TJ 95500, 15 juin 2026, RG 24/02064

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

15 Juin 2026

N° RG 24/02064 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NSBP
Code NAC : 30B

S.A.S. FOOD CLUB
C/
S.N.C. [Localité 1] EXPANSION 2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 15 juin 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET,Juge
Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 30 Mars 2026 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026, lequel a été avancé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Anne-Sophie SAMAKÉ.

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DEMANDERESSE

S.A.S. FOOD CLUB, immatriculée au RCS de [Localité 2], sous le numéro 902 036 963 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Isabel PLO-FAROUZ, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Dany MARIGNALE, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.N.C. [Localité 1] EXPANSION 2, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 808 113 252 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sandrine ABECASSIS, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Gina MARUANI, avocat plaidant au barreau de Paris

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EXPOSÉ DU LITIGE

Faits constants

Par acte du 19 novembre 2021, la SNC [Localité 1] EXPANSION 2 a donné à bail commercial à la SAS FOOD CLUB un local [Etablissement 1] situé au niveau 1 du centre commercial des [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel de base de 80.000 euros, hors charges et hors taxes ainsi qu’un loyer variable additionnel de 7% du chiffre d’affaires, payable trimestriellement, par avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. Le bail a été fixé pour une durée de 10 ans à compter du 15 juin 2022. Le bail prévoit l’exercice d’une activité de coffee shop sous l’enseigne « CLUB CAFE ».

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 22 février 2023, à la SAS FOOD CLUB, pour une somme de 110.310,61 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2023.

Procédure

Par ordonnance du 13 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a, notamment, constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la SAS FOOD CLUB, fixé une indemnité d’occupation, condamné la SAS FOOD CLUB à payer la somme de 134.460, 28 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 16 mai 2023.

C’est dans ces conditions que, par acte en date du 17 janvier 2024, la SAS FOOD CLUB a fait assigner la SNC [Localité 1] EXPANSION 2 devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, aux fins de suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 1er février 2024, le premier président de la cour d’appel de Versailles a, notamment, ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance du 13 octobre 2023 du juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise.

Par arrêt du 4 juillet 2024, la cour d’appel de [Localité 4], statuant en matière de référés, a, notamment, condamné la SAS FOOD CLUB à verser à la SNC [Localité 1] EXPANSION 2 la somme de 50.311,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024, autorisé la SAS FOOD CLUB à s’acquitter de cette dette locative dans un délai d’une année suivant le prononcé de la présente décision, en sus du loyer et charges courantes et ordonné jusqu’à l’expiration de ce délai la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail. La cour d’appel a également rappelé que si la SAS FOOD CLUB se libère de sa dette locative en plus du loyer courant dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, mais qu’au cas contraire, elle retrouvera son plein effet et la bailleresse sera en droit de faire procéder à son expulsion.

La clôture de l’instruction a été fixée au 19 mars 2026 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 30 mars 2026. Le délibéré a été fixé au 29 juin 2026, lequel a été avancé au 15 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties

En demande : la SAS FOOD CLUB
Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 novembre 2025 par voie électronique, la SAS FOOD CLUB demande au tribunal de :
Juger que la totalité de l'arriéré locatif visé par le commandement de payer du 3 juin 2022 a été intégralement apurée dans les délais impartis par la cour d'appel de Versailles dans son arrêt du 4 juillet 2024 ;Juger que les demandes reconventionnelles en expulsion formées par la société bailleresse sont infondées, en ce qu'elles se fondent sur une dette postérieure étrangère à l'objet du commandement de payer ;Débouter la SNC [Localité 1] EXPANSION 2 de l'intégralité des demandes reconventionnelles, notamment en résiliation du bail, expulsion, et indemnité d'occupation ;Subsidiairement : octroyer rétroactivement les délais sur le fondement combiné des articles L.145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, en suspendant les effets de ladite clause pour une durée d'un an à compter du jugement ;En tout état de cause :Condamner la SNC [Localité 1] EXPANSION 2 à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en réparation des frais irrépétibles exposés par le preneur en raison du maintien abusif d'une procédure sans objet ;Condamner la SNC [Localité 1] EXPANSION 2 aux entiers dépens.
En défense : la SNC [Localité 1] EXPANSION 2
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 7 janvier 2026, la SNC [Localité 1] EXPANSION 2 sollicite du Tribunal de :
À titre principal :
Débouter la SAS FOOD CLUB de toutes ses demandes, fins et prétentions ;Reconventionnellement :
Juger que la SAS FOOD CLUB n’a pas respecté les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire, fixées par la cour d’appel de [Localité 3], dans son arrêt du 4 juillet 2024 ; En conséquence,
Constater l’acquisition définitive de la clause résolutoire figurant au Bail en date du 19 novembre 2021, et avec toutes les conséquences de droit et ce à compter du 22 mars 2023; Ordonner l’expulsion de la SAS FOOD CLUB et de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique, et d’un serrurier si besoin est ;Ordonner le transport et la séquestration, aux frais, risques et périls de la SAS FOOD CLUB, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au Bailleur ou au Commissaire de Justice chargé de l’exécution de désigner, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du Juge de l’Exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des Procédure Civiles d’Exécution ;Juger qu’elle est bien fondée à conserver le montant du dépôt de garantie conformément aux dispositions du Bail ;Condamner la SAS FOOD CLUB au paiement d’une indemnité d’occupation, charges et TVA en sus, à compter du 22 mars 2023, équivalente, au double du montant du loyer contractuel à titre d’indemnité et d’effet coercitif et ce jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clés au Bailleur ;Condamner, la SAS FOOD CLUB, au paiement d’une indemnité réparatrice forfaitaire, au titre du préjudice subi par le Bailleur du fait de la rupture du Bail et du temps nécessaire à la relocation des Locaux, fixée forfaitairement d’un commun accord entre les Parties, à six (6) mois du dernier loyer dû, soit la somme de 47.896,16 euros ;Condamner la SAS FOOD CLUB, à payer à la SNC [Localité 1] EXPANSION 2 la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en rappelant qu’elle est de droit.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

MOTIFS

I. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, dans son arrêt du 4 juillet 2024, la cour d’appel de [Localité 4] a fixé deux conditions pour que la suspension des effets de la clause résolutoire joue : le paiement de la dette locative et le paiement du loyer courant dans les délais. La suspension des effets de la clause résolutoire a été prévue pour un an, soit jusqu’au 4 juillet 2025.

S’agissant de la dette locative, elle a été fixée dans l’arrêt à la somme de 50.311,34 euros, arrêté au 23 janvier 2024. Il ressort des décomptes produits que cette somme a été réglée par la SAS FOOD CLUB par virement du 1er mars 2024. Ce virement a donc été réalisé avant le prononcé de la décision par la cour d’appel. La cour d’appel en a tout de même tenu compte dans sa motivation puisqu’elle indique : ce virement « est postérieur à la date d’arrêté du décompte produit par la bailleresse et, en conséquence, non pris en compte dans ce document ».  Dans ces conditions, la SAS FOOD CLUB s’est bien acquittée de sa dette locative dans le délai fixé par la cour d’appel.

S’agissant du paiement des loyers courants dans les délais, la SAS FOOD CLUB soutient que la défenderesse ne fait que réactiver indéfiniment la clause résolutoire dont les causes ont bien été acquittées. Toutefois, le juge fixe les conditions de suspension de la clause résolutoire. Il apparaît bien que la cour d’appel a jugé que le paiement du loyer courant soit une des conditions de la suspension de la clause résolutoire, pratique courante pour s’assurer que le locataire règle bien ses loyers au-delà des causes du commandement de payer.

Il convient de noter que le montant des loyers ainsi que des charges ne fait pas débat entre les parties. Par ailleurs, les loyers du 4e trimestre 2024 doivent avoir été réglés avant le 1er octobre 2024, du 1er trimestre 2025 avant le 1er janvier 2025, de 2e trimestre 2025 avant le 1er avril 2025 et du 3e trimestre 2025 avant le 1er juillet 2025. Or, il ressort des relevés de comptes que :
-Le 6 août 2024, le bailleur a appelé le loyer du 4e trimestre 2024, soit la somme de 29.251,13 €. Cette somme a été intégralement réglée par la SAS FOOD CLUB le 14 novembre 2024, soit hors délai.
-Au surplus, le 15 novembre 2024, le bailleur a appelé le loyer du 1er trimestre 2025, soit la somme de 29.221,55 €. Cette somme a été intégralement réglée par la SAS FOOD CLUB le 14 janvier 2025, soit hors délai.
-Au surplus, le 12 février 2025, le bailleur a appelé le loyer du 2e trimestre 2025, soit la somme de 29.504, 08 €. Après déduction d’un avoir, le loyer du 2e trimestre 2025 a été intégralement réglé par la SAS FOOD CLUB le 1er juillet 2025, soit hors délai.
-Au surplus, le 19 mai 2025, le bailleur a appelé le loyer du 3e trimestre 2025, soit la somme de 31.476, 32 €. Cette somme a été intégralement réglée par la SAS FOOD CLUB le 1er août 2025, soit hors délai.

Dans ces conditions, il apparaît que les loyers courants n’ont pas été réglés dans les délais. Les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire n’ont donc pas été respectées. Dès lors, la clause résolutoire est acquise au ASK DATEacr Date_acr_unmoisaprescommandement \* MERGEFORMAT
22 mars 2023 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

De jurisprudence constante, lorsqu'une décision de référés passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d'un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, la juridiction, qui, saisie au fond, constate que ces délais n'ont pas été respectés, ne peut en accorder de nouveaux. Les demandes de la SAS FOOD CLUB, de se voir accorder de nouveaux délais de paiement ainsi que de suspension des effets de la clause résolutoire, seront donc rejetées.

II. Sur la demande d’expulsion

La SAS FOOD CLUB ne peut se maintenir dans les lieux, puisqu’elle ne dispose ni de droit, ni de titre suite à la résiliation du bail.

L’expulsion de la SAS FOOD CLUB et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente décision.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III. Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

En l’espèce, l’acquisition de la clause résolutoire met régulièrement fin au contrat de location conclu le 19 novembre 2021 entre les parties à la date du 22 mars 2023. La SAS FOOD CLUB est par conséquent occupante sans droit ni titre et doit être condamnée à payer à la SNC [Localité 1] EXPANSION 2 une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte compensatoire et indemnitaire constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Le bail stipule dans son article 26.2.2 que l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail est fixée au double du dernier loyer de base. Mais, la SNC [Localité 1] EXPANSION 2 ne démontre pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail nécessiterait que le montant de l'indemnité d'occupation soit supérieur au montant du loyer contractuel.

Par conséquent, l'indemnité d'occupation due par la SAS FOOD CLUB sera fixée au montant du loyer contractuel majoré des charges jusqu'à la libération effective des locaux loués.

IV. Sur le dépôt de garantie et la clause pénale

Selon l'article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l'espèce, le bail stipule :
-Article 9.5 du bail - Dépôt de garantie – Conservation par le bailleur : « En cas de résiliation du bail par suite d’inexécution par le preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt restera acquis au Bailleur à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres ».
-Article 26.2.3 du bail – Clauses pénales – indemnités forfaitaires : « En cas de résiliation par la faute du Preneur par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, le Preneur devra une indemnité pendant le temps nécessaire à la relocation fixée forfaitairement d’un commun accord à six (6) mois du dernier Loyer de Base ».

Ces clauses qui déterminent ainsi par avance et de manière forfaitaire l'indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait du retard dans le paiement, doivent s'analyser comme des clauses pénales. Ces clauses pénales, manifestement excessives, doivent donc être réduites et seront fixées à la somme globale de 5 000 euros, que la SAS FOOD CLUB sera condamnée à payer à la SNC [Localité 1] EXPANSION 2. Cette somme pourra être imputée sur le dépôt de garantie.

VI. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SAS FOOD CLUB, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS FOOD CLUB, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la défenderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. La demande de la SAS FOOD CLUB à l’encontre de la SNC [Localité 1] EXPANSION 2 sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS