TJ 95500, 24 juin 2026, RG 26/00444

DU 24 Juin 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00444 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PEYA

Code NAC : 30B
S.A.S. [U] [W]
C/
S.A.S. [C] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Anne-Sophie SAMAKÉ, juge

La GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.S. [U] [W], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 6, et Me Marc DUMON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

S.A.S. [C] [Y], dont le siège social est sis [Adresse 2]
non représentée

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Débats tenus à l’audience du 22 mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 24 Juin 2026
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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 29 mai 2024, la S.A.S. [U] [W] a consenti un bail commercial à la S.A.S. [C] [Y], portant sur des locaux (lot B7 R1) dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2] pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er juin 2024, moyennant un loyer annuel de base hors taxes et hors charges de 37.248 euros.
Le 06 octobre 2025, la S.A.S. [U] [W] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.S. [C] [Y], portant sur la somme de 60.188,20 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026, la S.A.S. [U] [W] a fait assigner en référé la S.A.S. [C] [Y] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial signé entre [U] [W] et la société [C] [Y] le 29 mai 2024,En conséquence,
CONSTATER que le bail commercial signé le 29 mai 2024 s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 25 novembre 2025 ; ORDONNER l’expulsion de la société [C] [Y] des locaux objets du bail ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des lieux loués situés [Adresse 4], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfaitement délaissement ;ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société [C] [Y] qui disposera d’un délai de quinze jours pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;CONDAMNER par provision la société [C] [Y] à payer à [U] [W] les sommes provisionnelles suivantes : 63.085,36 € HT et hors charges au titre des loyers impayés à ce jour 5.190,58 € au titre des charges impayées ;CONDAMNER [C] [Y] à payer à [U] [W] la somme de 103,47€ HT et hors charges par jour à compter du 26 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux objets du bail du 29 mai 2024, à titre d’indemnité d’occupation ;CONDAMNER [C] [Y] à payer à [U] [W] à payer toutes les charges au jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;En tout état de cause,
CONDAMNER [C] [Y] à payer à [U] [W] la somme provisionnelle de 2.000 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER [C] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer délivré le 26 octobre 2026.
L’assignation a été dénoncée au créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2025 à laquelle la S.A.S. [C] [Y], citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.A.S. [U] [W] a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 29 mai 2024 contient une clause résolutoire (article 22) qui stipule en substance qu’à défaut par le preneur de payer à son échéance exacte un seul terme de loyer, partiellement ou en totalité, révisé ou non et/ou, de payer à leur échéance exacte, partiellement ou en totalité les accessoires du loyer, les charges, le montant de la clause pénale, (…), le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure d’exécuter ou une sommation de payer demeurée sans effet même partiellement pendant ce délai et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 06 octobre 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 06 novembre 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ».

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et le demandeur bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [C] [Y] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La bailleresse sollicite la condamnation de la S.A.S. [C] [Y] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :
63.085,36 € HT et hors charges au titre des loyers impayés (soit 60.188,20 € + 2.897,16 euros de loyer HC proratisé sur 28 jours ) ;5.190,58 € au titre des charges impayées (doit 4.816€ de charges pour l’année 2025 et 374,58 € de charges proratisées sur 28 jours)
Il résulte du décompte visé dans le commandement de payer du 6 octobre 2026 une dette locative de 60.188,20 euros, représentant la reddition des charges 2024 ainsi que les échéances impayées du 1er au 4ème trimestre 2025.

De plus, selon la facture du 04 décembre 2025, l’échéance du 1er trimestre 2026 s’élève à 15.175,92 euros TTC soit :
-loyer HT 9.562,75 €
-appel provisions charges générales : 904,40 €
-appel provisions taxes locales : 1.756,15 €
-appel provisions charges ascenseur : 423,30 €

La demanderesse réalise un calcul proratisé sur 28 jours, qui ne correspondant pas à la date de l’assignation (26 février 2026), sur la base d’un loyer trimestriel de 9.312 euros (différent de celui mentionné sur la facture du 1er trimestre 2026) et un montant de charges locatives annuel de 4.816 euros (3.220 € de charges générales et 1.596 euros de charges ascenseur telles que prévu au bail). Or, il résulte des factures produites que les charges (générales et ascenseur) de l’année 2025 ont déjà été facturées à titre provisionnel.

Ainsi, le calcul de la bailleresse portant sur le montant proratisé du loyer et des charges sur 28 jours se heurte à plusieurs contestations sérieuses. De plus, il convient de souligner que le bail prévoit que le loyer est payable trimestriellement, à terme à échoir, de sorte que le loyer du 1er trimestre 2026 d’un montant de 15.175,92 était entièrement exigible depuis le 1er janvier 2026 et au jour de la délivrance de l’assignation le 26 février 2026, somme qui n’est toutefois pas demandée par la bailleresse.

Dans ces conditions, et au vu des pièces produites, l’obligation de la S.A.S. [C] [Y] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 60.188,20 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires, échéance du 4ème trimestre 2025 comprise et il convient de condamner la S.A.S. [C] [Y] par provision au paiement de cette somme.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. [C] [Y], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. [U] [W] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la S.A.S. [C] [Y] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS