TJ 95500, 11 juin 2026, RG 25/00349

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00349 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OUZJ

MINUTE N° :

S.D.C. [Localité 1] EXUPERY
c/
[P] [X] [D] [J]

Copie certifiée conforme
le :

au : dossier

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître ADANI

COUR D’APPEL DE [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE
[Adresse 1]
[Localité 3]

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Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 11 JUIN 2026 ;

Sous la Présidence de Sarah MALOUCHE, Juge des contentieux de la protection, Juge du Tribunal Judiciaire de Pontoise chargée du service du Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée de Nathalie ASSOR, Cadre Greffière ;

Après débats à l’audience publique du 04 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.D.C. DE LA [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA LVM
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocat au barreau de VAL D'OISE,

DEMANDEUR

ET

Monsieur [P] [X] [D] [J]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Non-comparant, ni représenté

DÉFENDEUR

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [P] [X] [D] [J] est propriétaire de locaux formant les lots n°52, et n°105 de la résidence “[Localité 1] [Adresse 5]” située [Adresse 6] à [Localité 6], organisée sous le régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [P] [X] [D] [J] devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer sa condamnation au paiement des sommes de :
4.800,82 euros en principal, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025, date de la sommation de payer, au jour du parfait paiement,1 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût de l’inscription d’hypothèque et le coût de la sommation de payer.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] expose que Monsieur [P] [X] [D] [J] n’a pas réglé les charges afférentes à sa propriété immobilière, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables produits, et qu’il lui a, en s'abstenant de régler les charges et appels de travaux lui incombant, causé un préjudice direct, ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l'audience du 4 juin 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.. Il expose qu’il s’agit de la seconde procédure diligentée à l’encontre du défendeur pour défaut de paiement de ses charges.

Bien que régulièrement cité à étude de commissaire de justice, Monsieur [P] [X] [D] [J] n’est pas comparant ni représenté.

La présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux termes de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement :

Sur les charges de copropriété impayées :
En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la même loi. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

La non comparution du défendeur rend irrecevable la modification à l'audience des prétentions initiales qui ne lui ont pas été notifiées précédemment, et ce afin que soit respecté le principe de la contradiction.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la propriété de Monsieur [P] [X] [D] [J] sur le bien litigieux est établie, par la production d'un extrait de matrice cadastrale.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] produit les appels de fonds au titre des charges et travaux, les relevés individuels de charges, les procès-verbaux des assemblées générales des 10 mai 2023 et 10 octobre 2024, ainsi que le décompte de la créance arrêté au 15 février 2024.

Il ressort de ces éléments que les budgets prévisionnels, comptes et travaux divers pour la période concernée par la créance invoquée ont été régulièrement approuvés.

Il ressort par ailleurs des appels de fonds et du décompte de créance produits que Monsieur [P] [X] [D] [J] restait devoir au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], à la date du 12 mai 2025, une somme de 4.372,01 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2024 et le 6 mai 2025, appel de provisions du second trimestre 2024 inclus.

Monsieur [P] [X] [D] [J], qui ne comparaît pas et n’apporte par conséquent aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, sera condamné au paiement de cette somme de 4.372,01 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2024 et le 6 mai 2025, appel de provisions du second trimestre 2024 inclus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance :
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Par “frais nécessaires” au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Au vu des pièces versées aux débats, et notamment du décompte de frais et du contrat de syndic, ces frais peuvent être évaluées à la somme de 128,81 euros, au paiement de laquelle Monsieur [P] [X] [D] [J] sera condamné.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’espèce, le défendeur a déjà fait l'objet d’une précédente procédure pour défaut de paiement de ses charges de copropriété ; il s’agit de la seconde procédure. La mauvaise foi dans le paiement des charges de copropriété apparaît dès lors établie, eu égard à la persistance dans les impayés de charges de copropriété en dépit de la condamnation.

Cette carence a ainsi causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [X] [D] [J], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Il apparaît par ailleurs équitable de condamner Monsieur [P] [X] [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :