TJ 57463, 5 juin 2026, RG 25/00527

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2026

N° RG 25/00527 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LSFU

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Mme [G] [M], chargée de recouvrement judiciaire, munie d'un pouvoir écrit

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [D] [I] EPOUSE [T]
demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C57463-2025-004707 du 14/11/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [L] [T]
demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C57463-2025-003962 du 05/08/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentés par Me Nino DANELIA, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l'audience publique de référé du 16 avril 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à [Localité 2] + pièces

- copie certifiée conforme délivrée le à Me DANELIA + pièces

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 19 juillet 2022, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a consenti à Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 419,59 euros ainsi que 201,31 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a fait signifier à Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] le 25 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1870,26 euros.

Par acte de commissaire de justice du 07 juillet 2025 remis respectivement à personne, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 02 octobre 2025 et a été renvoyée jusqu'à l'audience du 16 avril 2026 à laquelle elle a été retenue.

Dans ses conclusions récapitulatives et responsives reçues le 05 février 2026, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
- Dire qu'il y a lieu à référé,
- Rejeter toutes les demandes de Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] ;
- Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] ;
- Condamner Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif arrêté à la somme de 9518,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- Condamner Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 787,31 euros ;
- Condamner Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] aux dépens ;

Au soutien de ses demandes, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT précise que les locataires ne règlent pas régulièrement les loyers et charges et qu'ils n'ont pas régularisé leur situation postérieurement au commandement de payer. Elle réactualise l'arriéré locatif à la somme de 11 056,42 euros arrêtée au 14 avril 2026.

Sur la recevabilité de la demande, elle expose que la CAF a été régulièrement avisée de l'arriéré locatif ce qui vaut saisine de la CCAPEX. Sur le fond, elle conteste avoir renoncé aux effets du commandement de payer en mettant en place un plan d'apurement de la dette locative au profit des locataires, que ces derniers n'ont pas respecté. Elle s'oppose à la demande de délais de paiement compte tenu de l'ampleur de la dette locative.

En défense, Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] néer [I] ont constitué avocat.

Dans leurs conclusions reçues le 04 décembre 2025, Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
- Déclarer l'action de la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT irrecevable,
- Dire n'y avoir lieu à référé en raison des contestations sérieuses,
- débouter la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT de ses demandes,
- Ordonner à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT de les reloger,
Subsidiairement,
- Leur accorder des délais de paiement sur trois ans,
- Condamner la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT à leur payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT aux dépens ;

Ils exposent que l'action du bailleur est irrecevable dès lors qu'il ne justie pas avoir régulièrement signalé l'impayé locatif à la CAF valant saisine de la CCAPEX dans la mesure où la date de réception de ce signalement est manuscrite et n'est pas authentifiée. Subsidiairement, ils arguent de l'absence de justification du référé dès lors que le bailleur a renoncé à se prévaloir des effets du commandement de payer en proposant un plan d'apurement aux locataires. Enfin, très subsidiairement, ils font valoir leur volonté de quitter les lieux mais évoquent leur difficile recherche de logement en raison de leur situation financière modeste.

A l'audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 05 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du Juge des référés :

Aux termes de l’article 484 du Code de Procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence le Juge des référés peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Cette condition d’urgence pour la prescription des mesures s’apprécie à la date à laquelle le juge statue.

Les deux conditions posées par le texte précité s'appliquent cumulativement.

Au surplus, s’agissant de la condition tenant à l’absence de contestation sérieuse, il est de droit constant que le juge des référés, juge de l’évidence et de l’incontestable, doit passer outre une contestation superficielle, mais qu’il ne peut exercer les pouvoirs qui lui sont conférés par l’article 834 du Code de procédure civile lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

En l’espèce, Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] avancent qu'il existe des contestations sérieuses à l'acquisition de la clause résolutoire dès lors que le bailleur a mis en place un plan d'apurement après la délivrance du commandement de payer du 25 octobre 2024, ce qui vaut renonciation aux effets de celui-ci.

S'il est constant que la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a accordé aux locataires le 28 octobre 2024, soit 3 jours après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires, un plan d'apurement de la dette locative sur une période de 3 ans, il ne peut être sérieusement argué que cette faveur du bailleur constitue une renonciation aux effets du commandement de payer du 25 octobre 2024, et ce d'autant plus que le plan prévoit expressément que son non-respect entraînera la reprise des poursuites contre les locataires.

La contestation soulevée par les locataires n'est donc pas sérieuse et le juge des référés est compétent pour statuer sur les demandes principales.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 25 octobre 2024, et l'impayé locatif a été signalé à la Caisse des Allocations Familiales qui en a accusé réception le 22 octobre 2024, le cachet officiel apposé sur ce signalement faisant foi contrairement aux allégations des locataires qui ne produisent aucun élément permettant de remettre en cause ce cachet.

Le signalement à la CAF ayant été réalisé deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 07 juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, l'assignation a été notifiée le 08 juillet 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 02 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 25 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1870,26 euros.

Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 décembre 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif :

Sur le fondement de l'article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT produit un décompte aux termes duquel Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] lui doivent, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 11 056,42 euros.

Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette, qu'ils reconnaissentt d'ailleurs.

En outre, conformément aux termes du contrat de location conclu le19 juillet 2022, Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] agissent solidairement entre eux, également il est stipulé que chacun des époux sera tenu solidairement des obligations du présent contrat.

Par conséquent, Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] seront condamnés, solidairement et à titre provisionnel, à verser à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT cette somme de 11 056,42 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1870,26 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] indiquent être sans emploi et percevoir respectivement l'ARE de 586,70 euros (justificatif produit datant de septembre 2025) et le RSA de 193,75 euros (justificatif datant d'août 2025). Ils n'ont produit aucun justificatif actualisé de leurs revenus et charges.

En considération de ces éléments, il apparaît que Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] ne sont manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre leur dette locative, même si des délais de paiement leurs étaient accordés.

En outre, il résulte des débats qu'ils n'ont pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience, le dernier versement datant du mois d'avril 2025.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l'expulsion de Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation :

En conséquence de leur expulsion, Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] seront condamnés, solidairement et à titre provisionnel, au paiement d'une somme pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire qui les a rendu occupants sans droit ni titre, soit le 26 décembre 2024, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 419,59 euros outre 201,31 euros pour les charges.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] sont déjà condamnés au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 11 056,42 euros.

Sur l'incidence d'une procédure de surendettement :

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I] faisaient l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [L] [T] et Madame [D] [T] née [I], tenus aux dépens, seront condamnés à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS