le 2 octobre 2023.

Il résulte des pièces versées au débat que La Poste précise, le 30 septembre 2023, que : «L’envoi n’a pas pu être distribué ce jour. Il sera remis en distribution au plus tôt. Nous vous prions d’accepter nos excuses ». Il est constant que la date du 2 octobre 2023 a été inscrite sur l’avis de réception par le facteur dans la case « présenté/avisé le », ce qui ne laisse aucun doute quant à la date réelle de présentation du courrier recommandé.

Force est de constater que cette convocation ne respecte pas le délai légal et qu’aucune urgence n’est alléguée, étant précisé qu'il s'agit d'un délai préfix dont le non-respect porte atteinte au droit fondamental de tout copropriétaire de participer de manière éclairée à l'assemblée générale.
L'annulation de l'assemblée générale du 21 octobre 2023 est donc encourue, sans qu'il ne soit nécessaire pour la SCI LE CAPRICORNE QUATORZE de justifier d'un grief qui lui aurait été causé par l'envoi tardif de la convocation.

La nullité ayant été déclarée sur le fondement des délais de convocation, l’argumentation basée sur le non-respect des mentions imposée par l’article 17 du décret du 17 mars 1967 ou sur la tenue des comptes ne sera pas examinée.

Sur les autres demandes

Les articles 1240 et suivants du code civil disposent que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La SCI CAPRICORNE sollicite le paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, expliquant que le syndicat des copropriétaires lui doit plus de 46.000 euros et qu’il a convoqué une assemblée générale en méconnaissance de ses droits, pratiquant un abus de majorité.

Néanmoins, la SCI CAPRICORNE ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un abus de majorité ou d’une faute du syndicat des copropriétaires en lien direct avec un préjudice subi par elle. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la partie adverse à lui payer 6000 euros à titre de dommages et intérêts, expliquant que la SCI CAPRICORNE est toujours absente aux assemblées générales, que ses agissements visant notamment à refuser de payer ses charges déstabilisent durablement la copropriété, obligeant les autres copropriétaires à verser d’importantes sommes supplémentaires et ne permettant pas aux syndics professionnels de prendre en charge les intérêts de la copropriété, le tout engendrant un important préjudice moral et financier.

La SCI CAPRICORNE s’oppose à cette demande.

Il apparaît que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 octobre 2023 a été accueillie par le tribunal. En conséquence, l’action en justice ne peut être considérée comme fautive. En outre, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute de la SCI CAPRICORNE en lien direct avec un préjudice subi par lui dans le cadre de la présente instance, qui ne consiste pas en un recouvrement des charges impayées.

La demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI CAPRICORNE à payer une amende civile. Néanmoins, la demande de cette dernière a été accueillie par le tribunal et ne peut ainsi être considérée comme abusive. Le demande de condamnation à une amende civile sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit en vertu des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Les dépens seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à payer à La SCI LE CAPRICORNE QUATORZE la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Sa propre demande formulée sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS