TJ 57463, 18 juin 2026, RG 25/00723

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 JUIN 2026

N° RG 25/00723 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LS6A

Minute JCP n° 26/482

PARTIE DEMANDERESSE A L'INJONCTION DE PAYER ET DEFENDERESSE A L'OPPOSTION A INJONCTION DE PAYER :

Société GALIAN ASSURANCES
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Laurent MULLER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A405 substitué par Me Fabienne CURINA, avocate au barreau de METZ

PARTIE DEFENDERESSE A L'INJONCTION DE PAYER ET DEMANDERESSE A L'OPPOSTION A INJONCTION DE PAYER :

Madame [X] [O]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 2]
Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l'audience publique du 07 mai 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à
- copie certifiée conforme délivrée le à Me Laurent MULLER par voie de case (+ pièces) et à Mme [X] [O] par LS
- seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 avril 2018, Mme [P] [R] représentée par la SARL ICR [Cadastre 1], exerçant sous l’enseigne [M] [A], a loué à Mme [X] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 435,77 € outre 140,00 € de provision pour charges.

Mme [X] [O] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été effectué le 5 juin 2023.

Par courrier du 8 février 2024, la SARL ICR 57, exerçant sous l’enseigne [M] [A], a indiqué à Mme [X] [O] avoir procédé aux régularisations annuelles des charges locatives pour les années 2020, 2021 et 2022.

La société GALIAN ASSURANCES, en sa qualité d’assureur garantie loyers impayés, a réglé à la bailleresse la somme de 3383,90 euros représentant un solde de charges locatives pour la période 2020 à 2022.

Par courrier recommandé daté du 21 mai 2024, revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », le cabinet ARC, mandaté par la société GALIAN ASSURANCES, a mis en demeure Mme [X] [O] d’avoir à payer cette somme de 3383,90 €.

La société GALIAN ASSURANCES a ensuite déposé une requête en injonction de payer auprès du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz portant sur la somme totale de 3273,35 euros, à laquelle il a été fait droit partiellement par ordonnance rendue le 5 août 2025, signifiée à Mme [X] [O] par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, remis à étude.

Par acte déposé au tribunal judiciaire le 25 septembre 2025, Mme [X] [O] a ensuite formé opposition à l’injonction de payer.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 5 février 2026 et renvoyée à deux reprises, jusqu’à l’audience du 7 mai 2026 à laquelle elle a été retenue et plaidée.

En demande, la société GALIAN ASSURANCES, représentée par son conseil qui s’est référé à ses conclusions écrites du 11 mars 2026, demande au juge de :
Condamner Mme [X] [O] à lui payer la somme de 2934,96 euros avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 21 mai 2024 ;
Condamner Mme [X] [O] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose que les sommes réclamées sont relatives à une régularisation de charges au titre des années 2020 à 2022, notifiée à la locataire le 8 février 2024. Sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir que le délai de prescription est de trois ans, et qu’il ne commence à courir qu’à compter de la régularisation, date à laquelle le bailleur a eu connaissance des sommes définitives dues au titre des charges récupérables.

En défense, Mme [X] [O] soulève à titre principal la prescription des charges locatives, et demande à titre subsidiaire des délais de paiement, indiquant pouvoir payer la somme de 80 euros par mois.

L’affaire est mise en délibéré au 18 juin 2026.

Par note en délibéré reçue au greffe le 19 mai 2026, la société GALIAN ASSURANCES, représentée par son conseil, ajoute à ses demandes initiales le rejet de la demande de délais de paiement.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer

Aux termes des articles 1412 et suivants du code de procédure civile, le débiteur peut s’opposer à l’ordonnance portant injonction de payer dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En application de ces textes, l’opposition régulièrement formée a pour effet de saisir le tribunal de la demande du créancier et de l’ensemble du litige.

En l’espèce, l’ordonnance portant injonction de payer rendue le 5 août 2025 a été signifiée à Mme [X] [O] par acte du 16 septembre 2025, qui n’a pas été délivré à personne.

La locataire a formé opposition par courrier déposé au tribunal le 25 septembre 2025, soit avant l’expiration du délai de recours, de sorte que l’opposition est recevable.

II - Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports de locatifs, toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Cet article ajoute que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

L'obligation du bailleur de procéder annuellement à une régularisation des charges n'est assortie d'aucune sanction, le bailleur pouvant en justifier à tout moment, notamment en cours d'instance, dans la limite de la prescription de 3 années.

En l’espèce, il a été procédé à la régularisation de charges au titre des années 2020 à 2022 par courrier adressé à Mme [X] [O] le 8 février 2024.

Il ne ressort pas des pièces versées aux débats que le délai de prescription ait été interrompu par un quelconque événement avant la signification de l’ordonnance d’injonction de payer intervenue le 16 septembre 2025.

A défaut d’élément permettant d’expliquer les raisons pour lesquelles la régularisation de charges au titre des années 2020 et 2021 n’est intervenue que le 8 février 2024, il doit être retenu qu’à la fin de chaque année civile, le bailleur était en mesure d’y procéder. Dès lors, le délai de prescription pour les charges de l’année 2020 a commencé à courir pour 3 ans à compter du 31 décembre 2020, soit jusqu’au 31 décembre 2023, et celui relatif aux charges de l’année 2021 a commencé à courir pour la même durée le 31 décembre 2021, soit jusqu’au 31 décembre 2024.

Dès lors, la signification de l’ordonnance d’injonction de payer intervenue le 16 septembre 2025 est tardive ainsi que le soutient la défenderesse, pour les charges des années 2020 et 2021.

En conséquence, les sommes relatives aux charges au titre de l’année 2020 et 2021 sont prescrites, la demande en paiement étant intervenue postérieurement au délai de prescription triennale.

En conséquence, la demande en paiement formulée par la société demanderesse au titre des charges 2020 et 2021 sera déclarée irrecevable.

La demande au titre de l’année 2022 est quant à elle recevable, dans la mesure où la signification de l’ordonnance d’injonction de payer est intervenue le 16 septembre 2025, avant l’expiration du délai de prescription triennal ayant commencé à courir le 31 décembre 2022.

III. Sur la demande en paiement au titre des charges de l’année 2022

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, il appartient à la société GALIAN ASSURANCES de justifier du montant qu’elle a versé au bailleur au titre des charges récupérables 2022 pour pouvoir prétendre à la condamnation de la défenderesse au remboursement des sommes ainsi payées. Or, la quittance subrogative versée aux débats fait apparaître un versement global de 3383,90 euros au titre du « solde des charges 2020 à 2022 », sans indication d’une répartition des montants dus pour chaque année. Alors que ce document fait référence à un décompte final arrêté au 8 avril 2024, ce dernier n’est pas produit.

Si Mme [X] [O] ne conteste pas n’avoir pas payé la régularisation des charges pour l’année 2022, encore faut-il que la juridiction soit en mesure de déterminer le montant dû à ce titre à la société GALIAN ASSURANCES.

Les deux courriers de régularisation de charges locatives transmis à Mme [X] [O] par l’agence immobilière [M] [A], tous deux datés du 8 février 2024, prêtent en outre à confusion. En effet, l’un fait apparaître un solde débiteur de 2932,70 euros, l’autre un solde créditeur en faveur de la locataire d’un montant de 1453,72 euros. A défaut d’explication et de tout élément permettant de s’assurer que la société demanderesse a versé la différence entre ces deux sommes au bailleur, la créance n’est pas certaine.

La demanderesse ne met ainsi pas la juridiction en mesure de déterminer le montant du solde de charges locatives au titre de l’année 2022 auquel Mme [X] [O] est tenue.

En conséquence, la demande en paiement à ce titre de la société GALIAN ASSURANCES ne pourra qu’être rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société GALIAN ASSURANCES succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

La société GALIAN ASSURANCES succombant à l’instance, sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS