TJ 95500, 26 juin 2026, RG 25/00584

DU 26 Juin 2026 Minute numéro :

N° RG 25/00584 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OO43

Code NAC : 72A
Madame [B] [J]
C/
Mutuelle LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS MAF

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, vice-président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Madame [B] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Anne-sophie ROMAGNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 232

DÉFENDEUR(S)

Mutuelle LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS MAF, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Katy CISSE de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10, et Me Hélène CHAUVEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P003

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Débats tenus à l’audience du 13 mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 17 avril 2026 prorogé au 26 Juin 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Le 10 juin 2025, Madame [B] [J] a fait assigner devant le Président du tribunal judiciaire de Pontoise statuant en référé la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes de:
*10.200 Euros, à titre d’indemnisation provisionnelle pour le complément de perte de loyers du 1er janvier au 31 décembre 2023,
*11.000 euros en réparation du préjudice moral,

outre le donné acte de ce que Madame [J] se réserve le droit d’engager une procédure au fond pour fixer les responsabilités sur les préjudices complémentaires ou donnant lieu à discussion,

*outre la condamnation de la défenderesse au versement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Madame [B] [J] expose avoir acquis en date du 19 octobre 2011 un appartement neuf, en état futur d’achèvement, sis à [Adresse 3], et ce pour le louer et bénéficier des avantages de la loi SCELLIER.

La réception des travaux a eu lieu le 15 avril 2013. Un état des lieux a été dressé, l’appartement était en parfait état, et a été donné à bail dès le 5 juin 2013 à Monsieur [G] et Madame [Q]. Les loyers perçus permettaient à Madame [J] de rembourser son crédit immobilier mais, à partir de décembre 2014, plusieurs sinistres sont survenus dans l’appartement. Qui ont justifié deux mesures d’expertise amiable, ce qui n’a pas mis fin aux sinistres. Et les locataires ont quitté les lieux le 15 mars 2016. Madame [J] n’a plus perçu de loyers et n’a pas pu relouer l’appartement durant près de 9 années.Un autre expert a été désigné par le Président du tribunal judiciaire de Pontoise statuant en référé. Une déclaration de sinistre a été faite auprès de l’assurance dommage ouvrage et Madame [J] a diligenté deux référés provisions, l’un à l’encontre de la S.C.I. [L] (qui a été condamnée par ordonnance du 25 septembre 2018 à lui verser une provision de 30.000 euros) l’autre à l’encontre de la S.C.I. [L] et de ses associés et de la MAF, condamnés in solidum à verser à Madame [J] une provision complémentaire de 9.275 euros. La MAF a interjeté appel de cette ordonnance et la Cour d’appel de [Localité 2] l’a condamnée par un arrêt du 19 mars 2020 à verser à Madame [J] les sommes de 8.522,37 euros au titre des frais d’expertise, 31.242,56 euros au titre des loyers non perçus du 30 mars 2018 au 30 janvier 2020 outre 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les opérations d’expertise se sont poursuivies justifiant pour Madame [J] une indemnisation à hauteur de :
*49.989,97 euros à titre de provision à valoir sur le coût des travaux réparatoires de l’appartement,
*20.575 euros à titre de provision complémentaire à valoir sur la perte de loyers jusqu’au 30 décembre 2022,
*14.947,12 euros à titre de provision à valoir sur les frais d’expertise judiciaire,
*1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Aujourd’hui, les travaux de réparation sont achevés depuis le milieu de l’année 2024, mais Madame [J] n’a pas pu relouer son appartement et demande à la MAF une indemnisation pour la perte de loyers de janvier à décembre 2023. Elle s’oppose aussi à la demande reconventionnelle de la MAF concernant l’absence de réalisation des travaux réparatoires et la condamnation de Madame [J] à lui rembourser l’indemnité perçue à ce titre, Madame [J] faisant observer que même si elle ne produit pas les factures, les travaux ont été réalisés.
Et elle sollicite une indemnisation pour le préjudice moral découlant des soucis moraux et financiers qu’elle a subis du fait de ces désordres qui lui ont fait perdre des locataires.

Au jour de l’audience, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS est représentée en défense, elle conteste le bien fondé des demandes et sollicite, de manière reconventionnelle :
*le débouté de l’intégralité des prétentions de Madame [J],
*la réduction de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance à de plus justes proportions,
*le rejet de sa demande d’indemnisation pour un préjudice moral, ceci ne relevant pas de la compétence du juge des référés,
*la condamnation de Madame [J] à lui rembourser la somme de 43.989,97 euros, somme qui n’a pas été affectée aux travaux de réparation,
*le prononcé de la compensation entre cette somme et l’éventuelle indemnité allouée à Madame [J] à titre de préjudice,
*la condamnation de Madame [J] à lui verser une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de sa défense, la MAF expose que Madame [J] sollicite une indemnisation pour des loyers non perçus mais sans tenir compte de l’économie d’impôts réalisée en percevant une indemnité non imposable en remplacement de loyers imposables. De plus, elle aurait eu à acquitter des frais de gestion sur les loyers et aurait subi des périodes de vacance entre deux locations.
Par ailleurs, l’existence du préjudice moral n’est en rien démontrée.
Et Madame [J] ne justifie pas du coût de ses travaux de réparations, pour lesquels elle a perçu une indemnisation provisionnelle à hauteur de 43.989,97 euros, elle se contente de produire des photos des travaux réalisés. Aussi la MAF sollicite-t-elle sa condamnation à restitution de cette somme de 43.989,97 euros, sur le fondement de la répétition de l’indû.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à la date du 17 avril 2026, et prorogé au 26 juin 2026.

MOTIFS

SUR LES DEMANDES EN PRINCIPAL

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que Madame [J] demande la condamnation de la MAF à lui verser une indemnisation provisionnelle complémentaire à hauteur de 10.200 euros pour la perte de loyers qu’elle aurait subie du 1er janvier au 31 décembre 2023, sur l’appartement qu’elle avait acquis à [Adresse 3], afin de le louer.

Il est avéré par les pièces versées au dossier en demande qu’en effet, cet appartement a subi plusieurs sinistres, découlant d’une négligence qui a été difficile à identifier et qui a donc eu le temps de générer de multiples conséquences négatives.

Néanmoins, comme l’a fait observer la MAF, si cet appartement avait été loué, Madame [J] aurait peut-être subi des périodes de non-paiement, soit du fait d’un locataire en difficultés financières soit du fait d’une période de vacance entre deux locataires. Et en tout état de cause, elle aurait eu à payer des impôts sur ce revenu locatif, alors qu’elle n’en paiera pas sur l’indemnité qu’elle percevra de la MAF. Aussi, pour éviter que devant les juges du fond Madame [J] ne se voie condamnée à restituer quelque trop perçu, la MAF sera condamnée à l’indemniser de ce préjudice découlant de la non perception de loyers, mais le montant de l’indemnité provisionnelle sera réduit à 8.000 euros.

En revanche, Madame [J] ne pourra que se voir débouter du chef de sa demande d’indemnisation d’un prétendu préjudice moral, consécutif à un sinistre survenu dans un appartement qu’elle n’occupait pas, de sorte qu’elle n’en a retiré qu’un préjudice financier, déjà indemnisé à plusieurs reprises.

Enfin, la MAF sollicite la condamnation de Madame [J] à lui restituer la somme de 43.989,97 euros correspondant à une indemnisation provisionnelle déjà versée pour le coût des travaux de réparations de son appartement, Madame [J] n’ayant pas pu ou pas voulu fournir les justificatifs des sommes qu’elle aurait versées pour s’acquitter de la remise à neuf de son appartement.

Dans la mesure où Madame [J] a pris connaissnce de cette demande, a versé aux débats des photos de l’appartement prétendument remis à neuf, mais s’est refusée à produire les factures desdits travaux, le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut qu’en tenir compte pour considérer que Madame [J] n’a vraisemblablement pas utilisé l’indemnité versée pour faire réaliser ses travaux réparatoires.

Aussi le juge des référés se doit-il de prononcer la compensation entre l’indemnisation due à Madame [J] par la MAF (8.000 euros) et le montant de l’indemnisation que Madame [J] devra restituer à la MAF, ce montant correspondant à la différence entre la somme précédemment perçue par Madame [J] (43.989,97 euros) et le montant des sommes que Madame [J] pourra justifier avoir dépensées pour les travaux de réparation de son appartement sis à [Adresse 3].

Enfin, Madame [J] sollicite le donné acte de ce qu’elle se réserve le droit d’engager une procédure au fond pour fixer les responsabilités sur les préjudices complémentaires ou donnant lieu à discussion, prétention sur laquelle le juge des référés ne se prononcera pas, Madame [J] ayant toujours le droit d’initier une procédure et n’y étant à l’inverse en aucun cas contrainte.

SUR LES DEMANDES ANTAGONISTES ETABLIES SUR LE FONDEMENT DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu de la solution apportée à ce litige, de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû engager pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter leurs demandes antagonistes établies sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS