TJ 57463, 6 juill. 2026, RG 25/00028

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE [Localité 1]
Juge de l'exécution
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00028 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LXYB

Minute n° 26/94

du 06 juillet 2026

section civile
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [V] [U] [F], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me David MARTIN, avocat au barreau de METZ,

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [L] [O] [Y], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Stéphanie GRIECI, avocat au barreau de METZ

Madame [M] [Z] épouse [Y], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Stéphanie GRIECI, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

JUGE : Véronique KRETZ

GREFFIER : Nadège BOUROLLEAU

DÉBATS :

À l'audience du 04 mai 2026
tenue publiquement

JUGEMENT :

mis à disposition au greffe,
rendu par décision contradictoire, en premier ressort
signé par Véronique KRETZ, vice-présidente, en charge des fonctions de juge de l'exécution au tribunal de proximité de Sarrebourg, assistée de Nadège BOUROLLEAU, greffier, n'ayant pas participé au délibéré.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance rendue sur requête le 17 juin 2025, le juge de l’exécution du tribunal de proximité de Sarrebourg a autorisé M. [L] [O] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] à pratiquer une saisie conservatoire à l’encontre de M. [V] [F], à hauteur de la somme de 266 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, M. [V] [F] a fait assigner M. [L] [O] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] devant le juge de l’exécution du tribunal de proximité de Sarrebourg aux fins de voir :

- à titre principal, ordonner la mainlevée de la mesure conservatoire autorisée par ordonnance du 17 juin 2025 ;

- à titre subsidiaire, ordonner la mainlevée de la mesure conservatoire autorisée par ordonnance du 17 juin 2025 et M. [L] [O] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] à pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires détenus par M. [V] [F] à hauteur de 3 300 euros ;

- condamner M. [L] [O] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] aux entiers frais et dépens ;

- condamner M. [L] [O] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 janvier 2026 et plaidée à l’audience du 4 mai 2026.

À l’audience, M. [V] [F], représenté par son conseil, s’est rapporté à ses conclusions écrites du 2 avril 2026, aux termes desquelles il reprend ses demandes introductives, sauf à solliciter, à titre subsidiaire, que les défendeurs soient autorisés à pratiquer une saisie conservatoire sur ses comptes bancaires à hauteur de 10 000 euros.

Au soutien de ses demandes, M. [V] [F] expose que la procédure d’ordonnance sur requête constitue une procédure dérogatoire au principe du contradictoire et doit être appréciée strictement, en particulier lorsque la créance alléguée procède de désordres de construction qui ne sont pas établis par une expertise judiciaire contradictoire.

Il soutient que, s’il a effectivement construit la maison vendue à M. [L] [O] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y], il n’est en revanche pas le constructeur de la cabane de jardin, celle-ci ayant été acquise avec le terrain en 2018, ainsi qu’il ressortirait de l’acte de vente mentionnant un terrain bâti d’un abri de jardin. Il en déduit que la clause limitative de responsabilité stipulée dans l’acte de vente doit recevoir application concernant cette cabane, nécessairement exclue selon lui du champ de la discussion.

Il conteste également la valeur probante des pièces produites au soutien de la requête ayant donné lieu à l’ordonnance du 17 juin 2025. Il fait valoir que les consorts [Y] se sont fondés sur un rapport d’expertise non daté faisant suite à une visite du 13 juillet 2024, sur un rapport d’intervention du 14 août 2024 et sur un constat de commissaire de justice du 9 décembre 2024, lesquels ne constituent pas, selon lui, des rapports d’expertise judiciaire contradictoires. Il soutient que les compétences des intervenants techniques ne sont pas vérifiables et que le rapport d’intervention de la société ARDF Est ne constate aucun écoulement d’eau, de sorte qu’il ne permettrait pas de caractériser les désordres allégués.

M. [V] [F] expose encore que le rapport établi par 2R Expertise, qui constitue selon lui la pièce principale des consorts [Y], serait entaché d’erreurs importantes. Il soutient notamment que la maison est bien équipée d’une VMC, ce qui ressortirait du constat de commissaire de justice produit par les défendeurs eux-mêmes, et qu’il existe bien un drainage, contrairement à ce qui est affirmé dans ce rapport. Il estime que l’absence de vérification de ces éléments démontre le caractère insuffisant et non fiable de l’analyse technique produite au soutien de la saisie conservatoire.

Il fait valoir qu’il a occupé la maison entre 2019 et 2023 et produit à cet égard des factures d’eau, d’électricité et de redevances d’ordures ménagères, ainsi qu’une attestation de son fils indiquant avoir habité dans la maison avec lui du 28 août 2019 au 15 juillet 2023. Il en déduit que les désordres d’humidité apparus postérieurement à la vente ne peuvent être imputés à un vice caché antérieur, mais s’expliquent par l’occupation très réduite, voire l’abandon, de la maison par les acquéreurs à compter de la fin de l’année 2024.

Il soutient que l’humidité constatée serait due à un défaut d’aération quotidienne, la maison se trouvant en dépression sous l’effet de la VMC en l’absence d’ouverture régulière des fenêtres. Il estime que la solution consisterait simplement à installer des grilles d’entrée d’air dans les pièces sèches, pour un coût d’environ 80 euros par pièce, soit un coût total maximal de 800 euros pour 10 pièces.

Il ajoute qu’il serait totalement disproportionné de garantir une créance de 266 000 euros correspondant au prix de vente intégral du bien, alors que le coût de reprise allégué serait, selon lui, inférieur à 1 000 euros. Il soutient qu’une action rédhibitoire a peu de chances d’être accueillie au fond pour un vice caché dont la reprise serait aussi limitée au regard d’un prix de vente de 266 000 euros.

Enfin, M. [V] [F] conteste l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement d’une éventuelle créance. Il indique être parfaitement solvable, dès lors qu’il est propriétaire d’une maison située à [Localité 1], acquise le 25 juillet 2023 pour un prix de 175000 euros au moyen d’une partie du prix de vente du bien litigieux. Il fait valoir que les consorts [Y] connaissaient cette adresse, à laquelle ils l’ont d’ailleurs fait assigner. Il conteste toute intention de quitter la France et relève que la procédure est en cours depuis près d’un an sans qu’il ait quitté le territoire national. Il estime que la saisie conservatoire à hauteur de 266000 euros porte une atteinte excessive à ses conditions d’existence, alors qu’il est âgé de 59 ans, qu’il a travaillé toute sa vie, qu’il perçoit actuellement l’allocation de solidarité spécifique et que les fonds saisis constituent le reliquat du prix de vente de la maison qu’il avait construite.

M. [L] [O] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y], représentés par leur conseil, se rapportent à leurs dernières conclusions écrites du 30 avril 2026, aux termes desquelles ils demandent au juge de l’exécution de :

- débouter M. [V] [F] de sa demande de mainlevée de la mesure conservatoire ;

- débouter M. [V] [F] de l’intégralité de ses demandes et prétentions ;

- condamner M. [V] [F] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [V] [F] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent avoir acquis, le 25 juillet 2023, une maison située [Adresse 5] à [Localité 3] auprès de M. [V] [F], vendeur particulier, mais également maître de l’ouvrage, maître d’œuvre personne physique et ouvrier constructeur du chantier de construction de la maison. Ils indiquent que la vente a été conclue moyennant le prix de 260 000 euros.

Ils soutiennent avoir découvert, dès l’hiver 2023, différents désordres, notamment de la moisissure dans la maison, des traces d’humidité, de l’eau stagnante dans le vide sanitaire, une humidité excessive, ainsi qu’une invasion de champignons de type mérule dans la cabane de jardin.

Ils exposent qu’un premier expert indépendant a constaté, le 12 juillet 2024, différents désordres affectant la maison, notamment l’absence de ventilation mécanique contrôlée, anomalie majeure dans une construction récente selon l’expert, l’isolation renforcée de la maison ne permettant pas à une ventilation naturelle d’assurer un air sain dans les différentes pièces.

Ils indiquent que les constatations techniques ont également mis en évidence des moisissures dans la cloison entre la salle de bain et la chambre, la stagnation des eaux de pluie dans le vide sanitaire, l’utilisation de bois recyclé dans les cloisons, ainsi que des moisissures sur le mur arrière de la maison, rendant nécessaires des interventions de nettoyage et de reprise des peintures. Ils ajoutent que ces désordres les ont contraints à modifier l’organisation des meubles afin de favoriser la ventilation, avec des conséquences esthétiques et sanitaires.

Ils soutiennent également que la cabane de jardin est affectée par des champignons de type mérule, constituant une menace sérieuse pour la durabilité de sa structure en bois et un risque de propagation vers les autres parties de la propriété, y compris la maison principale. Ils invoquent en outre un défaut de conception et d’implantation de la cabane, qui aurait été construite sans fondation ni structure de support appropriée, ce qui entraînerait une instabilité et un défaut de protection contre l’humidité du sol.

Ils font valoir qu’il n’existe aucune entrée d’air dans la maison permettant une réelle ventilation, les bouches de VMC situées uniquement dans la cuisine, les toilettes et la salle de bain étant, selon eux, inutiles au regard des défauts de construction observés et de l’isolation de la maison.

Ils exposent qu’une autre expertise diligentée par BPCE Assurances a conclu à l’existence de désordres provoqués par un défaut de construction imputable au maître de l’ouvrage, à savoir l’absence de drainage installé au moment de la construction, empêchant l’eau du terrain de s’évacuer, ainsi qu’une absence d’étanchéité du vide sanitaire.

Ils estiment que le bien immobilier présente des vices cachés et défauts de construction résultant de l’absence de drainage, d’une VMC efficiente, d’une étanchéité du vide sanitaire et d’une conception défectueuse de l’implantation de la cabane. Ils soutiennent que ces désordres ont eu d’importantes conséquences sur leur santé et celle de leurs deux enfants en bas âge, ceux-ci ayant souffert de problèmes infectieux respiratoires et ORL, dans un contexte anxiogène pour l’ensemble de la famille.

Ils font valoir s’être tournés vers leur vendeur pour obtenir des explications, mais indiquent que celui-ci aurait relativisé les désordres, avant d’adopter une attitude silencieuse confirmant, selon eux, sa mauvaise foi.

Ils soutiennent encore que M. [V] [F] aurait manifesté, sur son compte Facebook, son intention de quitter la France pour se rendre à l’étranger, en se plaignant notamment du contexte fiscal français. Ils ajoutent que M. [V] [F] n’a jamais souscrit d’assurance dommages-ouvrage ni d’assurance de responsabilité décennale, ce qui les priverait de toute prise en charge assurantielle des dommages subis.

Ils indiquent avoir sollicité, en parallèle, une expertise judiciaire actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Metz.

Ils estiment que les conditions de la saisie conservatoire étaient réunies, dès lors que leur créance paraît fondée en son principe et que son recouvrement est menacé. Ils soutiennent que les vices cachés existaient au moins en germe lors de la vente et ont été causés par les défauts de construction imputables à M. [V] [F], en sa qualité de maître de l’ouvrage, maître d’œuvre et constructeur de la maison.

Ils font valoir qu’en application des règles relatives aux garanties des constructeurs, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est réputée constructeur de l’ouvrage, de sorte que M. [V] [F] doit répondre non seulement de la garantie des vices cachés, mais également des garanties décennale et biennale. Ils soutiennent qu’un particulier ayant construit ou fait construire une maison pour l’habiter personnellement avant de la revendre dans le délai de dix ans peut être assimilé à un constructeur au sens des dispositions applicables.

Ils considèrent enfin qu’il est infondé de contester la validité des rapports produits, dont un constat de commissaire de justice, dès lors que ces pièces se rejoignent toutes, selon eux, sur l’existence et l’étendue des désordres affectant la maison.

La décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire

Aux termes de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Aux termes de l’article L. 512-1 du même code, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies.

Aux termes de l’article R. 512-1 du même code, il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

Il résulte de ces dispositions que la mesure conservatoire suppose la réunion de deux conditions cumulatives, tenant, d’une part, à l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe et, d’autre part, à l’existence de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Il n’appartient pas au juge de l’exécution de statuer sur le bien-fondé définitif de la créance invoquée, ni de trancher les responsabilités respectives des parties dans le litige immobilier qui les oppose. Il lui appartient seulement d’apprécier si, au vu des éléments versés aux débats, la créance alléguée présente une apparence suffisante de fondement et si son recouvrement apparaît menacé.

En l’espèce, il est constant que M. [L] [O] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] ont acquis auprès de M. [V] [F], le 25 juillet 2023, une maison située [Adresse 5] à [Localité 4], pour un prix de vente de 266 000 euros.

Les défendeurs exposent que M. [V] [F] n’était pas seulement vendeur particulier, mais également maître de l’ouvrage, maître d’œuvre personne physique et constructeur de l’immeuble vendu. Ils soutiennent que le bien est affecté de désordres importants, apparus dès l’hiver 2023, tenant notamment à la présence de moisissures, de traces d’humidité, d’eau stagnante dans le vide sanitaire, d’une humidité excessive, ainsi qu’à la présence de champignons de type mérule dans la cabane de jardin.

Ils produisent plusieurs éléments techniques, dont un rapport établi à la suite d’une visite du 12 juillet 2024, un rapport d’intervention en date du 14 août 2024 de l’agence nationale de la détection de fuite, une expertise de BPCE Assurances du 4 octobre 2024 et un constat de Me [W], commissaire de justice, du 9 décembre 2024. Ces pièces font état, notamment, d’une ventilation insuffisante ou inefficiente, d’une absence d’entrée d’air adaptée, d’une stagnation des eaux de pluie dans le vide sanitaire, d’une absence de drainage ou d’un drainage insuffisant, d’un défaut d’étanchéité du vide sanitaire, ainsi que de désordres affectant la cabane de jardin.

Si M. [V] [F] conteste la valeur probante de ces éléments, en soutenant qu’il ne s’agit pas d’une expertise judiciaire contradictoire et que certaines constatations seraient erronées, ces contestations relèvent du débat au fond et de l’expertise judiciaire sollicitée parallèlement devant le tribunal judiciaire de Metz. Elles ne suffisent pas, au stade de l’appréciation d’une mesure conservatoire, à priver les consorts [Y] de toute apparence de créance.

Au contraire, les éléments concordants versés aux débats permettent de retenir que les acquéreurs justifient d’une créance paraissant fondée en son principe, dès lors que les désordres invoqués sont susceptibles, s’ils étaient établis au fond, d’engager la responsabilité de M. [V] [F] en sa qualité de vendeur-constructeur, sur le fondement de la garantie des vices cachés ou des garanties légales attachées à la construction.

Il doit en outre être relevé que, dans l’hypothèse où l’action rédhibitoire engagée ou envisagée par les acquéreurs serait accueillie par le juge du fond, M. [V] [F] pourrait être tenu de restituer le prix de vente, soit la somme de 266 000 euros. La mesure conservatoire autorisée à hauteur de cette somme n’apparaît donc pas, en son principe, manifestement disproportionnée au regard de l’objet possible de la créance invoquée.

S’agissant des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement, il ressort des éléments du dossier que M. [V] [F] n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage ni d’assurance de responsabilité décennale susceptible de garantir les conséquences financières des désordres allégués. Cette absence d’assurance prive les acquéreurs d’une garantie utile et fait peser sur la seule solvabilité personnelle de M. [V] [F] la possibilité d’obtenir paiement des sommes qui pourraient leur être allouées.

Il résulte également des débats que M. [V] [F] perçoit actuellement l’allocation de solidarité spécifique. Ses ressources apparaissent ainsi particulièrement faibles au regard du montant de la créance susceptible d’être retenue au fond, laquelle pourrait atteindre le montant du prix de vente en cas d’accueil de l’action rédhibitoire.

Si M. [V] [F] justifie être propriétaire d’une maison située à [Localité 1] acquise au prix de 175 000 euros, cet élément ne suffit pas à écarter le risque pesant sur le recouvrement de la créance. En effet, la valeur de ce bien demeure inférieure au montant de la créance susceptible d’être retenue, et il n’est pas établi que ce patrimoine permettrait, à lui seul, de garantir utilement les droits des acquéreurs. Il n’est pas davantage justifié que ce bien soit libre de toute charge ou immédiatement mobilisable pour assurer l’exécution d’une éventuelle condamnation.

En outre, les consorts [Y] font état de publications de M. [V] [F] sur Facebook laissant entendre qu’il envisageait de quitter la France pour s’installer à l’étranger : « Vivement que je quitte bientôt ce pays de mouton ». Même si cet élément ne suffit pas, à lui seul, à caractériser une volonté certaine de se soustraire à ses obligations, il constitue, ajouté à l’absence d’assurance, à la faiblesse des ressources actuelles du demandeur et au montant important de la créance susceptible d’être retenue, une circonstance de nature à faire craindre une difficulté sérieuse de recouvrement.

Dans ces conditions, M. [L] [O] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] justifient à la fois d’une créance paraissant fondée en son principe et de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Il y a donc lieu de débouter M. [V] [F] de sa demande de mainlevée de la mesure conservatoire autorisée par ordonnance du 17 juin 2025.

Sur la demande subsidiaire de cantonnement de la mesure

M. [V] [F] sollicite, à titre subsidiaire, que la mesure conservatoire soit levée et que les consorts [Y] soient seulement autorisés à pratiquer une saisie conservatoire sur ses comptes bancaires à hauteur de 10 000 euros.

Toutefois, la créance alléguée par les consorts [Y] est susceptible, en cas d’accueil de leur action rédhibitoire, de porter sur la restitution du prix de vente, soit la somme de 266 000 euros.

Au regard de la nature des désordres invoqués, de leur possible gravité, de l’absence d’assurance souscrite par M. [V] [F], de ses faibles ressources actuelles et de l’incertitude entourant le recouvrement effectif d’une éventuelle condamnation, il n’y a pas lieu de cantonner la mesure conservatoire à la somme de 10 000 euros, laquelle serait manifestement insuffisante pour sauvegarder utilement les intérêts des acquéreurs dans l’attente de la décision à intervenir sur le fond.

La demande subsidiaire de M. [V] [F] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [F], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [L] [O] [Y] et Mme [R] [Z] épouse [Y] l’intégralité des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. M. [V] [F] sera condamné à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] [F] sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS