TJ 95500, 9 juill. 2026, RG 26/00093

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00093 - N° Portalis DB3U-W-B7J-PBVF

MINUTE N° : 26/00784

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT
DU 09 JUILLET 2026
PROCEDURE SANS AUDIENCE
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [K] [J] épouse [F]
[Adresse 1]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

DÉFENDEUR(S) :

Société VAL D'OISE HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

Procédure sans audience

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 juin 2015, à effet au 16 juin 2015, l’OPIEVOY, office HLM aux droits duquel vient aujourd’hui l’EPIC VAL D’OISE HABITAT, a donné à bail à Madame [K] [J] (nom d’usage [F]) un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] – [Adresse 4] (bât 11, esc E, 3ème étage, porte 2) à [Localité 3], contre un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 422,29 €, hors charges.

Madame [K] [F] a quitté les lieux le 23 septembre 2024 selon état des lieux contradictoire de sortie.

Par courrier recommandé dont cachet d’envoi du 5 février 2025, Madame [K] [F] a contesté le décompte débiteur de 79,65 € qui lui a été transmis par le bailleur ; et sollicité la régularisation annuelle des charges pour les années 2023 et 2024.

Par courrier du 21 août 2025, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a transmis à Madame [K] [F] un décompte créditeur à raison de 263,14 € et l’a informée être en attente de son relevé d’identité bancaire pour procéder au virement.

La commission départementale de conciliation du Val-d’Oise, réunie le 7 octobre 2025, a rendu un avis de non-conciliation le 15 octobre 2025.

Par requête du 23 octobre 2025, reçue au greffe le 11 décembre 2025, Madame [K] [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de condamnation de l’EPIC VAL D’OISE HABITAT à lui payer la somme de 454,53 € de dommages et intérêts au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration légale de 10 % du dépôt de garantie pour la période du 1er janvier au 23 octobre 2025. Elle sollicite également la régularisation des charges pour les années 2023 et 2024.

Aux termes de sa requête, Madame [K] [F] indique accepter la procédure sans audience. Interrogé par le greffe, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a transmis le formulaire de consentement signé le 3 février 2026 et reçu au greffe le 5 février 2026.

Les parties ayant été informées du calendrier de procédure, Madame [K] [F] a transmis ses pièces par courrier reçu le 26 février 2026, aux termes duquel elle actualise sa demande et sollicite la condamnation de l’EPIC VAL D’OISE HABITAT :
- à lui payer la somme de 863,55 € au titre des pénalités de retard pour la période du 23 septembre 2024 au 15 avril 2026 ;
- à lui payer la somme de 100 € au titre de ses frais de courrier dans la procédure ;
- à lui payer la somme de 300 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Elle fait notamment valoir qu’elle attend le solde locatif depuis sa sortie des lieux le 23 septembre 2024 et que les régularisations annuelles des charges pour les années 2023 et 2024 n’ont jamais été réalisées.

En défense, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a transmis ses écritures et pièces par courriers reçus les 30 mars et 26 mai 2026, aux termes desquels il fait valoir qu’après application de la régularisation annuelle des charges pour les années 2023 et 2024, le solde locatif est créditeur en faveur de Madame [K] [F] pour un montant de 102,59 € ; qu’il est en attente de la transmission par la demanderesse de ses coordonnées bancaires pour le versement de cette somme.

La décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec accusé de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il est constant que la locataire a versé un dépôt de garantie de 412 € en début de bail et que ledit dépôt de garantie ne lui a pas été restitué. Il convient donc d’examiner si des sommes restaient éventuellement dues au bailleur pour statuer sur la demande de restitution du dépôt de garantie.

Sur le solde locatif :

Vu l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges à échéance mensuelle.

Lecture faite du décompte locatif versé par l’EPIC VAL D’OISE HABITAT, il ne peut être contesté par Madame [K] [F] qu’à la date de sa sortie des lieux le 23 septembre 2024, elle restait devoir l’échéance du mois courant au prorata de ses jours de présence, soit 529,80 €.

Sur les charges :

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. […]

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ».

Conformément au décret n°87-713 du 26 août 1987, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable que le propriétaire peut également réclamer au locataire, de plein droit.

S’agissant de la régularisation des charges pour l’année 2023, elle a été imputée au décompte locatif le 14 août 2025. Le justificatif de la régularisation, qui fait apparaître un solde créditeur de 677,06 €, a été transmis avec les pièces justificatives reçues au tribunal le 30 mars 2026, et détaille les coûts des charges générales, du chauffage, de l’entretien VMC, de l’électricité des chaufferies, de la location du compteur d’eau, du nettoyage des parties communes et du coût de la taxe sur ordures ménagères. Il mentionne également le coefficient de répartition pour les lieux occupés par Madame [K] [F] ainsi que les montants des provisions versées par elle sur l’année 2023.

S’agissant de la régularisation des charges pour l’année 2024, elle a été imputée au décompte locatif le 7 mai 2026. Le justificatif de la régularisation, qui fait apparaître un solde débiteur de 240,20 €, a été transmis avec les pièces justificatives reçues au tribunal le 26 mai 2026. Il détaille les coûts des charges générales, du chauffage, de l’entretien VMC, de l’électricité des chaufferies, de la location du compteur d’eau, du nettoyage des parties communes et du coût de la taxe sur ordures ménagères. Il mentionne également le coefficient de répartition pour les lieux occupés par Madame [K] [F], le prorata du temps de leur occupation sur l’année 2024, ainsi que les montants des provisions versées par elle sur l’année 2024.

Dans ces conditions, les décomptes détaillés avec régularisation des charges ne sauraient souffrir de contestations et ils seront retenus, à raison d’un solde créditeur de 677,06 € pour l’année 2023 et d’un solde débiteur de 240,20 € pour l’année 2024.

Sur les sommes dues, in fine :

Le juge relève que le surplus des sommes du décompte s’établit comme suit :
- la régularisation des consommations d’eau froide (créditrice) et d’eau chaude (débitrice) n’est pas contestable comme effectuée au regard des relevés des compteurs le jour du départ, mentionnés sur l’état des lieux de sortie ;
- le remboursement de la caution pour les clés et badges remis à la sortie, d’un montant de 27,20 €, n’est pas contesté.

En revanche, s’agissant de l’imputation au décompte détaillé d’une ligne « delta chauffage 2023 », débitrice pour 342,79 € puis modifiée pour être débitrice à 334,27 €, elle n’est pas justifiée par l’EPIC VAL D’OISE HABITAT et sera donc écartée.

En conséquence, le solde locatif final s’établit comme suit :

* Au débit :
Solde locatif (septembre 2024)………………………529,80 €
Régularisation des consommations d’eau chaude …….77,78 €
Régularisation des charges pour l’année 2024………..240,20 €
* Au crédit :
Remboursement du dépôt de garantie…………………...412 €
Régularisation des consommations d’eau froide………63,52 €
Restitution de la caution pour clés et badges…………..27,20 €
Régularisation des charges pour l’année 2023………..677,06 €

Soit un total créditeur de 332 € en faveur de Madame [K] [F].

En conséquence, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT sera condamné à verser cette somme à Madame [K] [F] au titre de la restitution du dépôt de garantie après déduction des sommes dues.

Sur la pénalité due pour retard de restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, susvisé, précise en son alinéa 7 qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Dans le cas d’espèce, il n’est établi que l’état des lieux de sortie n’était pas conforme à l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’était applicable entre les parties un délai d’un mois pour la restitution du dépôt de garantie.

Force est de constater que le bailleur n’a pas procédé à la restitution complète du dépôt de garantie dans le délai imposé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et ce malgré les multiples demandes et mises en demeure transmises par Madame [K], par appels téléphoniques, courriels et courriers recommandés.

Le juge relève en premier lieu que l’absence de transmission par la locataire de ses coordonnées bancaires n’écarte pas la responsabilité de l’EPIC VAL D’OISE dans le retard de restitution du dépôt de garantie, dès lors que le bailleur n’a transmis qu’un premier décompte provisoire le 10 janvier 2025, soit près de 4 mois après le départ des lieux de la locataire, et qu’il était débiteur.

En second lieu, le juge rappelle qu’en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, susvisé, les régularisations de charges doivent se faire annuellement. Or, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT a failli à cette obligation dès lors que :
- la régularisation annuelle pour 2023 n’est intervenue qu’en août 2025, et a donné lieu à un second décompte locatif, créditeur cette fois-ci ;
- la régularisation annuelle pour 2024 n’est intervenue qu’en mai 2026, et a donné lieu à un troisième et dernier décompte locatif, créditeur également.

Nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT ne saurait échapper à son obligation de restitution du dépôt de garantie, permettant ainsi de clôturer les sommes dues avec la locataire, qui devait intervenir au plus tard le 23 octobre 2024.

Dans ces conditions, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT sera tenue à la majoration légale de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque mois écoulé entre le 23 octobre 2024 et le 26 mai 2026, dans la limite de la somme totale demandée par Madame [K] [F], soit 531,55 €.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral :

Vu l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dans le cas d’espèce, la réparation du dommage engendré par le retard de l’EPIC VAL D’OISE HABITAT est d’ores et déjà réalisée par sa condamnation en paiement de la majoration légale de 10 % du loyer mensuel par mois de retard, de sorte que la demande en réparation d’un préjudice moral distinct n’est pas justifiée et sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, l’EPIC VAL D’OISE HABITAT, partie perdante à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

La demande de Madame [K] [F] visant à la condamnation en paiement de 100 € pour ses frais de courrier dans la procédure doit s’analyser comme entrant dans une demande au titre des frais irrépétibles, tels que prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse établit l’ensemble de ses démarches pour la présente procédure, en ce qu’elle a saisi par téléphone, par courriel et par courriers recommandés l’EPIC VAL D’OISE HABITAT ; qu’elle a saisi la commission départementale de conciliation et un conciliateur de justice ; et qu’elle a engagé des frais d’envois postaux pour la transmission de sa requête et de ses pièces au tribunal. Dans ces conditions, il est justifié et équitable que l’EPIC VAL D’OISE HABITAT soit condamné à lui payer la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS