TJ 57463, 5 juin 2026, RG 25/00065

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2026

N° RG 25/00065 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFUK

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. MOSELIS
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Me Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [O] [E]
demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2025-003011 du 12/09/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentée par Me Thomas HELLENBRAND, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l'audience publique de référé du 16 avril 2026

Délivrance de copies :

- clause exécutoire délivrée le à Me WAGNER + pièces

- copie certifiée conforme délivrée le à Me HELLENBRAND + pièces

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 18 novembre 2021, l'EPIC MOSELIS a consenti à Madame [O] [M] [E] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 553,28 euros ainsi que 168,62 euros pour les charges, ainsi qu’un box souterrain sis à la même adresse pour un loyer de 36,32 euros par mois.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, l'EPIC MOSELIS a fait signifier à Madame [O] [M] [E] le 19 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3112,49 euros.

Par acte de commissaire de justice du 03 février 2025 remis à étude, l'EPIC MOSELIS a fait assigner Madame [O] [M] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 05 juin 2025 et a été successivement renvoyée jusqu'à l'audience du 15 janvier 2026 à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à l'EPIC MOSELIS de déposer ses conclusions responsives datées du 19 décembre 2025 et a renvoyé l'affaire à l'audience du 16 avril 2026.

L'affaire a été rappelée à l'audience du 16 avril 2026 à laquelle elle a été retenue.

Dans ses conclusions datées du 19 décembre 2025, déposées le 16 avril 2026, l'EPIC MOSELIS, représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de Madame [O] [E] sous astreinte de 10 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux ;Condamner Madame [O] [E] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 12131,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Madame [O] [E] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer ;Débouter Madame [O] [E] de toutes ses demandes ;Condamner Madame [O] [E] à payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [O] [E] aux dépens ;
Au soutien de ses demandes, l'EPIC MOSELIS précise que la locataire ne règle pas régulièrement les loyers et charges et qu'elle n'a pas régularisé sa situation postérieurement au commandement de payer. Elle s'oppose à la demande reconventionnelle de la locataire tendant à ce qu'il soit sursis à statuer sur sa demande, estimant que la dette locative est ancienne et qu'elle ne cesse de croître. Elle rappelle en outre que la locataire n'a fait aucun versement depuis juin 2024.

En défense, Madame [O] [M] [E] a constitué avocat.

Par conclusions reçues le 18 décembre 2025, Madame [O] [M] [E] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
- surseoir à statuer sur la demande de l'EPIC MOSELIS pendant 24 mois,
Subsidiairement,
- lui accorder des délais de paiement de 24 mois,
- ordonner le sursis à toute mesure d'expulsion pendant ce même délai,
- statuer sur les dépens ;

Elle expose qu'elle va percevoir prochainement une indemnisation suite au décès de son fils, une information judiciaire étant actuellement ouverte devant un juge d'instruction à [Localité 1] outre une procédure devant la CIVI. Elle indique que cette indemnisation lui permettra de solder intégralement sa dette locative. Elle souhaite ainsi qu'il soit sursis à la demande du bailleur dans l'attente de la perception de ces fonds, ou subsidiairement, que des délais de paiement lui soient accordés.

Par note du 05 février 2026, Madame [O] [M] [E] a justifié que son identité était aujourd'hui Madame [O] [E].

A l'audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 05 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sursis à statuer :

Aux termes de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

En l'espèce, le principe et le montant de la dette locative ne sont pas contestés par la locataire.

Cependant, le sursis à statuer ne saurait être ordonné dans la mesure où, d'une part, la locataire ne justifie d'aucune visibilité sur les délais dans lesquels elle percevra l'indemnisation dont elle indique qu'elle sera bénéficiaire, et d'autre part, cette dernière ne justifie pas de sa situation actuelle qui l'empêcherait, à tout le moins, de procéder à des versements du loyer courant, étant rappelé que les paiements ont cessé depuis le mois de juin 2024.

A toutes fins utiles, il est en outre rappelé que la locataire a toujours la faculté de solliciter un sursis à expulsion soit amiablement, soit en saisissant le juge de l'exécution.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 19 septembre 2024, et l'impayé locatif a été signalé à la Caisse des Allocations Familiales le 06 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 03 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L'assignation a été notifiée le 05 février 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au , conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 19 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3112,49 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 novembre 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif :

L'EPIC MOSELIS produit un décompte aux termes duquel Madame [O] [E] lui doit, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 12131,46 euros.

Madame [O] [E] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs.

Par conséquent, Madame [O] [E] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à l'EPIC MOSELIS cette somme de 12131,46 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3112,49 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, il apparaît que Madame [O] [E] n'est manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre sa dette locative, même si des délais de paiement lui étaient accordés.

En outre, il résulte des débats qu'elle n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l'expulsion de Madame [O] [E] sera ordonnée.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [O] [E] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [O] [E] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation :

En conséquence de son expulsion, Madame [O] [E] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire qui l'a rendue occupante sans droit ni titre, soit le 20 novembre 2024, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 553,28 euros outre 168,62 euros de charges s’agissant du logement, et la somme mensuelle de 36,32 euros pour le box souterrain.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Madame [O] [E] est déjà condamnée au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 12131,46 euros.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement :

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [O] [E] faisait l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [E], partie perdante, sera condamneé aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Madame [O] [E], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à l'EPIC MOSELIS la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS