TJ 57463, 19 juin 2026, RG 25/00674

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 JUIN 2026

N° RG 25/00674 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LWFF

Minute JCP n° 26/400

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. [M], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B410 substitué par Me Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [O] [X], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l'audience publique de référé du 07 mai 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me WAGNER (case)

- copie certifiée conforme délivrée le à Me WAGNER (case)

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 novembre 2024, [M] Office Public de l'Habitat devenu l'E.P.I.C. [M] a consenti à Mme [O] [X] un bail portant sur la location d'un appartement et d'un garage individuel situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 347,58 euros ainsi que 72,15 euros pour les charges

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, l'E.P.I.C. [M] a fait signifier à Mme [O] [X] le 08 septembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 553,58 euros.

Par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2025 remis à étude , l'E.P.I.C. [M] a fait assigner Mme [O] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion da la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

Aux termes de son assignation, l'E.P.I.C. [M] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Dire et juger l'E.P.I.C. [M] recevable et bien fondé en ses demandes ; Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de Mme [O] [X] et de tous occupants de son chef avec au besoin le recours à la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux ; La condamner à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 683,64 euros suivant décompte du 29 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;La condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision des charges locatives, qui sont seront dues à compter de la résiliation du bail, tout mois commencé étant dû en intégralité, jusqu'à la libération effective des lieux ; Autoriser l'E.P.I.C. [M] à entreposer les meubles dans un garde meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse, conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code de procédure civile d'exécution ;La condamner au paiement d'une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par la demandeur ; La condamner à payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la présente procédure ; Rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire de plein droit.
Au soutien de ses demandes, l'E.P.I.C. [M] précise que la locataire n'a pas régularisé l'arriéré de loyers et charges dans le délai de six semaines postérieurement à la délivrance du commandement de payer, et que la résistance de Mme [O] [X] est abusive causant un préjudice moral mais également financier au bailleur.

L'affaire a été appelée à l'audience du 07 mai 2026.

À l’audience, l’E.P.I.C. [M], représenté par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 779,79 euros et a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire, Mme [O] [X] ayant manifesté sa volonté de mettre en place un échéancier afin d’apurer sa dette locative.

En défense, Mme [O] [X], bien que régulièrement assignée n'était ni présente, ni représentée sans avoir fait connaitre les motifs de son absence.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et a été régulièrement mis dans le débat.

L'affaire était mise en délibéré au 19 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 08 septembre 2025, et par courriel réceptionné le 21 août 2025, la Caisse d'Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 07 novembre 2025 , conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L'assignation a été notifiée le 10 novembre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 07 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire:

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de six semaines pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 08 septembre 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 553,58 euros.

Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de cet acte.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 octobre 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

L'E.P.I.C. [M] produit un décompte actualisé au 05 mai 2026 aux termes duquel Mme [O] [X] lui doit, la somme de 779,79 euros.

Mme [O] [X] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à l'E.P.I.C. [M] cette somme de 779,79 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 553,58 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l'accord favorable à l’octroi de délais de paiement énoncé par l'E.P.I.C. [M] à l'audience, Mme [O] [X], sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Mme [O] [X] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement:

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Mme [O] [X] faisait l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, l’octroi de dommages et intérêts suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice certain et d’un lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [M] sollicite l’allocation de dommages et intérêts en soutenant que le non-paiement des loyers lui a causé un préjudice moral et financier. Néanmoins, il ne justifie par aucun élément de l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant de l’impayé locatif, lequel est déjà réparé par la condamnation au paiement de la dette locative.

Il convient dès lors de débouter l’E.P.I.C. [M] de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1240 du code civil.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [O] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Mme [O] [X] , tenue aux dépens, sera condamnée à payer à l'E.P.I.C. [M] la somme de 150 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS