TJ 95500, 6 juill. 2026, RG 26/00158

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00158 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PCJF

MINUTE N° : 1231

Société [Localité 1]
c/
[S] [T] épouse [H]

Copie certifiée conforme
le :

à :

- Mme [S] [H]
- Le Préfet
- Dossier

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

- EVODROIT

COUR D’APPEL DE [Localité 2]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE
[Adresse 1]
[Localité 3]

---

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 06 JUILLET 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Pontoise déléguée au Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée d'Alban PEREIRA, Geffier, lors des débats ; et de Régine BRIGITTE, Greffière, lors de la mise à disposition ;

Après débats à l’audience publique du 04 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

Société [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée la SCP EVODROIT, avocats au Barreau du Val d'Oise, avocats plaidant ;

DEMANDERESSE

ET

Madame [S] [T] épouse [H]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Comparante en personne

DÉFENDERESSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2022, la société [Localité 1], bailleur, a consenti à Madame [S] [H], preneur, un bail portant sur un logement n°31 situé [Adresse 5], à [Localité 6], moyennant un loyer brut mensuel en principal de 461,38 euros, majoré d'une provision de charges de 106,84 euros, payable à terme échu.

Par acte sous seing privé séparé, la société [Localité 1], bailleur, a par ailleurs consenti à Madame [S] [H], preneur, un bail portant sur un garage particulier n°8023 dépendant de l'immeuble précité, moyennant un loyer brut mensuel en principal de 60 euros, payable à terme échu.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers et charges, le bailleur a fait délivrer le 17 juillet 2025 à Madame [S] [H] née [T] un commandement de payer, visant la clause résolutoire desdits baux, portant sur la somme en principal de 2.270,76 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, la société [Localité 1] a fait assigner Madame [S] [H] à comparaitre devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de GONESSE à l'audience du 4 mai 2026 aux fins de voir :

- constater la résiliation des baux consentis à Madame [S] [H] par acquisition de la clause résolutoire ;

- déclarer en conséquence la défenderesse occupante sans droit ni titre des lieux ;

- ordonner l'expulsion de Madame [S] [H] ainsi que tous occupants de son chef du logement et du garage, avec au besoin l'assistance de la force publique ;

- condamner Madame [S] [H] au paiement de la somme de 2.895,04 euros représentant le montant de l'arriéré de loyers et charges, terme de septembre 2025, à parfaire des loyers et indemnités d'occupation mensuelle restant dus ;

- condamner Madame [S] [H] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Madame [S] [H] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer ;

- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026.

En demande, la société [Localité 1], dûment représentée, a actualisé sa demande de paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 2.837,05 euros expurgée des frais relevant des dépens, selon décompte locatif du 28 avril 2026, arrêté à la date du 8 avril 2026, versé aux débats, et reprend ses autres prétentions dans les termes de son acte introductif d'instance.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur expose que le commandement de payer les loyers du logement et du garage est resté infructueux. Toutefois, le paiement des loyers courants résiduels ayant repris avant l'audience, les droits APL et réduction de loyer solidarité étant maintenus, le bailleur déclare être favorable à l'octroi de délai de paiement de la dette restant due, suspensif des effets de la clause résolutoire des baux afin de permettre le maintien dans les lieux et poursuivre les efforts d'apurement d'ores et déjà engagés, au-delà du délai légal tenant compte de la situation personnelle du preneur, soit 43 mensualités, au surplus des loyers mensuels et charges.

En défense, Madame [S] [H], comparaissant personnellement, a reconnu le montant de l'arriéré locatif et sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire des baux afin de poursuivre les efforts d'apurement d'ores et déjà engagés et demeurer dans les lieux. La défenderesse déclare être en capacité de verser la somme mensuelle de 70 euros au surplus des loyers courants.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail du garage n°8023, l'expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation sans droit ni titre pour défaut de paiement des loyers et charges

Il ressort des articles 1103 et 1104 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public.

Selon l'article 1728 du Code civil le preneur est tenu de deux obligations principales, 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, le demandeur produit le contrat de location du garage n°8023 conclu avec la défenderesse le 20 février 2022 qui prévoit en son article 7 la résiliation de plein droit du bail cinq jours après mise en demeure restée infructueuse à défaut de paiement aux termes convenus du loyer et des charges.

Il est établi au vu des éléments produits, à savoir le décompte des sommes dues au 28 avril 2026 qui comprend un historique distinct des appels et paiements des loyers et charges dudit garage, que le bailleur a cessé d'appeler le paiement des loyers et charges après le terme de juin 2025 inclus.

Bien que les parties ne justifient pas d'un congé donné par le preneur, ni de la restitution des clefs dudit garage en juillet 2025, il conviendra de constater en l'espèce que le bailleur ne peut valablement soutenir une demande de constatation de la clause résolutoire du bail dudit garage dont les loyers ne sont plus appelés et verra en conséquence sa demande de résiliation en l'état rejetée sur ce chef.

Sur la recevabilité de la demande d'acquisition de la clause résolutoire du logement n°31 donné à bail

Selon les termes de l'article 24 IV de la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989, les II et III dudit article rappelés ci-dessous sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.
Conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 octobre 2025 via l'application EXPLOC, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 16 janvier 2026.

Selon les termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par voie dématérialisée via l'application EXPLOC enregistrée le 20 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 4 mai 2026.

La demande du bailleur est donc recevable.

Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail du logement n°31, l'expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation sans droit ni titre pour défaut de paiement des loyers et charges

L'article 24 de la loi d'ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon pourvoi n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024, la Cour de cassation a toutefois précisé que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des bail en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, le demandeur produit le contrat conclu le 20 février 2022 avec la défenderesse qui prévoit la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement deux mois après délivrance d'un commandement demeuré infructueux, le commandement de payer délivré le 17 juillet 2025 reprenant les dispositions contractuelles précitées.

Il est établi au vu des éléments versés aux débats, à savoir le décompte des sommes dues au 28 avril 2026 qui comprend un historique des appels et paiements des loyers et charges depuis l'échéance de septembre 2024, que le commandement de payer du 17 juillet 2025 est resté infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d'acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail du logement n°31 à compter du 18 septembre 2025.

La défenderesse étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail, il convient, à défaut de libération volontaire des lieux, d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Les dispositions des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution s'appliqueront pleinement s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

Le maintien dans les lieux de la défenderesse en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation due par le locataire équivalente au montant du loyer prévu par le contrat de location, augmenté des charges, et ce jusqu'à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l'objet d'une régularisation.

Sur la demande en paiement de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation du logement n°31

En vertu des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats un décompte en date du 28 avril 2026 qui établit l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 8 avril 2026, terme de mars 2026 inclus, à la somme de 2.837,05 euros, expurgée des frais de contentieux qui relèvent le cas échéant des dépens.

Madame [S] [H], qui ne justifie pas s'être libérée de sa dette, sera donc condamnée à payer au demandeur la somme de 2.837,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu de la nature partiellement indemnitaire de la créance conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités et dans le délai fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la défenderesse a repris le paiement du loyer courant résiduel du logement donné à bail et les parties sont convenus à l'audience d'un échéancier sur 43 mensualités, au-delà du délai légal susmentionné, tenant compte de la situation personnelle et financière dont la défenderesse a fait état. Il conviendra en conséquence d'accorder à Madame [S] [H] ces délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire afin de poursuivre les efforts entrepris d'apurement de la dette locative et se maintenir en l'état dans les lieux.

Madame [S] [H] sera donc autorisée à se libérer de sa dette en 42 mensualités de 67 euros et une 43ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, en sus du paiement du loyer courant selon les modalités visées au dispositif.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et les loyers courants régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.

En revanche et à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, la clause résolutoire reprenant pleinement ses effets.

En ce cas, la défenderesse étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail et à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef pourra donc être mise en œuvre selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

De plus, l'indemnité d'occupation provisionnelle telle que définie ci-avant due par la défenderesse s'appliquera pleinement jusqu'à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l'objet d'une régularisation.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l'engagement de l'instance lorsqu'ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci.

En l'espèce, la défenderesse qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer. Les frais de l'éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l'article L 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

L'équité commande en l'espèce de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, eu égard à la situation économique respective des parties ; dès lors, la société [Localité 1] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance introduites après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS