TJ 95500, 15 juin 2026, RG 24/02058

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

15 Juin 2026

N° RG 24/02058 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NVNN
Code NAC : 50D

[R] [O]
[F] [J]
[L] [V]
C/
[E] [S]
[I] [S]
[W] [S] épouse [Y]
[D] [S]
[A] [S]
S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE TERMINUS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 15 juin 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame SAMAKÉ, Juge
Madame CHLOUP, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 16 Mars 2026 devant Fabienne CHLOUP, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anne-Sophie SAMAKÉ.

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DEMANDEURS

Madame [R] [T] [M] [O], née le 06 Mars 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [F] [B] [J], né le 13 Août 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Madame [L] [P] [V], né le 05 Juillet 1968 à [Localité 3] (CHILI), demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Aurélie GUERRE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Charlotte DAGOT, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [E], [H], [A], [S], né le 15 Mai 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [I], [W], [H], [S], né le 22 Janvier 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

Madame [W], [Q] [S] épouse [Y], née le 23 Décembre 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [D], [W], [H] [S], né le 05 Mars 1984 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [A], [H], [X] ,[U] [S], né le 22 Septembre 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 7]

représentés par Me Claudine MEANCE - LANGLET, avocat au barreau du Val d’Oise

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE TERMINUS, immatriculée au RCS de [Localité 5], sous le numéro 331 270 439 dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

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EXPOSÉ DU LITIGE

Faits constants

Monsieur [A] [S], Madame [W] [S] épouse [Y], Monsieur [E] [S], Monsieur [D] [S] et Monsieur [I] [S] ont été propriétaires indivis, suite à une donation-partage du 6 décembre 2013, du bien situé au [Adresse 9] à [Localité 6].

Le bien était mis en location avant la donation-partage, soit depuis le 15 septembre 2009. Le bien a été donné en gestion à la SARL AGENCE IMMOBILIERE TERMINUS depuis le 12 décembre 2013. Il a été loué jusqu’au 29 juin 2021, par différents locataires.

Puis, le bien immobilier a été mis en vente. Un mandat exclusif de vente a été confié à la SARL AGENCE IMMOBILIERE TERMINUS.

Un compromis de vente a été signé les 10 et 11 décembre 2021, entre les consorts [S] et en qualité d’acheteurs, Madame [R] [O], Monsieur [F] [J] et Madame [L] [P] [V], pour un prix de 315.000 €. Ce prix fait suite à une négociation de 25.000 €. La vente a été réitérée le 21 mars 2022.

Par mises en demeure en date du 10 février 2023, adressées aux vendeurs et à l’agence immobilière, les acheteurs indiquent avoir découvert le 21 avril 2022 un mur ruisselant d’eau et de l’eau stagnante dans la cave. Ils ont par la suite sollicité une indemnisation de leurs préjudices et le paiement des travaux réparatoires.

Procédure

C’est dans ces conditions que, par acte en date des 13, 19 et 21 mars 2024, Madame [R] [O], Monsieur [F] [J] et Madame [L] [P] [V] ont fait assigner Monsieur [A] [S], Monsieur [D] [S], Madame [W] [S] épouse [Y], Monsieur [E] [S] et Monsieur [I] [S] ainsi que la SARL AGENCE IMMOBILIERE TERMINUS devant le tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins d’indemnisation de leurs préjudices et de paiement des travaux réparatoires.

La clôture de l’instruction a été fixée au 30 octobre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 16 mars 2026. Le délibéré a été fixé au 15 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties

En demande : Madame [R] [O], Monsieur [F] [J] et Madame [L] [P] [V]
Dans leurs dernières conclusions signifiées le 16 juin 2025 par voie électronique, Madame [R] [O], Monsieur [F] [J] et Madame [L] [P] [V] demandent au tribunal de :
Constater l’existence d’un vice caché existant au jour de la vente intervenue le 21 mars 2022 ;Constater la violation de l’obligation de conseil et d’information de la SARL AGENCE IMMOBILIERE TERMINUS dans la vente intervenue le 21 mars 2022 ;Condamner solidairement Monsieur [E] [H] [A] [S], Monsieur [I] [S], Madame [W] [Q] [S], Monsieur [D] [W] [H] [S], Monsieur [A] [H] [X] [U] [S] et la SARL AGENCE IMMOBILIERE TERMINUS à verser à Madame [R] [T] [M] [O], Monsieur [F] [B] [J] et Madame [L] [P] [V] le montant des travaux de reprise et de mise en état rendus nécessaires en raison du vice caché affectant le bien immobilier et qui ont été estimés à la somme de 39.259 euros TTC, à parfaire selon le devis actualisé;Condamner solidairement Monsieur [E] [H] [A] [S], Monsieur [I] [S], Madame [W] [Q] [S], Monsieur [D] [W] [H] [S], Monsieur [A] [H] [X] [U] [S] et la SARL AGENCE IMMOBILIERE TERMINUS à payer les sommes suivantes en réparation des préjudices :23.700 euros au titre des frais de notaire ;15.000 euros au titre des frais d’agence de la SARL AGENCE IMMOBILIERE TERMINUS déboursés pour l’acquisition du bien ;285,23 euros au prorata de la taxe foncière de 2022 et 1.902 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2023 soit 3.187,23 euros ;10.500 euros compensant la perte de jouissance subie par Madame [R] [T] [M] [O], Monsieur [F] [B] [J] et Madame [L] [P] [V] qui vivent dans un logement indécent depuis l’origine soit 30 % d’un loyer de 1.400 euros par mois pendant 24 mois, à parfaire ;400 euros compensant l’achat du matériel de déshumidification ;200 euros au titre des factures EDF ;Condamner in solidum Monsieur [E] [H] [A] [S], Monsieur [I] [S], Madame [W] [Q] [S], Monsieur [D] [W] [H] [S], Monsieur [A] [H] [X] [U] [S] et la SARL AGENCE IMMOBILIERE TERMINUS à verser à Madame [R] [T] [M] [O], Monsieur [F] [B] [J] et Madame [L] [P] [V] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner in solidum Monsieur [E] [H] [A] [S], Monsieur [I] [S], Madame [W] [Q] [S], Monsieur [D] [W] [H] [S], Monsieur [A] [H] [X] [U] [S] et la SARL AGENCE IMMOBILIERE TERMINUS aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, Madame [R] [O], Monsieur [F] [J] et Madame [L] [P] [V] exposent que :
La responsabilité des vendeurs doit être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés. Les vices ont été identifiés par un diagnostic : contre-pression hydrostatique et absence d’étanchéité de la dalle. Ces vices rendent le bien impropre car il en découle un phénomène d’humidité outre une fragilisation structurelle de la maison. Ces vices préexistaient à l’achat et étaient cachés, en démontre la présence d’installation de fortune pour dissimuler les vices ou les travaux effectués dans la cave dont ils n’avaient pas été informés. Ils précisent avoir visité le bien accompagnés par des proches qui n’avaient pas vocation à établir des devis. Ils ajoutent que les vices ont été découverts lors du commencement des travaux qui ont depuis, été arrêtés. Ils font valoir que l’acte de vente ne comporte aucune clause exonérant le vendeur de son obligation de garantie des vices cachés. En raison de la nature de l’affaire, une expertise judiciaire devra sans doute être prononcée et ils se réservent le droit d’actualiser leurs demandes en fonction. L’annonce réalisée par l’agence immobilière ne mentionnait pas la présence de vices cachés. Or, elle aurait dû renseigner les acheteurs sur l’historique du bien. Ils exposent que la défaillance de l’agence immobilière a concouru à la réalisation du préjudice.
En défense : les consorts [S]
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 23 juin 2025, les consorts [S] sollicitent du Tribunal de :
Juger que Madame [R] [T] [M] [O], Monsieur [F] [B] [J] et Madame [L] [P] [V] succombent dans la charge de la preuve leur incombant s’agissant de l’existence d’un vice caché, antérieur à la vente du 21 mars 2022 et la mauvaise foi de l’indivision [S] vendeurs, qui serait de nature à faire obstacle à la clause d’exemption de responsabilité insérée à l’acte authentique ;Juger Madame [R] [T] [M] [O], Monsieur [F] [B] [J] et Madame [L] [P] [V] non fondés en leurs demandes ;Débouter Madame [R] [T] [M] [O], Monsieur [F] [B] [J] et Madame [L] [P] [V] de toutes leurs demandes fins et conclusions ; Condamner solidairement Madame [R] [T] [M] [O], Monsieur [F] [B] [J] et Madame [L] [P] [V] à leur verser la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Madame [R] [T] [M] [O], Monsieur [F] [B] [J] et Madame [L] [P] [V] aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de leurs prétentions, les consorts [S] font valoir que :
L’acte de vente comporte bien une clause d’exonération des vices cachés. Aucune pièce des demandeurs ne permet d’affirmer qu’il y aurait au sous-sol un mur ruisselant d’eau et de l’eau stagnante dans la cave. Ils constatent que le mur est humide et que cela est visible, notamment pour les acheteurs qui ont visité le bien à plusieurs reprises, accompagnés de professionnels. Le procès-verbal de constat a été réalisé le 1er juin 2023, soit plus d’un an après la soi-disant découverte des désordres et les photos font apparaître des tranchées ainsi que des travaux qui n’existaient pas lors de la vente.Ils attestent ne jamais avoir réalisé de travaux dans la cave. Ils considèrent que l’attestation faite par un entrepreneur qui serait intervenu, sans préciser de date ou de devis, est une attestation de complaisance.
Les demandeurs sont défaillants à rapporter la preuve de la mauvaise foi des vendeurs.Sur la demande en paiement des travaux réparatoires, ils estiment qu’il s’agit de travaux permettant une amélioration du bien par la création d’une étanchéité. Certaines demandes doivent être écartées car aucun vice caché n’est caractérisé et la vente n’est pas remise en cause. En outre, pour certaines demandes, aucun justificatif n’est produit tout comme la preuve d’un préjudice de jouissance, les désordres allégués étant dans une cave non habitable.
En défense : la SARL AGENCE IMMOBILIERE TERMINUS
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 7 mai 2025, la SARL AGENCE IMMOBILIERE TERMINUS sollicite du Tribunal de :
Débouter Madame [R] [O], Monsieur [F] [J] et Madame [L] [P] [V] de l’intégralité de leur demande de condamnation formulée à son encontre ; Condamner solidairement Madame [R] [O], Monsieur [F] [J] et Madame [L] [P] [V] à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Madame [R] [O], Monsieur [F] [J] et Madame [L] [P] [V] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la SARL AGENCE IMMOBILIERE TERMINUS fait valoir que :
Les différents locataires qui ont occupé le bien immobilier n’ont jamais porté la moindre réclamation relative aux vices allégués par les acheteurs. Les désordres relatifs à l’infiltration provenant du bien immobilier voisin ont été visibles et les acheteurs en ont été informés. Le bien date de 1980 et comporte un sous-sol semi-enterré avec cave et voûtes. De ce fait l’humidité visible fait partie des caractéristiques du bien. En outre, la fiche commerciale du bien indiquait que le bien était ancien avec des travaux à engager. Le bien a été visité à plusieurs reprises dont trois avec des professionnels de la construction car les acheteurs entendaient réaliser des travaux. Aucun des professionnels n’a constaté de désordres. Les désordres allégués auraient été découverts à l’occasion de travaux de décaissement ce qui démontre qu’à l’occasion de la vente, aucune trace d’infiltrations et présence d’eau souterraine n’existait. Le procès-verbal de constat ne fait pas apparaître d’eau ruisselant du mur.Elle n’a jamais été informée des travaux dans la cave qui sont allégués par un gérant d’une société, désormais radiée suite une à une liquidation.Elle rappelle qu’elle n’est pas un professionnel de la construction et qu’elle n’a à effectuer aucune recherche sur la structure de l’immeuble. Seuls les vendeurs peuvent être tenus aux travaux réparatoires. Certains préjudices allégués ne peuvent être indemnisés car les acheteurs ont fait le choix de rester dans le bien. Par ailleurs, le préjudice de jouissance n’est pas démontré. Si une faute est retenue, elle ne pourrait être tenue qu’à l’indemnisation d’une perte de chance d’avoir pu renoncer à l’acquisition ou d’avoir négocié le prix de vente à la baisse. Or, une baisse de prix avait été négociée, notamment pour réaliser des travaux.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Selon l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Ainsi, en application de ces dispositions, l'acquéreur doit rapporter la preuve de la réunion des diverses conditions découlant de ces articles : l'existence d'un vice non-apparent, la gravité du vice et l'antériorité du vice par rapport à la vente.

En application des articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, les demandeurs produisent :
-Un devis / diagnostic en date du 24 juin 2022 de la société MURETANCHE. Il fait notamment le constat de murs très humides, de remontées capillaires et de l’absence d’une dalle étanche. Il indique que cela est dû à la contre pression hydrostatique permanente lors de pluies et une absence d’étanchéité. Mais ce document n’a pas été établi contradictoirement.
-Deux constats de commissaire de justice (1er juin 2023 et 24 février 2025) qui font état d’une humidité. Il n’est pas évoqué de ruissellement d’eau sur les murs et l’eau stagne uniquement là où les travaux ont été effectués par les acheteurs (tranchées creusées).
-Une attestation de Monsieur [C] [Z], du 13 mars 2025, qui se dit gérant de la SARL CM. Il indique, avoir « à l’époque » exécuté un drain dans la cave droite de l’escalier, posé des tubes en PVC et réalisé un puisard pour connecter le drain. Cependant, il n’est pas fourni de devis ou facture relative à ces travaux qui ne sont pas datés.

Les différents états des lieux d’entrée et de sortie, produits par l’agence immobilière, ne font pas état de désordres particuliers dans la cave, si ce n’est la présence d’une humidité.

Au regard de tous ces éléments, il apparaît qu’il existe une humidité certaine dans la cave. Mais les pièces produites ne permettent pas d’en cerner les causes et l’ampleur. En outre, les demandeurs ont débuté les travaux, dont seule une expertise pourra permettre d’établir s’ils ont eu une incidence sur les désordres allégués. Enfin, les demandeurs produisent certains éléments pour établir que les défendeurs avaient connaissance des désordres allégués. Toutefois, là encore, seule une expertise pourra permettre de dater la réalisation des travaux dont une partie semble apparaître sur les constats de commissaire de justice.

Dès lors que le Tribunal ne dispose pas de suffisamment d'éléments pour statuer sur l'action en garantie des vices cachés et le défaut d’information, il convient d'ordonner une expertise judiciaire. La mission de l'expert sera décrite dans le dispositif du présent jugement.

Dans l'attente de l'expertise, il convient de réserver l'ensemble des demandes et les dépens.

PAR CES MOTIFS