TJ 95500, 1 juill. 2026, RG 26/00139

DU 01 Juillet 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00139 - N° Portalis DB3U-W-B7K-O6DV

Code NAC : 30B
S.C.I. [G] COTE SEINE

C/
S.A.S. [D] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge,

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. [G] COTE SEINE, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
représentée par Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, Me Eléonore TARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2141

DÉFENDEUR

S.A.S. [D] [V], dont le siège social est sis [Adresse 3]
non representé

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Débats tenus à l’audience du : 27 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 01 Juillet 2026
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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature électronique du 13 mai 2024, modifié par avenants 1 du 2 octobre 2024 et avenant 2 du 23 avril 2025, la S.C.I. [G] COTE SEINE a consenti un bail commercial à M. [L] [E] aux droits duquel est venue la S.A.S. [D] [V], portant sur des locaux commerciaux (local n°R3 et réserve n°4) sis au sein du Centre commercial «Côté Seine» situé [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée de dix années dont six années fermes à compter du 28 février 2025, moyennant un loyer annuel de base hors taxes et hors charges de 32.000 euros et un loyer variable additionnel de 6% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé.

Le 21 juillet 2025, la S.C.I. [G] COTE SEINE a délivré à la S.A.S. [D] [V] une sommation de payer la somme de 15.968,76 euros TTC dans un délai de 8 jours.

Le 21 octobre 2025, la S.C.I. [G] COTE SEINE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.S. [D] [V], portant sur la somme de 13.168,76 euros en principal et frais.

Saisi par requête du 16 décembre 2025, le juge de l’exécution a, par ordonnance en date du 22 décembre 2025, autorisé la S.C.I. [G] COTE SEINE à pratiquer une saisie conservatoire sur tous les comptes ouverts au nom de la S.A.S. [D] [V], pour un montant maximum de 22.310,46 € TTC.

Par acte extrajudiciaire en date du 31 décembre 2025, la S.C.I. [G] COTE SEINE a fait signifier un procès-verbal de saisie conservatoire entre les mains du CREDIT LYONNAIS, pour le paiement de cette somme, qui s’est révélée fructueuse à hauteur de 1.209,83 euros.

L’acte de saisie-conservatoire de créance a été dénoncé à la S.A.S. [D] [V] le 6 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2026, la S.C.I. [G] COTE SEINE a fait assigner en référé la S.A.S. [D] [V] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir, notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de la société [D] [V] et condamner cette dernière à lui payer diverses sommes provisionnelles.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mai 2026 à laquelle la S.A.S. [D] [V], citée par remise à personne morale, et avisée du renvoi de l’affaire, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement à l’audience et signifiées le 7 mai 2026 à la S.A.S. [D] [V] par remise de l’acte à étude, la S.C.I. [G] COTE SEINE demande au juge des référés de :
JUGER que la société [D] [V] n’a pas réglé les causes du commandement du 21 octobre 2025 dans le mois de sa signification,CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial signé le 13 mai 2024 à la date du 21 novembre 2025 ; ORDONNER l’expulsion de la société [D] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu ; JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des stipulations des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNER, à titre provisionnel, la société [D] [V] à payer à la SCI [G] COTE SEINE la somme de 46.243,72 € TTC, correspondant au montant des loyers et accessoires arrêtés au 23 avril 2026, somme à parfaire avec le montant des indemnités d’occupation mensuelles auxquelles la société [D] [V] sera condamnée, CONDAMNER, à titre provisionnel, la société [D] [V] à régler à la SCI [G] COTE SEINE la somme 4.624,37 € TTC, correspondant à 10 % des sommes dues, en application de l’article 20.1 des Stipulations générales du bail. CONDAMNER, à titre provisionnel, la société [D] [V] à régler à la SCI [G] COTE SEINE des intérêts de retard au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 500 points et ce, à compter de la date d'exigibilité de chaque somme impayée, y compris celles résultant de l’application de la clause pénale, conformément à l’article 20.3 des Stipulations générales du bail,CONDAMNER, à titre provisionnel, à compter du 21 novembre 2025, la société [D] [V] à payer à la SCI [G] COTE SEINE une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer exigible au titre de la dernière année de location, soit un montant de 5.333,33 € HT par mois, payable d’avance le 1er de chaque mois, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit à compter du 21 novembre 2025 et ce, jusqu’à la restitution effective des lieux qui s’entend de la remise des clefs et des lieux libres de tous occupants, marchandises et mobiliers et dans un état conforme aux stipulations du bail, conformément à l’article 21.2 des stipulations générales du bail ; JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI [G] COTE SEINE, conformément aux stipulations de l’article 21.2 des Stipulations générales du bail,CONDAMNER la société [D] [V] à payer à la SCI [G] COTE SEINE la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La CONDAMNER aux entiers dépens qui incluront le coût du commandement de payer du 21 octobre 2025, de la sommation de payer du 21 juillet 2025, de la levée de l’état des inscriptions sur le fonds de commerce, et de la signification de la présente assignation.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 13 mai 2024 contient une clause résolutoire (article 21.1 page 55) qui stipule en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer en ce compris le loyer variable, charges, impôts, taxes, redevances, (…), le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 21 octobre 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 21 novembre 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Sur l’arriéré locatif
La société demanderesse verse à l’audience du 27 mai 2026 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 46.243,72 euros arrêtée au 23 avril 2026.

Cette actualisation a été portée à la connaissance de la S.A.S. [D] [V] par signification le 7 mai 2026 selon les exigences de l’article 68 du code de procédure civile, de sorte qu’elle est contradictoire et recevable.

En revanche, il apparait que des frais d’huissier/Cdt de payer ont facturés le 4 décembre 2025 à hauteur de 229,28 euros alors qu’ils relèvent des dépens, de sorte qu’ils seront déduits de la dette locative.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.S. [D] [V] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 46.014,44 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 23 avril 2026.

Sur les intérêts de retard
Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Il résulte également de l’article 1343-2 du même code, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 20 CLAUSES PENALES – INTERÊTS DE RETARD :
« 20.3 Dans tous les cas, toutes sommes dues, y compris celles résultant de l’application de la clause pénale, porteront intérêt de plein droit à compter de leur date d’exigibilité, au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base, les intérêts afférents à tout mois commencé étant dus dans leur intégralité. »

Or, la demande tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal en application d’une stipulation contractuelle sera rejetée car fondée sur une clause s’apparentant à une clause pénale susceptibles de se heurter à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Dès lors, il conviendra de condamner la S.A.S. [D] [V] par provision au paiement de la somme de 46.014,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 13.168,76 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le bail stipule dans son article 21.2 : « En cas de résiliation du bail, si le Preneur ne libère pas les lieux à bonne date, il devra une indemnité d’occupation HT équivalente au double du dernier loyer global facturé au titre de l’année précédant la résiliation et majoré de la TVA, des charges et tous accessoires prévus au bail. »

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [D] [V] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause pénale (article 20.1) qui stipule :
« En cas de retard dans le paiement d'un seul terme ou fraction de terme du loyer, de ses accessoires, et plus généralement de retard dans le paiement de toute somme exigible aux termes du présent Bail, celle-ci sera automatiquement et de plein droit, sans qu’il soit besoin pour le Bailleur d’accomplir aucune formalité ni mise en demeure, majorée, à titre de clause pénale, de dix pour cent de son montant. »

La somme réclamée au titre de la clause pénale est prévue au contrat, n’est pas contestée et n’apparait pas manifestement excessive puisqu’elle n’excède pas les 10% habituels en la matière. 

Dès lors, la S.A.S. [D] [V] sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 4.601,44 euros à la S.C.I. [G] COTE SEINE, correspondant à 10% de la dette locative.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 13 mai 2024 prévoit le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à trois mois de loyer de base et stipule en son article 22.2 qu’en cas de résiliation par la faute du Preneur, par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, « le dépôt de garantie restera dans cette hypothèse, acquis au Bailleur à titre de la réparation du préjudice causé au Bailleur».

Or, cette clause contractuelle s’apparente à une clause pénale et apparait manifestement excessive.

De surcroit, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut en principe être restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. [D] [V], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. [G] COTE SEINE le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.S. [D] [V] à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS