TJ 95500, 19 mai 2026, RG 25/00812

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00812 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OXIR

MINUTE N° :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES
c/
[S] [I]

Copie certifiée conforme le :

à :

Copie exécutoire délivrée
le :

à :
Me Roger LEMONNIER,
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 19 MAI 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrate à titre temporaire Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substitué par Me CALANDRE

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [I]
[Adresse 3]
[Localité 4]

non comparant

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Le tribunal a été saisi le 19 Septembre 2025, par Assignation - procédure au fond du 11 Septembre 2025 ; L'affaire a été plaidée le 10 Mars 2026, et jugée le 19 MAI 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2020, Mesdames [E] [K] et [C] [L] ont donné à bail à Monsieur [S] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 550 € et des provisions pour charges de 100 €, outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Suivant acte sous seing privé du 28 septembre 2020, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et Mesdames [E] [K] et [C] [L], représentées par leur mandataire, la société TYRELL, ont signé un acte de cautionnement en vue de permettre au bailleur de bénéficier du dispositif VISALE pour le logement donné à bail à Monsieur [S] [I].

Le 30 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3.522,29 €.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de PONTOISE pour faire déclarer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail et, obtenir en conséquence :

- l’expulsion du défendeur ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
- la condamnation au paiement de l’arriéré locatif de 4.979,01 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2025 ;
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au moment du loyer contractuel augmenté des charges ;
- la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 mars 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes sauf à actualiser la dette à la somme de 5.707,37 €, somme versée par la requérante depuis le mois de juillet 2024. Elle précise qu’il s’agit de la seconde procédure judiciaire.

Monsieur [S] [I], cité à étude, est non comparant et ne s’est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mai 2026.

Le juge a sollicité en cours de délibéré que la requérante produise un décompte lisible des sommes dues par Monsieur [S] [I]. La SAS ACTION LOGEMENT a produit un décompte faisant état désormais d’une dette actualisée au 4 mai 2026 à la somme de 2.222,99 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action subrogatoire

L’article 2309 du code civil prévoit que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En outre, l’article 1346 du même code autorise la caution à se subroger dans les droits du créancier en raison de l’existence de l’intérêt légitime qu’elle a à payer le créancier.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir indemnisé le bailleur au titre des loyers et charges demeurés impayés au vu de la production de l’attestation créance du 27 octobre 2025, des quittances subrogatoires des 14 mai 2025, 8 août 2025, et 17 septembre 2025, et du contrat de cautionnement.

Par conséquent, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Mesdames [E] [K] et [C] [L], est donc recevable dans son action.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d'Oise le 12 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux" ;

L'article 24 V de cette même loi, applicable au présent litige, ajoute que " Le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation".

Et, l'article 24 VII dispose " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire ou par le bailleur, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il résulte des dispositions de l'article 24 V et VII modifié par la loi du n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que l'octroi de délai de paiement ne peut être envisagé qu'en raison de la reprise du loyer courant avant la date de l'audience et que l'octroi de ce délai ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire.

Selon l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (Civ 3e, avis, 13 juin 2024, P+B, n° 24-70.002)," les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi."

En l’espèce, le contrat de bail en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi est doté d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement.

Le délai de deux mois doit donc être mis en application, de sorte que le commandement de payer visant cette clause signifié le 30 juin 2025, pour la somme en principal de 3.522,29 euros, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 août 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif du logement et les délais de paiement

Le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code Civil.

La SA ACTION LOGEMENT produit un décompte arrêté au 4 mai 2026 démontrant que Monsieur [S] [I] restait devoir la somme 2.222,99 euros.

Il y a lieu de condamner Monsieur [S] [I] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2025.

Compte tenu de la diminution de la dette locative et de l'absence d'opposition du bailleur à voir les effets de la clause résolutoire Monsieur [S] [I] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :
- son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de la possibilité de recourir à la force publique,
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives exigibles.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, les frais de dénonciation à la CCAPEX et de notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, la SAS ACTION LOGEMENT sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS,