TJ 95500, 6 juill. 2026, RG 25/00834

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00834 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O2U5

MINUTE N° : 1218

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT
c/
[B] [O] [K]

Copie certifiée conforme
le :

à :
- Mme [O] [K]
- Le Préfet
- Dossier

Copie exécutoire délivrée
le :

à :
- Maître CHAUMANET

COUR D’APPEL DE [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE
[Adresse 1]
[Localité 3]

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Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 06 JUILLET 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Pontoise déléguée au Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée d'Alban PEREIRA, Geffier, lors des débats ; et de Régine BRIGITTE, Greffière, lors de la mise à disposition ;

Après débats à l’audience publique du 04 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET

Madame [B] [O] [K]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Comparante en personne

DÉFENDERESSE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 1999, la société [Adresse 4], bailleur, a donné en location à Madame [O] [B], preneur, un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel en principal de 2.363,40 francs, payable à terme échu.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers et charges, l'Office Public de l'Habitat du département du VAL D'OISE dénommé VAL D'OISE HABITAT venant aux droits du bailleur a fait délivrer le 16 avril 2025 à Madame [O] [K] [B] une sommation de payer portant sur la somme en principal de 2.072,12 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 septembre 2025, VAL D'OISE HABITAT a assigné Madame [O] [K] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de GONESSE à l'audience du 4 mai 2026, aux fins de voir :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

- ordonner l'expulsion immédiate de la défenderesse et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;

- autoriser la séquestration des biens laissés dans les lieux sur place ou dans un garde-meubles au choix du bailleur aux frais risques et périls de qui il appartiendra ;

- condamner solidairement Madame [O] [K] [B] à lui payer la somme de 6.431 euros au titre de l'arriéré locatif, à parfaire des loyers dus jusqu'à la résiliation du bail ;

- condamner solidairement la défenderesse à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer du bail résilié jusqu'à complète libération des lieux.

- condamner solidairement Madame [O] [K] [B] à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026.

En demande, VAL D'OISE HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées par son acte introductif d'instance en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 8.663,80 euros arrêtée au 13 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, selon décompte du 23 avril 2026 versé aux débats, précisant qu'un supplément de loyer solidarité de 3.879,94 euros comptabilisé le 31 janvier 2026 a fait l'objet d'une régularisation et que le bailleur est par ailleurs bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 470,76 euros d'enlèvement d'encombrants, la défenderesse ayant sans autorisation aménagé un potager dans les parties communes de l'immeuble.

Au soutien de ses prétentions principales, le bailleur entend faire valoir que la défenderesse a gravement manqué à son obligation de paiement des loyers et charges, la sommation de payer étant restée infructueuse. Il s'oppose enfin à l'octroi de délai de la dette locative et au maintien dans les lieux, bien que le paiement des loyers courants ait repris avant l'audience, selon les modalités proposées par la défenderesse.

En défense, Madame [O] [K] [B], comparaissant personnellement, a reconnu le montant de la dette et s'est opposée aux demandes formées par le bailleur de résiliation du bail, sollicitant l'octroi de délai de paiement, afin de se libérer de l'arriéré locatif restant dû et se maintenir dans les lieux. La défenderesse déclare être en capacité de verser la somme mensuelle de 200 euros au surplus des loyers courants.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement sera contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

A titre liminaire, il convient de constater que la demande de condamnation solidaire du bailleur est en l'espèce mal fondée, et sera rejetée sur ce chef, la défenderesse étant seule bénéficiaire du droit au bail objet des présentes.

Sur la recevabilité

Selon les termes de l'article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.
Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture du Val d'Oise le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 4 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, VAL D'OISE HABITAT justifie avoir saisie la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 3 juin 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le demande de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

La résiliation d'un bail peut être sollicitée par le preneur ou le bailleur, selon les modalités prévues par la loi du 6 juillet 1989 et sur le fondement des dispositions de l'article 1224 du Code civil qui énonce que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En application de l'article 1227 du Code civil, la résolution peut, en tout hypothèse, être demandée en justice. Selon l'article 1229 du Code civil la résolution est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat.

Force est de relever en l'espèce que le contrat de location en date du 27 juillet 1999 produit par le bailleur, s'il précise qu'une clause résolutoire est définie aux conditions particulières, n'en justifie pas. L'existence d'une éventuelle résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement des loyers et charges n'est donc pas rapportée en l'espèce et il conviendra en conséquence de se prononcer sur la demande de résiliation judiciaire du bail telle que formée par le demandeur.

Il résulte du décompte locatif versé aux débats que des loyers et charges appelés ont été partiellement et irrégulièrement réglés à compter de juin 2024, et que la sommation de payer délivrée le 16 avril 2025 sollicitant le paiement de la somme de 2.072,12 euros terme de février 2025 inclus est restée infructueuse.

Le défaut de paiement des loyers et charges constituant une inexécution suffisamment grave des obligations principales du preneur, il convient de prononcer la résiliation du bail consenti à compter du présent jugement.

Le maintien dans les lieux de la défenderesse en dépit de la résiliation du bail d'habitation crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer prévu par le contrat de location du logement majoré des charges et taxes habituelles, et ce jusqu'à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l'objet d'une régularisation.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, VAL D'OISE HABITAT produit un décompte actualisé au 23 avril 2026 laissant apparaître que la locataire reste devoir la somme de 8.663,80 euros, terme de mars 2026 inclus, comprenant le coût d'enlèvement des encombrants de 470,76 euros comptabilisé en février 2026 le bailleur justifiant d'une mise en demeure préalable en date du 9 octobre 2025 avec rappel du règlement intérieur, ce que la défenderesse n'a au demeurant pas contesté.

Le bailleur justifie d'une régularisation à hauteur de 3.116,48 euros du surloyer de 3.879,94 euros comptabilisé le 31 janvier 2026 ayant en outre fait l'objet d'un rejet de paiement. Il conviendra toutefois d'expurger dudit décompte le montant de 788,46 euros, comprenant les frais à hauteur de 25 euros et le différentiel des deux suppléments susmentionnés à hauteur de 763,46 euros, le bailleur ne justifiant pas de l'envoi de la mise en demeure prévue par l'article L.441-9 du Code de la construction par lettre recommandée, portant l'arriéré locatif valablement opposable en l'état à la défenderesse à la somme de 7.875,34 euros.

La défenderesse, qui ne justifie pas s'être libérée de sa dette, sera ainsi condamnée à payer au bailleur la somme de 7.875,34 euros au titre des loyers et charges dus au 13 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les effets de la résiliation judiciaire du bail peuvent être suspendus dans les mêmes conditions.

Il convient de constater que la défenderesse a repris le paiement des loyers courants avant l'audience et effectué des paiements supplémentaires conséquents, la situation personnelle et financière du preneur apparaissant en conséquence compatible avec l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets du prononcé de la résiliation du bail afin de poursuivre les efforts d'apurement engagés et permettre le maintien dans les lieux.

La défenderesse sera donc autorisée à se libérer de sa dette en 35 mensualités de 225 euros et une 36ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, en sus du paiement du loyer courant selon les modalités visées au dispositif.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la résiliation sera réputée ne jamais avoir été prononcée.

En revanche et à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, la résiliation reprenant pleinement ses effets.

En ce cas, la défenderesse étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail et à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef pourra donc être mise en œuvre selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

De plus, l'indemnité d'occupation provisionnelle telle que définie ci-avant due par la défenderesse s'appliquera pleinement jusqu'à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [K] [B], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 16 avril 2025.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Eu égard à la situation respective des parties, il convient en l'espèce de dire n'y avoir lieu à condamnation. La demande de [Localité 1] HABITAT sera en conséquence rejetée sur ce chef.

Il est rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS