TJ 95500, 2 juin 2026, RG 26/00437

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00437 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PHL3

MINUTE N° : 26/00654

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : Défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 02 JUIN 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Q] [U]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [F] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 07 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,
EXPOSE DU LITIGE :

Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z] sont propriétaires du lot n°5 au sein d'un immeuble situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 janvier 2025 distribuée le 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 8] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son conseil, adressé à Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z] une mise en demeure de payer la somme de 6253,88 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z] devant le présent tribunal aux fins de : d'obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :
Condamner solidairement Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z] au paiement de la somme de 4266,64 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 décembre 2025, appel 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2025, date de la mise en demeure, Condamner solidairement Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z] au paiement de la somme de 2457,40 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Condamner solidairement Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z] au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, Ordonner la capitalisation des intérêts, Assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 30 euros par jour de retard courant sur une période de trois mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, Se réserver le droit de la liquider, Condamner Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision.
À l'audience du 7 avril 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Madame [Q] [U], Monsieur [T] [R] [Z] régulièrement assignés par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés..

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 30 mai 2024, 3 mars 2025 et 18 septembre 2025 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2025 et 2026, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 23 janvier 2026 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2025 et 2026, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4266,64 euros , au titre des charges de copropriété dues au 16 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2026, date de l'assignation, en l’absence d’interpellation suffisante par la mise en demeure, dont il n’est pas démontré qu’elle a touché chacun des deux copropriétaires.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 2457,40 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 8 mars 2024, facturée 39 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

En revanche, l’envoi des mises en demeure des 8 juin 2024, 18 décembre 2924, 10 décembre 2024 n’est pas démontré. En outre, l’envoi d’une nouvelle mise en demeure le 8 septembre 2024 n’apparaît pas nécessaire au recouvrement de la créance, une seule mise en demeure étant nécessaire. Il convient dès lors de rejeter les frais sollicités à ce titre.

En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 144 euros le 20 décembre 2024, et à hauteur de 144 euros le 22 novembre 2025, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « suivi projet » imputés à hauteur de 300 euros le 1er avril 2024, les frais de « suivi recouvrement » imputés à hauteur de 330 euros le 1er juillet 2024, de 270 euros le 14 octobre 2024, de 180 euros le 31 décembre 2024, de 832 euros le 31 mars 2025, de 23,40 euros le 30 juin 2025, de 39 euros le 9 septembre 2025, qui, outre qu’ils ne sont pas prévus par le contrat de syndic, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner solidairement Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il apparaît que Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z] ont déjà fait l'objet de condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements des 17 décembre 2021 et 4 juin 2024. Le comportement et la résistance des copropriétaires entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts .

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z] ont réalisé plusieurs paiements depuis le mois d’août 2025. La décision revêtue de l’exécution provisoire se suffit à elle-même pour contraindre les débiteurs à régler les sommes pour lesquelles ils sont condamnés. Il n’y a donc pas lieu à prononcer une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Madame [Q] [U] et Monsieur [T] [R] [Z] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS