TJ 95500, 6 juill. 2026, RG 25/00836

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00836 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O2VB

MINUTE N° : 1219

S.A. VAL D [Localité 1] HABITAT
c/
[W] [K]

Copie certifiée conforme
le :

à :
- Le Préfet
- Dossier

Copie exécutoire délivrée
le :

à :
- Me CHAUMANET

COUR D’APPEL DE [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE
[Adresse 1]
[Localité 3]

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Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 06 JUILLET 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Pontoise déléguée au Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée d'Alban PEREIRA, Geffier, lors des débats ; et de Régine BRIGITTE, Greffière, lors de la mise à disposition ;

Après débats à l’audience publique du 04 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.A. VAL D [Localité 1] HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEMANDERESSE

ET

Madame [W] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Non comparante

DÉFENDERESSE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 2019, l'Office Public de l'Habitat du département du Val d'Oise dénommé VAL D'OISE HABITAT, bailleur, a donné en location à Madame [W] [K], preneur, un logement situé [Adresse 5], à [Localité 6].

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers et charges, VAL D'OISE HABITAT a fait délivrer le 18 juin 2025 à Madame [W] [K] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, portant sur la somme en principal de 1.653,11 euros, et de justifier de l'assurance locative.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 septembre 2025, VAL D'OISE HABITAT a assigné Madame [W] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de GONESSE à l'audience du 4 mai 2026, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater à titre principal l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, et prononcer sa résiliation ;

- autoriser l'expulsion de Madame [W] [K] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;

- dire que les meubles laissés dans les lieux seront traités selon les dispositions des articles R.411-1 à R.442-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner Madame [W] [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux, ;

- condamner Madame [W] [K] à lui payer la somme de 2.712,67 euros au titre de l'arriéré locatif, à parfaire de l'arriéré dû au jour de l'audience ;

- condamner Madame [W] [K] à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026.

En demande, VAL D'OISE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées par son acte introductif d'instance en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 458,43 euros arrêtée au 30 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, selon décompte versé aux débats.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur entend faire valoir que le commandement de payer est resté infructueux. Toutefois, le paiement du loyer courant ayant repris avant l'audience, il déclare ne pas s'opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement.

En défense, bien que régulièrement assignée à comparaître par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025 remis à étude, Madame [W] [K], n'a pas comparu, n'a pas fait valoir de motif d'indisponibilité, ni ne s'est fait représenter à l'audience du 4 mai 2026.

Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En l'absence de la défenderesse qui n'est pas venue soutenir ses prétentions à l'audience, le Tribunal peut en application de l'article 472 du Code de procédure civile, statuer sur les seuls éléments produits par l'autre partie et faire droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture du Val d'Oise le 22 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 4 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, VAL D'OISE HABITAT justifie avoir saisie la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 20 juin 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 19 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le demande de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi d'ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024, la Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, le bailleur produit le contrat de location en date du 2 décembre 2019 qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le commandement de payer délivré le 18 juin 2025 reprenant les conditions contractuelles susmentionnées.

Il ressort du décompte versé aux débats que la défenderesse n'a pas réglé sa dette locative réclamée à hauteur de 1.653,11 euros en principal dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer. Il y a lieu dès lors de relever que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 août 2025, et de constater en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter du 19 août 2025.

Il convient par ailleurs de fixer une indemnité d'occupation mensuelle due par la défenderesse à compter de la résiliation du bail, égale au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l'objet d'une régularisation.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, VAL D'OISE HABITAT produit un décompte actualisé au 30 mars 2026 laissant apparaître que la locataire reste devoir la somme de 458,43 euros, terme de mars 2026 inclus, inférieure au montant sollicité par son acte introductif d'instance, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.

La défenderesse, qui ne justifie pas s'être libérée de sa dette, sera ainsi condamnée à payer au bailleur la somme de 458,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

Sur l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats que la défenderesse a régulièrement repris le paiement du loyer courant avant l'audience, la dette locative étant en diminution constante, le bailleur n'étant au demeurant pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail afin de permettre le maintien dans les lieux.

Il conviendra donc d'autoriser la défenderesse à se libérer de sa dette en 4 mensualités de 100 euros et une 5ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, en sus du paiement du loyer courant, selon les modalités fixées au dispositif.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué. En revanche, à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, la clause résolutoire reprenant pleinement ses effets.

En ce cas, la défenderesse étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail et à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef pourra donc être mise en œuvre selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

De plus, l'indemnité d'occupation provisionnelle telle que définie ci-avant due par la défenderesse s'appliquera pleinement jusqu'à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [K], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 juin 2025.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Eu égard à la situation respective des parties, il convient en l'espèce de dire n'y avoir lieu à condamnation. La demande de VAL D'[Localité 1] HABITAT sera en conséquence rejetée sur ce chef.

Il est rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS