TJ 95500, 23 juin 2026, RG 23/06418

PREMIERE CHAMBRE

23 Juin 2026

N° RG 23/06418 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NOYE

Code NAC : 72Z

Société [Adresse 1]

C/

S.C.I. SC SBV IMMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 23 juin 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 12 Mai 2026 devant Madame VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

--==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Société SACV [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Séverine GALLAS, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assistée par Me Isanbelle VAUTRIN BURG, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

S.C.I. SC SBV IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assistée de Me Bastien MATHIEU, avocat plaidant au barreau de PARIS

--==o0§0o==--

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société anonyme à capital variable des Bethunes (SACV des Bethunes) a été constituée le 22 juillet 1972, puis a fait l’objet d’une fusion par voie d’absorption par la SACV du [Localité 1] Galant le 30 juin 2005, avec une modification de sa dénomination sociale et de son mode d’administration. Elle est devenue une société anonyme à conseil d’administration coopérative à capital et personnel variable [Localité 2] (la société [Adresse 1]) le 25 septembre 2020.

Le 23 octobre 1975, l’établissement public d’aménagement de la ville nouvelle de [Localité 3] a cédé à la société générale d’industrialisation et de développement (CGID) un terrain situé à [Localité 4], constitué de parcelles cadastrées section AP numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], la vente étant consentie sous les conditions édictées par le cahier des charges de la zone d’activité de [Localité 4] annexé à l’acte de vente.

Par acte notarié du 27 juillet 1976, un état descriptif et un règlement de copropriété a été établi pour le même ensemble immobilier à usage industriel en cours d’édification sur les parcelles cadastrées section AP numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et 7 de la commune de [Localité 4].

Par acte authentique du 23 octobre 2014, la SCI SC SBV Immo (SBV) a fait l’acquisition de plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier, situé dans le même ensemble immobilier, dénommé la ZA [Adresse 5], au [Adresse 6] à Saint Ouen l’Aumône, et soumis au statut de la copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 octobre 2023, la Société [Adresse 1] a mis en demeure SBV d’adhérer à la SACV et de régler les factures correspondant à sa quote-part de fonctionnement des années 2019 à 2023 pour un montant total de 21 157,44 euros.

Par acte du 27 novembre 2023, la société [Adresse 1] a fait assigner SBV devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de la voir condamner au paiement de sa quote-part de fonctionnement.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 9 avril, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 12 mai et la décision a été mise en délibéré le 23 juin 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 31 mars 2026, la société [Adresse 1] demande au tribunal de :
-Condamner SBV à lui payer la somme de 28 238,16 euros au titre des quotes-parts de fonctionnement de 2019 à 2025, avec intérêts de retard calculés au taux de la BCE majoré de 10 points à compter de la date d’échéance de chaque facture ;
-Condamner SBV à lui payer la somme de 280 euros au titre de la pénalité de recouvrement ;
-Ordonner la capitalisation des intérêts ;
-Débouter SBV de ses demandes ;
-Condamner SBV aux dépens et au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

A l’appui de ses demandes, la société [Adresse 1] fait valoir qu’en vertu du cahier des charges adopté en août 1974 repris dans le règlement de copropriété publié au service de la publicité foncière le 27 juillet 1976, les acquéreurs successifs sont tenus d’adhérer à la SACV et de régler leur quote-part de fonctionnement. Elle soutient que l’absence d’adhésion de SBV ne la dispense pas de ses obligations, et qu’il lui appartient d’adhérer pour libérer sa part de capital et bénéficier de la qualité d’associé de la coopérative. Elle explique que les factures correspondent aux prestations des services communs-interentreprises.

Par conclusions du 25 mars 2026, SBV demande au tribunal de :
-Débouter la société [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;
-Condamner la société [Localité 2] aux dépens et au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Ecarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, SBV considère que le cahier des charges versé aux débats est daté du 20 juillet 1976 et non d’août 1974. Elle en conclut qu’il ne s’agit pas du cahier des charges annexé à l’acte de vente du 20 novembre 1975, la demanderesse ne justifiant pas dès lors de l’existence d’une stipulation pour autrui. Elle fait valoir qu’elle n’a jamais été informé d’une obligation d’adhérer à la SACV, aucune facture ne lui ayant été adressée pendant 9 ans. Elle soutient que la condition relative à l’application du cahier des charges annexé à l’acte de vente du 20 novembre 1975 n’a pas le caractère légal d’une prestation pour autrui, dans la mesure où il n’est pas retranscrit dans les actes de vente successifs et n’est pas opposable aux acquéreurs successifs. Elle fait valoir que la société [Adresse 1] ne justifie pas des prestations facturées, toutes émise en 2023 alors qu’elles portent sur un période allant jusqu’à 2019.

MOTIFS

1. Sur l’opposabilité du cahier des charges

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de cette loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En application de l’article 10 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 de cette loi la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, l’acte authentique de cession des lots à SBV en date du 23 octobre 2014 stipule :
-En page 11 que « l’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte sous seing privé en date du 26 mai 1976 (…) »,
-En page 14 « la vente a lieu sous réserve des conventions résultant du contrat de crédit-bail immobilier susvisé en exposé et sous les conditions suivantes que l’acquéreur s’oblige à exécuter, savoir :
A) Conditions résultant de la copropriété
La présente vente a lieu tout d’abord sous toutes les charges et conditions du règlement de copropriété (…) dont l’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance par la remise qui lui a été faite par le vendeur d’une copie desdits documents dès avant ce jour ».

Par ailleurs, le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier dans lequel se trouvent les lots acquis par SBV comporte les stipulations suivantes :
-« A la date d’août 1974 il a été établi par l’établissement public d’aménagement de la ville nouvelle de [Localité 3] un cahier des charges applicable à cette zone, lequel est ci-après littéralement transcrit et dont un exemplaire va demeure ci-joint et annexé après mention » (article VII page 8)
-« Le cahier des charges établi en date d’aout 1974, par l’établissement public d’aménagement de la ville nouvelle de [Localité 3], ainsi que qu’il a été dit ci-dessus chapitre VII stipule ce qui suit ci-après littéralement rapporté » (article XV, A) page 12).

Le cahier des charges ainsi annexé au règlement de copropriété a donc bien fait été communiqué à SBV préalablement à son acquisition des lots.

Par conséquent, dès lors que le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle à l’égard de l’ensemble des copropriétaires, comprend dans ses annexes l’intégralité du cahier des charges et qu’au terme de l’acte de vente, SVM a déclaré adhérer aux obligations résultant du règlement de copropriété et contracter sous les charges et conditions de ce règlement, le cahier des charges est nécessairement opposable à la défenderesse, qui est tenue de l’appliquer.

2. Sur les obligations découlant du cahier des charges

Le principe selon lequel la constitution des associations syndicales libres suppose le consentement unanime des associés, constaté par écrit., a été énoncé à l’article 5 de la loi du 21 juin 1865, et repris par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, qui a réformé le régime des associations syndicales.

Par ailleurs, l’article 3 du décret du 18 décembre 1927 prévoyait : « Si le consentement de chaque intéressé n’a pas été donné dans l’acte d’association, il peut résulter d’un acte spécial, authentique ou sous seing privé, et qui reste annexé à l’acte d’association ».

Il résulte de ces textes que, les associations syndicales libres naissent de la volonté unanime de leurs adhérents.

Il est constant que le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit, l’adhésion ultérieure de nouveaux membres à l’association étant possible dans les conditions énoncées aux statuts et moyennant un acte spécial, authentique ou sous seing privé.

Enfin, en application de l’article 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l’accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43 de cette ordonnance.
Les articles 8 et 60 de la même ordonnance prévoit les conditions et formalités requises pour la mise en conformité des ASL constituées antérieurement à ce texte.

En l’espèce le cahier des charges annexé au règlement de copropriété comporte les clauses suivantes :
« Préambule
Le présent cahier des charges fixe les règles et servitudes d’intérêt général, applicable au secteur PMI (2ème tranche) de la zone d’activités de [Localité 5] à [Localité 4], les obligations imposées à l’acquéreur de terrains et la nature des prestations fournies par le vendeur. Le cahier des charges comporte cinq parties : 1ère partie - Prescriptions générales d’ordre administratif et technique relatives à la zone d’activités (…) 3ème partie - Statuts de l’association syndicale des acquéreurs du secteur PME et de la zone d’activité de [Localité 4] à laquelle l’adhésion est obligatoire ».
« Cahier des charges
1. Prescriptions Générales (…)
Article 18 : Association syndicale
Les acquéreurs des lots rétrocédés sont tenus d’adhérer à l’association syndicale assumant la gestion des parties communes non englobées dans le domaine des collectivités publiques ainsi que leurs frais d’entretien, conformément aux stipulations de la 3ème partie du présent cahier des charges. Ils seront représentés à cette association par l’intermédiaire du syndic de la copropriété de l’ensemble des lots PMI. »
« 3. Statuts de l’association syndicale de la zone d’activités des [Localité 5].
Article 1 : Constitution de l’association syndicale – Une association syndicale sera constituée entre le Parc Moderne d’Industrie (PMI) et les autres propriétaires de lots de la zone d’activités [Localité 6] [Adresse 7] à [Localité 4], à l’exclusion des lots destinés aux espaces libres publics.
L‘adhésion à 1'Association Syndicale est obligatoire pour tous les intéressés ci-dessus définis. Elle résultera du seul fait de la signature de l'acte de vente et commencera à courir de ce même instant. Les acquéreurs de lots du secteur P.M.I. - 2ème tranche - seront regroupés dans une association syndicale propre concernant également les acquéreurs de lots du secteur P.M.E. 1ere tranche - ayant les mêmes caractéristiques que l'Association syndicale des acquéreurs de lots de la zone d'activités de [Localité 7] définies par les présents articles 1 à 20 de la troisième partie du cahier des charges.
Les membres de cette Association Syndicale seront considérés comme un acquéreur de la Zone d'Activités et désignés ci-après par les termes " l'acquéreur " »
« Article 14 : Attributions : le Syndic est l’agent officiel de l’Association syndicale : il assure notamment l’entretien des ouvrages communs, l’administration courante et la représentation de l’association syndicale en justice, ainsi que dans les actes juridiques en général. Il arrêt le budget d’exploitation qu’il présentera à l’approbation de l’Assemblée générale. »
« Article 17 : Recouvrement – Le Syndic ou le Trésorier s’il en existe un, recouvre les sommes dues à l’Association auprès de chacun de ses membres »

En acquérant les lots de l’ensemble immobilier de la ZA des [Localité 5], SBV qui en qualité de copropriétaire s’est nécessairement engagée à en respecter le règlement, c’est-à-dire les stipulations du cahier des charges de la [Adresse 8] et notamment des statuts de l'association syndicale libre (ASL), laquelle prévoit l’adhésion obligatoire et immédiate à l’ASL de tout nouvel acquéreur.

Il en résulte que SBV est en principe adhérente à l’ASL de la zone d’activité [Adresse 5], laquelle est, sous réserve d’une modification ultérieure de ses statuts qui n’est pas justifiée au dossier, représentée en justice par son syndic, ce dernier étant en outre en charge du recouvrement des charges de l’association.

Or, la société [Adresse 1] n’est manifestement pas l’ASL de la [Adresse 8], puisque ses statuts, modifiés par assemblée générale extraordinaire du 25 septembre 2020, dont l’article 1er stipule « il a été formé en date du 22 juillet 1972 à Saint Ouen l’Aumône (Val d’Oise) une société anonyme à capital variable, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Pontoise le 22 novembre 1972 sous le numéro B 300 2003 700. » L’article 2 prévoit par ailleurs que la coopérative a pour objet l’édification et l’exploitation de services communs inter-entreprises entre les différentes entreprises associées et de toutes celles qui se joindront ultérieurement à elles (…). Etant donné l’objet particulier de la coopérative, toute personne physique ou morale exerçant son activité à titre professionnel et/ou propriétaire de locaux et/ou bénéficiant d’une titre de jouissance de locaux dans les parcs d’activités du [Localité 1] Galant et des [Localité 5] à [Localité 4] doit devenir associé ».

Par ailleurs, elle ne démontre pas avoir agi pour le compte de l’ASL en qualité de syndic ou être subrogée dans les droits de cette dernière. Alors qu’elle invoque le cahier des charges de la ZA des [Localité 5] et l’adhésion obligatoire à l’ASL, la société [Localité 2] ne fournit donc aucune exploitation sur le lien juridique qui l’unit à l’ASL des Béthunes.

Elle ne justifie pas davantage des comptes annuels, des décisions d’approbation des comptes et du calcul de la contribution de chacun des associés aux charges de l’ASL.

En conséquence, elle ne justifie ni du principe, ni du montant de sa créance à l’égard de SBV, cette dernière n’ayant manifestement pas contracté avec la société [Adresse 1] pour la fourniture de prestations et n’étant liée qu’à l’égard de l’ASL, laquelle dispose, sous réserve de la mise en conformité et de l’accomplissement des formalités de publicité requises, de la capacité d’agir en justice pour le recouvrement de ses charges.

D’autre part et à titre surabondant, il convient de relever que l’obligation stipulée dans les statuts de la société [Localité 2] de devenir associé ne saurait reposer sur une déclaration unilatérale de ladite société, et n’est justifiée par aucun texte ou engagement contractuel.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société [Adresse 1] aux dépens.

L’article 700 du même code prévoit en outre que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il convient de condamner la société [Localité 2] à indemniser SBV à hauteur de 2 000 euros.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. En application de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la nature de l’affaire ne justifie pas d’écarter l’exécution provisoire, et la SCI SC SBV Immo sera déboutée de sa demande.

PAR CES MOTIFS