TJ 95500, 6 juill. 2026, RG 25/00796

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00796 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O2K6

MINUTE N° : 1215

Société NCI
c/
[Z] [K], [B] [D]

Copie certifiée conforme
le :

à :
- Le Préfet
- Dossier

Copie exécutoire délivrée
le :

à :
- Maître Bruno MOTILA

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE
[Adresse 1]
[Localité 2]

---

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 06 JUILLET 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Pontoise, déléguée au Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée d'Alban PEREIRA, Greffier, lors des débats ; et de Régine BRIGITTE, Greffière, lors de la mise à disposition ;

Après débats à l’audience publique du 04 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

Société NCI
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me Bruno MOTILA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEMANDERESSE

ET

Monsieur [Z] [K]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [B] [D]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Non comparants

DÉFENDEURS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mars 2023, avec prise d'effet le 10 mars 2023, la société civile immobilière NCI, bailleur, a consenti à Monsieur [Z] [K], preneur, un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial en principal de 1.350 euros, charges comprises.

Par acte séparé en date du 9 mars 2023, Monsieur [B] [D] s'est porté caution solidaire de Monsieur [Z] [K] des obligations résultant dudit bail.

La société NCI a fait délivrer le 11 août 2025 à Monsieur [Z] [K] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, la somme principale de 14.850 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 5 août 2025 et de justifier de l'assurance locative obligatoire.

Selon acte séparé de commissaire de justice du 26 août 2025, ledit commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [B] [D] caution solidaire.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, la société NCI a fait assigner Monsieur [Z] [K] et Monsieur [B] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse à l'audience du 1er décembre 2025 afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

A titre principal :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance des risques locatifs et impayés de loyers et charges ;
- ordonner en conséquence l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, sans délai, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, Monsieur [Z] [K] et Monsieur [B] [D] au paiement de la somme de 15.043,02 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 5 août 2025 ;
- dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse , l'indice de base étant le premier indice paru à la date du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire :

- constater le non-respect des obligations contractuelles de Monsieur [Z] [K] de paiement des loyers et charges et de justification de son assurance contre les risques locatifs ;
- prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement et de justification d'une assurance locative ;
- ordonner en conséquence l'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, sans délai, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, Monsieur [Z] [K] et Monsieur [B] [D] au paiement de la somme de 15.043,02 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 5 août 2025 ;
- dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse , l'indice de base étant le premier indice paru à la date du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

- condamner solidairement, ou à tout le moins in solidum, Monsieur [Z] [K] et Monsieur [B] [D] au paiement de la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 1er décembre 2025.

En demande, la société NCI, représentée par son conseil, réitère ses demandes telles que formées par son acte introductif d'instance, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 19.093 euros, terme de novembre 2025 inclus, aucun paiement des loyers et charges n'étant intervenu depuis avril 2024.

En défense, Monsieur [Z] [K], comparaissant personnellement, a déclaré avoir justifié de l'assurance locative du logement donné à bail la première année d'occupation des lieux et reconnaît ne pas avoir souscrit d'assurance contre les risques locatifs par la suite. Le défendeur entend faire valoir qu'il a par ailleurs connu une situation personnelle et financière difficile, déclarant sans en justifier avoir effectuer au jour de l'audience un virement de 2.500 euros.

Assigné à comparaître par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025 remis selon la procédure de recherches infructueuses de l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [B] [D] n'a pas comparu, ni ne s'est fait représenter à l'audience du 1er décembre 2025.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 2 février 2026.

Selon avis adressé par le greffe aux parties le 2 février 2026, le juge a ordonné par simple mention au dossier la réouverture des débats à l'audience du 4 mai 2026 aux fins de recueillir les observations des parties quant à la validité de l'acte de cautionnement de Monsieur [B] [D] à défaut de mention manuscrite de son engagement reproduisant l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 2297 du code civil, prescrit à peine de nullité.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026.

En demande, la société NCI, représentée par son conseil, réitère ses demandes telles que formées par son acte introductif d'instance, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 25.650 euros, terme d'avril 2026 inclus, selon décompte du 22 avril 2026 versé aux débats.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que le commandement de payer est demeuré infructueux, aucun paiement des loyers et charges n'étant intervenu depuis avril 2024, la dette étant en augmentation constante.

La société NCI indique par ailleurs s'en rapporter, n'ayant pas d'observation concernant la régularité du cautionnement donné par Monsieur [B] [D].

En défense, Monsieur [Z] [K] et Monsieur [B] [D] n'ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter à l'audience du 4 mai 2026.

La présidente verse aux débats le diagnostic social et financier établi le 17 novembre 2025 par le département du Val d'Oise aux termes duquel le défendeur est célibataire, réside seul au logement donné à bail et ne dispose d'aucun revenu à la suite d'une perte d'emploi.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l'article 474 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l'absence des défendeurs qui ne sont pas venus soutenir leurs prétentions à l'audience, le Tribunal peut en application de l'article 472 du Code de procédure civile, statuer sur les seuls éléments produits par l'autre partie et faire droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture du Val d'Oise le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 1er décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société NCI justifie avoir saisie la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 13 août 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le demande de résiliation du bail est donc recevable.

2. Sur la validité du cautionnement de Monsieur [B] [D]

Il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé en date du 9 mars 2023, Monsieur [B] [D] s'est porté caution solidaire du respect par Monsieur [Z] [K] des obligations résultant du bail consenti par la société NCI.

Force est toutefois de constater que la signature de l'acte de caution susmentionné n'est pas assortie de la reproduction manuscrite de son engagement, l'article 2297 du code civil disposant qu'à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.

Il résulte de ce qui précède que l'acte de cautionnement de Monsieur [B] [D] est en l'état irrégulier et ne peut être en conséquence lui être valablement opposé par la société NCI en garantie des impayés de loyers et charges.

Il conviendra en conséquence de constater la nullité dudit acte de cautionnement et de débouter la société NCI de ses demandes de condamnations solidaires de Monsieur [B] [D] telles que formées par son acte introductif d'instance.

3. Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d'assurance locative

L'article 7 g) de la loi d'ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour le compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

En l'espèce, le demandeur produit le contrat conclu avec le défendeur qui prévoit qu'à défaut pour le preneur de justifier de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux.

Il est établi que le commandement délivré le 11 août 2025 reproduit les dispositions légales et contractuelles applicables, le défendeur ne justifiant pas avoir contracté une assurance locative obligatoire dans le mois suivant ledit commandement, le bailleur ne rapportant pas plus la preuve avoir souscrit ladite assurance pour le compte de son preneur après mise en demeure non suivie d'effet selon les dispositions légales rappelées ci-avant.

La condition d'acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail pour défaut d'assurance locative à la date du 12 septembre 2025.

4. Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges

L'article 24 de la loi d'ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024, la Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Le demandeur produit en l'espèce le contrat de location en date du 9 mars 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, délai plus favorable au preneur, qu'il conviendra donc en l'état de retenir.

Il ressort du décompte en date du 22 avril 2026 versé aux débats que Monsieur [Z] [K] n'a pas réglé la dette locative réclamée à hauteur de 14.850 euros en principal dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à étude le 11 août 2025.

Il y a lieu dès lors de relever que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 octobre 2025, et de constater en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter du 12 octobre 2025.

5. Sur la demande d'expulsion

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient, à défaut de libération volontaire des lieux, d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, le demandeur ne justifiant pas de l'urgence à déroger aux modalités fixées par la loi verra sa demande d'expulsion sans délai rejetée sur ce chef.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

6. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société NCI produit un décompte actualisé au 22 avril 2026 laissant apparaître que le locataire reste devoir la somme de 25.650 euros, échéance d'avril 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.

La majoration de l'arriéré locatif entre la date de l'assignation et celle de l'audience résulte du seul calcul des indemnités d'occupation qui étaient déterminables dans les termes de l'acte introductif d'instance, l'actualisation de la demande est donc recevable même en l'absence de comparution du défendeur.

Il convient par ailleurs de constater que la dette est en augmentation constante, le défendeur ne justifiant d'aucun paiement des loyers et charges du logement donné à bail depuis avril 2024, l'absence de comparution de ce dernier ne permettant pas en l'état à la juridiction d'apprécier sa situation personnelle et financière, le diagnostic social versé aux débats faisant apparaître une absence de revenu.

Monsieur [Z] [K], qui ne justifie pas s'être libéré de sa dette, sera donc condamné à payer au bailleur la somme de 25.650 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme d'avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

7. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il se trouve privé de la jouissance de son bien - un tel maintien dans les lieux constituant une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l'appréciation souveraine du juge.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Celle-ci étant partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu'au terme d'avril 2026 inclus, il conviendra de condamner le défendeur au paiement de l'indemnité d'occupation définie ci-avant à compter du 1er mai 2026 et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l'objet d'une régularisation.

Les demandes principales du bailleur étant recevables et bien fondées, il conviendra en conséquence de ne pas se prononcer sur les demandes formées à titre subsidiaire aux termes de l'acte introductif d'instance.

8. Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [K], qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer du 11 août 2025.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, Monsieur [Z] [K] sera condamné à verser à la société NCI une somme qu'il convient de fixer à 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS