TJ 57463, 5 juin 2026, RG 25/00416

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2026

N° RG 25/00416 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LO6G

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Mme [G] [C], chargée de recouvrement judiciaire, munie d'un pouvoir écrit

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [E] [T]
demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Luigi FARRUGGIO, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l'audience publique de référé du 16 avril 2026

Délivrance de copies :

- clause exécutoire délivrée le à SEM [Localité 2] + pièces

- copie certifiée conforme délivrée le à Me FARRUGGIO + pièces

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 octobre 2020, l'Office public de l'Habitat [Localité 1] METROPOLE a consenti à Monsieur [E] [T] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 247,36 euros ainsi que 118,72 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l'Office public de l'Habitat [Localité 1] METROPOLE a fait signifier à Monsieur [E] [T] le 29 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 5614,60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025 remis à personne, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 02 octobre 2025 et a été successivement renvoyée jusqu'à l'audience du 16 avril 2026 à laquelle elle a été retenue.

Dans ses conclusions reçues le 05 mars 2026, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, représentée, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
- Débouter Monsieur [E] [T] de ses demandes ;
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [T] ;Le condamner à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 10 344,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 396,91 euros ;Le condamner à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;
Au soutien de ses demandes, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT précise que le locataire ne règle pas régulièrement les loyers et charges, et qu'il n'a pas régularisé sa situation postérieurement à la délivrance du commandement de payer. Elle réactualise la dette locative à la somme de 10 756,92 euros arrêtée au 14 avril 2026.

Sur les demandes reconventionnelles, elle argue que le juge des référés est compétent pour statuer sur ses demandes, les contestations du locataire n'étant pas sérieuses, ce dernier contestant uniquement le calcul comptable de la dette et non pas le princice de celle-ci. Elle estime en outre que l'urgence est caractérisée par l'ancienneté de la dette qui ne cesse de croître.

Sur le fond, elle estime que le commandement de payer délivré est valide en ce qu'il vise la nature de la dette, son montant et la période concernée. Elle expose que le montant fluctuant des loyers sollicités s'explique par la régularisation annuelle des charges, la revalorisation contractuelle du loyer, par les indus au titre du RLS et par les paiements partiels du locataire.

Elle indique enfin que la procédure de surendettement n'emporte pas en elle-même l'extension de la dette locative ou la suspension de la clause résolutoire, d'autant que la commission s'est orientée vers des mesures imposées qui ne sont pas encore en place compte tenu du recours exercé par un créancier.

Monsieur [E] [T] a constitué avocat.

Par conclusions reçues le 05 mars 2026, Monsieur [E] [T] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
In limine litis,
Juger qu'il n'existe aucune urgence,Juger qu'il existe une contestation sérieuse,Dire n'y avoir lieu à référé,Débouter la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT de ses demandes,A titre principal,
Déclarer nul le commandement de payer du 29 janvier 2025,Débouter la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT de ses demandes,A titre subsidiaire,
Accorder des délais de paiement à Monsieur [E] [T] ;Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Condamner la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT à payer à Me [N] [F] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, ainsi qu'aux dépens ;
Il soutient que le commandement de payer délivré le 29 janvier 2025 est imprécis en ce qu'il ne ventile pas les sommes dues au titre des loyers et celles dues au titre des charges récupérables, et que de ce fait il y a une contestation sérieuse sur le montant des sommes dues. Il estime en outre que l'urgence n'est pas caractérisée, la dette locative existant depuis 2022.

Sur le fond, il argue que le commandement de payer est nul dès lors que son imprécision ne permet pas au locataire de vérifier précisémment les sommes dues. Il estime en outre que les loyers réclamés ont des montants variables qui sont incompréhensibles.

Très subsidiairement, il expose bénéficier d'une procédure de surendettement justifiant que des délais de paiement lui soient accordés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et a été régulièrement mis dans le débat.

A l'audience, avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 05 juin 2026 par mise à disposition au greffe .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du Juge des référés :

Sur la demande principale du bailleur :

Aux termes de l’article 484 du Code de Procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence le Juge des référés peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Cette condition d’urgence pour la prescription des mesures s’apprécie à la date à laquelle le juge statue.

Les deux conditions posées par le texte précité s'appliquent cumulativement.

Au surplus, s’agissant de la condition tenant à l’absence de contestation sérieuse, il est de droit constant que le juge des référés, juge de l’évidence et de l’incontestable, doit passer outre une contestation superficielle, mais qu’il ne peut exercer les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 834 du Code de procédure civile lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

S'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d'un acte de procédure ce qui excède ses pouvoirs, il doit néanmoins s'assurer de l'apparente validité de l'acte. Un commandement de payer imprécis ou erroné, qui ne met pas le preneur en mesure de déterminer les causes qui lui sont réclamées et de s'assurer de l'exigibilité des sommes qui lui sont réclamées, est susceptible d’être déclaré nul et ne peut servir de fondement à une demande d’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, Monsieur [E] [T] avance au soutien de ses demandes que le commandement de payer du 29 janvier 2025 est trop imprécis et qu'en conséquence il serait nul. Il reproche à cet acte notamment son manque de lisibilité et de clarté relativement au décompte, le montant des loyers visés étant fluctuant sans que ces fluctuations ne soient explicitées.

Il est constant que le commandement de payer est l'acte par lequel un bailleur sollicite l'exécution de son obligation de régler les loyers à son locataire dans le cas où des impayés sont constatés.

Sans un tel acte visant la clause résolutoire contenue au bail, aucune résiliation du contrat ne pourra être constatée judiciairement.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 29 janvier 2025 par commissaire de justice contient un décompte des sommes réclamées par le bailleur à hauteur de 5614,60 euros. Ce décompte mentionne de manière claire et lisible les périodes de loyers réclamés. Il est en outre précisé que le bailleur agit en vertu du contrat de bail du 26 octobre 2020 et du montant revalorisé du loyer et des charges locatives ce qui inclut les charges annuelles récupérables.

Par ailleurs, si les montants réclamés sont différents en fonction des périodes réclamées, le locataire ne pouvait ignorer que ces différences résultaient des paiement partiels qu'il avait réalisés certains mois.

Dès lors, le commandement de payer est en apparence valide, ce qui justifie la compétence du juge des référés, outre le fait que l'urgence est caractérisée par l'ancienneté de la dette locative dont le principe n'est pas contesté.

Le juge des référés est donc compétent pour statuer sur les demandes principales.

Sur la demande reconventionnelle du locataire:

Il a été rappelé qu'il n'est pas de la compétence du juge des référés de se prononcer sur la nullité d'un acte de procédure, ce dernier ne pouvant que se prononcer sur son apparente validité ce qui est le cas en l'espèce comme cela a été vu précédemment.

En conséquence, la demande reconventionnelle de Monsieur [E] [T] tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer sera déclarée irrecevable.

Sur le fond :

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 29 janvier 2025, et l'impayé a été signalé à la Caisse des Allocations Familiales le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 14 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L'assignation a été notifiée le 16 mai 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 02 octobre 2025 , conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement :

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les articles 24 VI et 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 énumèrent les conséquences du constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d'une procédure de surendettement.

En l'espèce, il résulte des pièces produites qu'une procédure de surendettement concernant Monsieur [E] [T] a été initiée, le dossier ayant été jugé recevable par la commission de surendettement des particuliers de la Moselle le 29 juillet 2025 avec une orientation vers des mesures imposées.

Cependant, il est constant que la décision de recevabilité du dossier de surendettement des locataires est intervenue postérieurement à l’expiration du délai de deux mois visé au commandement de payer, de sorte qu’elle est sans effet sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 29 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 5614,60 euros.

Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 mars 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif :

La SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT produit un décompte aux termes duquel Monsieur [E] [T] lui doit, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 10756,92 euros arrêtée au 14 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus.

Monsieur [E] [T] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT cette somme de 10756,92 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5614,60 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Monsieur [E] [T] est au chômage et justifie percevoir l'ARE de 747,63 euros par mois.

En considération des éléments versés aux débats ainsi que de la proposition de règlement sur 36 mois présentée par le locataire (ce qui représente une somme mensuelle de 298 euros en sus du loyer courant), il apparaît que Monsieur [E] [T] n'est manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre sa dette locative, même si des délais de paiement lui étaient accordés.

En outre, il résulte des débats qu'il n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l'expulsion de Monsieur [E] [T] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [E] [T] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation :

En conséquence de son expulsion, Monsieur [E] [T] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire qui l'a rendu occupant sans droit ni titre, soit le 30 mars 2025, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 247,36 euros outre 118,72 euros pour les charges.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [E] [T] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 10 756,92 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [E] [T], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT la somme de 200 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS